北京楼市已转向买方市场 中介一致认定价量齐跌

　　北京楼市深陷低谷 向买方市场转变

　　■北京房价看跌报道之一■本报记者 王小霞 谢丽佳

　　多家中介一致认定“价量齐跌”

　　“如果赶在央行第二套房贷政策细则出台前贷款，我肯定要买这套房子；但现在第二套房贷款以家庭为单位，而且利率提高了不少，我的贷款成本太高了。

”在北京东城区朝内小街一家房地产中介公司门店里，赵先生最终放弃了他花两个月时间千挑万选的一套房子。

　　“目前来看，在二手房市场中第二套房贷政策的影响力最大。”我爱我家房地产经纪公司交道口店的一位负责人在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　多家北京房地产经纪公司接受本报记者采访时表示，2007年12月北京二手房交易量出现下滑，成交价格也连续三个月未像以往一样出现大幅上涨。

　　记者从“链家地产”获悉，其12月份二手房市场成交量相比上月下降12％，平均成交价格为9407元／平米，相比11月份的9329元／平米，基本持平。

　　“中大恒基”市场部人士则告诉记者，12月以来，北京二手房市场交易量环比上月下降两成左右，价格也连续三个月没有出现太大涨幅，基本维持在1．5％左右。

　　我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖表示，北京二手房市场交易量12月份比11月份下降了34％，也就是市场交易量少了1／3。与此同时，北京二手房价涨幅也明显放缓，2007年12月二手房价比11月份涨幅为3．16％，远低于全年平均8％左右的涨幅。

　　第二套房贷政策抑制需求

　　1月2日，本报记者跟随购房的赵先生走访了其在东城区朝内小街一个小区看中的一套二手房，位置处于市中心二环内，最关键的是离史家胡同小学非常近。

　　“我自己本身已经有一套房子处于还贷期间，此次想再买一套二手房为了孩子上学方便。”赵先生告诉记者，由于东二环内离史家胡同小学近的住宅项目不多，而且大部分是回迁房。所以从11月开始，赵先生就开始委托中介公司选房。

　　“好不容易在一个中高档社区看中了一套90平米左右的房子，还没来得及下单，12月中旬央行有关第二套房贷的细则就出台了。”赵先生表示，经过计算，第二套房贷细则出台后，他看中的房子光银行贷款成本就多出了近二十万。

　　在与中介公司经纪人员再三计算了各种税费以及贷款细节后，赵先生最终无奈地表示压力太大，先不买了。

　　“在二手房交易过程中，购买第二套房的客户占比相对不少。这其中，能够一次性付款的最多只有一半，还有一半都必须贷款。”一位房地产经纪人员告诉记者，央行第二套房贷新政对这部分人群的影响最大。

　　而且，各家商业银行此次对于央行第二套房贷政策的执行也很彻底。“原来有些客户还希望能够打个时间差，尽快办理贷款手续以避过这一政策。但事实上，银行方面很难通融。”上述经纪人员表示，各家中介公司或多或少都有关系银行，只是目前来看银行方面很难松动。

　　“奥运概念”难减观望情绪

　　中国经济时报记者通过采访还发现，近段时间挂牌房屋销售周期明显延长，以前大部分房子挂牌不用一个月就能卖掉，现在最少也要一个半月。

　　据“中大恒基”一位店长反映，“准客户”数量明显减少，很多客户都不再像以往看三、四套房子就能确定购房意向，而是只看不买，观望情绪明显。同时，很多中介公司也选择在年底进行战略整合，纷纷关闭赢利能力不理想的店面。

　　记者走访了一些成熟社区发现一个普遍现象，有不少中介包括一些品牌中介在其周围支起一块布满该社区二手房源的“广告版”，一两个员工站在“广告版”旁边等待“生意”。尽管这些统一穿着单薄西装工作服的中介人员在瑟瑟寒风中耐心“守候”，但来往的路人鲜有上前询问。

　　一位中介人员告诉记者，现在房子越来越不好卖了，很多中介公司都采用这种在社区周边“摆摊”的形式争取市场。但过来询问的客户不多，真正有意向购买的又担心房价会跌而犹豫不决，要促成一笔交易难度比以前大得多。

　　据“链家地产”统计数据显示，尽管12月份二手房源挂牌量上涨17％左右，但客户需求环比回落9％。

　　“包括奥运场馆周边在内的二手房成交量都有5％—21％左右不同程度的下降，成交价格也出现了一定程度的松动。”“链家地产”副总金育松表示，这让前几个月凭借奥运概念火爆的区域二手房市场发展变得不是特别明朗。

