男子买房后得知原业主一家四口死三人

　　买到“凶宅”业主怒告中介

　　原业主买房后一家四口死了三个，法院认为中介没有义务告知“凶宅”事实

　　时报讯 （记者 闫晓光 通讯员 天法宣）一男子在签了购房合同之后得知，该房间原业主一家四口有三个人已经死亡，他认为买到了“凶宅”，怪罪中介要求赔偿，法院认为，中介没有义务告知“凶宅”事实，但是收费却超过了法律规定，要返还12600元。

　　李某准备购买广州市天河区天科路的一处房屋，在向中介了解该房情况时，中介称房屋的业主是张某（化名），房屋一切正常。

　　2007年1月16日，中介称需要避免张某与李某私下成交，于是便要求李某在没有卖方姓名、签章的《房屋买卖合同》上签字，李某在该合同上签了名，后中介将该合同收回。中介还在该合同中承诺于2007年2月28日前为徐某办妥交易过户手续，并收取了中介服务费31500元。

　　直至2007年4月1日，中介仍没有为李某办理任何交易过户手续，李某为此要求中介出示《房屋买卖合同》，在看了合同后，李某此时才发现合同上卖方显示的是“张小建（化名）”，委托代理人为“张某”，签章时间为2007年1月26日。

　　李某发现后当即质问中介，为何业主是张小建而非张某，中介此时才告知李某：业主张小建早在2006年7月就已经死亡了，张某是张小建的儿子, 购买该房后，张小建因病死亡，母亲和妹妹因车祸死亡，而张某尚未取得房屋的产权。

　　李某认为，由于中介故意隐瞒房屋业主及其两个家人死亡的真实情况，让尚未成为业主的徐某冒签房屋买卖合同，导致该房屋逾期不能成交。同时，他在得知所购房屋原业主一家存在多人死亡的情况后，也不愿意购买该房屋。为此，李某要求退还中介服务费。

　　中介公司辩称，中介服务费的收取并非以物业交易过户为前提，中介公司已经按照合同的约定履行了中介方的义务，根据《房屋买卖合同》的约定和合同法的相关规定，中介公司有权在促成合同订立后收取中介服务费，李某在促成合同成立后要求中介公司返还中介服务费是没有任何依据的。

　　判决：中介收费过高要退钱

　　法院经调查得知，中介在促成《合同》成立时已对房屋的权属进行了审查，且其对张某的父亲、母亲和妹妹已经死亡的事实也是清楚的。但是，法院认为，与订立合同有关的重要事实应是指“经纪方向委托人告知交易房地产的权属、位置、面积、使用年限、用途、抵押情况、租赁情况和使用限制”等基本情况。在促成案涉房屋交易过程中，中介虽然知道了张某的父亲、母亲和妹妹均已经死亡的事实，但该情况并不属于必须向委托人披露的信息，李某以此为由主张其无须向中介支付咨询及中介服务费，理由不成立。

　　但是，中介的收费仍然是不合理的，由于买卖双方一共支付了中介费52500元，占案涉房屋成交价格的5％。依据《中介服务收费管理办法》的规定， “房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5～2.5％计收，独家代理的，最高不超过成交价格的3％”的规定，中介的收费标准违反了价格法律的强制性规定，依法应认定超过有关规定部分无效。即中介收费最多不能超过31500元，因此应该退还给李某12600元。

　　学者：以“受欺诈”索赔很难

　　张先生买到凶宅，却不能解除合同也不能获赔，有道理吗？在民间，人们都有这样的风俗避讳，中介算不算违反公序良俗呢?记者就此采访了北京大学法学院教授、民法学博士生导师尹田。

　　尹田告诉记者，法律并没有此案涉及到“公序良俗”问题，“公序良俗”是大陆法系民法典中的一个基本原则，即公共秩序和善良风俗，该条文是为了预防法律无明文规定的事情出现时使用。但法律中并未规定如何才算违反“公序良俗”，基本上是授权法官来解释和判定。

　　尹田指出，只因房里曾死过人而未得到告知，就认为中介或者卖方违反公序良俗，是一种误解。原告的这种观念，不排除是一种传统的迷信心理，可以肯定这不算一种善良风俗，也不是一种良好的、值得全社会提倡的习惯，因此不能认为中介违反了公序良俗。

　　现实生活中，如买卖人体器官、通奸交易、不合常理的打赌、夫妻约定性爱次数等等违反了人伦道德、性道德的行为，应该视为违反公序良俗。本案中的房子本身并没有问题，如何介绍房屋这一附属行为，还涉及不到公序良俗问题。

　　当然，如果真的买到了“凶宅”，也可以以受欺诈或重大误解来起诉，但是能否胜诉要首先考虑凶宅的影响，如房屋内发生的凶杀案是否受关注，影响大不大；如在有些农村，根据大多数人的风俗习惯，相信有“吊死鬼”等的存在，这时，如房主明知却故意隐瞒，则构成欺诈。

　　但要想在诉讼中获赔，原告还必须证明自己有损失，要证明“如果我事先知道这个情况，就不会买房”，但在实践中，想成功证明将十分困难。