　　究竟奥运之前房价还能涨多少以及奥运之后这部分房产优势不再明显是否会降价，成了绝大多数自住需求者最大的疑虑，“过了奥运会再说”成了一种普遍的观望心理。

　　向买方市场转变，中介压力大

　　“买房的人等着房价降，卖房的人等着市场回暖，这种博弈心理的表现就是双方都在观望。”链家房地产经纪公司东直门店一位负责人告诉记者，市场交易量减少，中介公司的压力就变大了。

　　北京一家大型连锁房地产经纪公司的负责人向记者表示，该公司在北京有700多个门店，近7000名经纪人，光是经营这些门店每个月就需要不少投入。一旦市场遇冷，门店业务量下降，就会对整个公司赢利能力产生影响。

　　“原来我们公司规定新入职经纪人三个月没有业务辞退，但前不久公司出了新政策，45天没有业绩就辞退。”刘培树刚进入经纪行业不到两个月，面对这份新规定，他向记者坦言压力很大。“我现在每天都在想怎么能把业务做好，市场不好了，我就得更勤奋一些。”刘培树在和记者交流过程中，不断提到目前的市场太缺乏人气。

　　“虽然市场交易量在下降，但大部分二手房的价格并没有下降，只有个别房源价格回调。”我爱家我家交道口店的负责人在接受记者采访时分析，回调价格的房子有以下几种情况，一种是房子存在明显缺陷；二是当初报价过于离谱；三是非常急切等钱用。

　　“比如，灯市口附近一套50平方米左右、1995年的房子，户型不好，朝向也一般，但在去年9、10月份的时候挂牌价格102万，目前则回调到85万。”东四某中介公司经纪人员韩涛向记者介绍，在以上这几种情况下回调房价，对于整个市场来说影响并不大。

　　“中介公司的压力不仅仅来自于市场观望，另一个重要原因是二手房市场越来越规范，买、卖双方也更加理性，市场不再像过去那样一哄而上。”韩涛介绍，过去二手房交易市场卖方与买方的比例是1∶10以上，但现在则是1∶2或者1∶3。

　　“过去只要把目标客户带去看房就可以了，一套房子十几个客户看，总有一个能看中，而且交易时间也短。现在不一样，要向客户深入地介绍前期、后期市场，要为买、卖双方考虑得更多。”韩涛说，现在的市场正从卖方市场向买方市场转变，中介公司的经营方式也在转变。“2008年，如果银行继续收紧贷款，二手房市场的压力会更大。”

　　上涨与回调博弈，市场低迷持久

　　“2007年前11个月，二手房的成交量可以用突飞猛进来形容，即使在成交淡季的第三季，成交量也是一路上涨。”金育松表示，由于大部分人当时对房地产市场的预期值过高，导致部分需求的“透支”，经历一年的价格飙升后，一部分自住需求者开始预期走低，推迟购房计划。因此，2007年底二手房市场出现盘整是一个必然的过程。

　　“中大恒基”市场研究中心发布的年度报告显示，2007年北京市二手房市场持续高速发展。二手房整体成交均价比2006年上涨了45％，房价的普涨达到了一个新的顶峰，9月份北京市13个城区整体二手房成交均价破万。

　　“多项调控政策对以投资为主的房产持有者构成了强大的心理压力，让部分持有者急于出售的同时也让部分需求者不愿轻易接盘。”金育松表示，心理预期走低及交易周期拉长使价格与交易量的回归与调整似乎成为一种必然。

　　“尽管北京二手房市场交易量2007年12月有所下滑，但观其背景，似乎没有‘拐点’来临的可能性。”“中大恒基”市场研究部门认为，2008年北京市二手房价格涨幅将缩小，但受奥运会带动，价格也不会下跌；成交量有望突破10万套，涨幅也不会很大。

　　金育松预计，多空双方的博弈将促使2008年北京二手房市场保持稳中有升的态势。

　　“2008年的市场低迷将会比2007年持续得更久一些，但由于供需矛盾无法获得根本解决，观望可能是暂时的。”21世纪不动产高级分析师孟奇对记者表示，未来一年，诸多利于价格增长的基本因素如奥运会、经济增长、人民币升值、城市化等未变，北京楼市很难转为全面下跌，2008年表现为稳中有升的“慢牛”格局。

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