深圳炒楼“散户”苦撑资金链 扔掉楼市回暖幻想

　　炒楼“散户”苦撑资金链

　　深圳新闻网讯 最近深圳天气回暖，但对于一些炒楼者来说，深圳楼市却依旧在“冰点”以下。当社会各界仍在就“楼市拐点业已到来”的判断争论不休时，扎身在深圳楼市中的“散户”中小投资者已经扔掉了楼市迅速回暖的幻想，开始千方百计地支撑其资金供应链。

　　个案

　　个案一：开始安心做“房东”

　　在和一位年轻的租客签下一份为期一年的房屋租赁合同之后，张女士已经将其在梅林、景田和新洲片区的7套物业悉数出租。两年前，她曾经在某地产中介任分店经理，怀孕后便成为了全职太太。从2006年开始，借助着曾经的业务渠道，她连续购置了十余套二手房。在2007年上半年几近疯狂的楼市投资热潮中，她将获利楼盘统统卖出，又在福田区购置了7套中小户型物业。

　　“我没觉得自己被‘套牢’啊！”对于眼前压根儿就卖不出房子的现实，张女士显得分外冷静。她给记者算了一笔账：目前她投资的房子中，最早一套是在2006年年末买入的，虽然她不肯透露具体价格，但很显然是“地板价”。“那套房子是一室一厅，在景田西小区里边。首付我交了三成，月供不到2000元。买的时候是带租约的，现在还没到期，租金有点低，只有1600元／月。到期以后是一定要加租的，抵月供没有问题。”

　　一旦可以做到“以租养贷”，这样的物业至少在一年内是不会给她造成任何经济压力的。而她手头的房子中，可以基本上做到“以租养贷”的有5套。“去年上半年楼市真的很疯，当时我就有些担心。所以我坚持自己的原则来买入。首先是要‘红本’在手，税费低。其次是要求小户型，交通方便、周边配套齐全，租售都方便。最后才是首付低，投入尽可能少的现金。所以，到现在我的房子一点也不‘烫手’，出租起来特别容易！”

　　“我每个月要补到房贷里去的钱不到1万元，压力其实不大的！”张女士说话时显得底气十足，因为她在去年上半年的楼市“疯牛”过程中已经赚到盆满钵满。目前她甚至没有了再“卖房获利”的计划：“大部分人都想赚价差，不断地买进卖出，结果被楼市套牢了。可你要是换个心态，把房子留下来养老——那现在就根本谈不上被套牢啊！”

　　个案二：坚守“价值楼盘”不放

　　李先生最近正在装修自己在梅林买下的一套二手房，他也是在去年的楼市热潮中入市的中小炒家之一。但目前他已经将自己名下的物业“减持”到只剩两处。“没被深套，算是运气不错！”

　　李先生最成功的楼市投资都是在南山区实现的。“年初不到1万元一平方米的房子，到后来都卖到了2万元，真是想都没想到！”正因为前期买的房子都给他带来了巨大收益，一度他对南山的房地产市场非常乐观。“那时候后海附近几乎所有的中介都有我的电话号码，我都打算辞职回家，专靠炒楼赚钱。”

　　然而，随之而来的楼市调控组合拳让他彻底乱了方寸。尤其是银行严控二手楼放贷之后，他的资金来源几乎被切断。“手里还捏着几套大房子，月供加起来超过8万，靠工薪收入根本支付不起。”所以，从去年11月起，他便开始忍痛“放血”，把手头的大户型房子逐套卖掉。

　　“原来能卖到每平方米23000元的房子不到19000我就出手了，虽然算起总账来我还稍微赚了些钱，但比起高位出手来，我已经是亏大了！”李先生表示：目前他已经把南山的房子统统降价卖掉，只留下在福田的两处物业。“我现在住的这套房子在中心区，临地铁站，租金高。所以我打算把它拿去出租，自己搬到梅林的旧房子来住。”用李先生的话来讲：之前是人炒楼，现在是楼炒人——“没想到炒楼炒到最后还要降低自己的居住标准！”

　　不过，李先生表示他坚定看好福田中心区的区位优势，以及该片区高尚住宅的稀缺性。他坦陈自己的家庭收入并不算高，还要培养一双儿女，所以不敢再在楼市里冒险。“可中心区的房子肯定是有价值的，月供高一点也要坚持住，不到山穷水尽是绝对不会卖的！”

　　思考

　　问题一：谁来接上炒楼资金链

　　随着2008年度信贷额度的明确，深圳各银行也逐渐恢复了个人住房贷款业务的正常办理。可此前许多中小投资者所热切期盼的楼市回暖现象却并未出现。

　　小乾是中×担保投资有限公司的业务骨干之一，直到去年9月间，他每天接待的客户都不下两名。可如今，他基本处于休假状态。“转按、加按是肯定不可能再操作了。”可在去年上半年，只要你有买房的意向，神通广大的担保公司就能帮你“搞掂”银行。“首次置业还是比较宽松，可要是第二套房，银行贷款就不是那么好办了。首付起码得四成，而且还要有良好的信用记录。”小乾告诉记者：即使投资者的第一套住宅已经付清了全款，在购买第二套住房时，也不见得能再度享受到首次置业时的首付优惠和利率优惠。“各大银行都查得很严，不像以前那么好办了！”

　　“我打算先回江苏老家休息一段时间，等市场好了再回来。”去年年中，莫先生的大头照还经常出现在某地产中介新洲分部的“排行榜”榜首，但最近这位“明星地产经纪人”也失去了原本的号召力。“我和很多投资客都还有联系，他们现在最大的问题还是资金跟不上。资金链被银行折断了；即使有能力自筹资金，也没法预测下一步的房价走势。所以只能眼巴巴地看着。实力强一点的投资客还不太在乎，也就是拿时间换空间；实力弱一点的，现在只有开始降价放盘，能保本就很不错了。”

　　“炒楼炒楼——炒的就是银行的钱，如果是炒自己的钱，谁还敢那样去炒？”邹先生是曾经在中央级媒体露面的本地著名房产投资人，他曾在公开场合发表过如此“一针见血”的评论。如今银行个人信贷的盘子全面收紧，炒楼者原本脆弱的资金链彻底断裂。“以租养贷”，或筹资提前还贷，在资深的楼市投资人看来都不能从根本上接上这一资金链。

　　问题二：“以租养贷”目前并不成熟

　　“在健康的、成熟的房地产市场，‘以租养贷’是值得推崇的。”说这番话的，是深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕，在去年年初深圳房价猛然跃入飙升通道时，他便向记者强调过：深圳的房价租金比完全不符合正常规律，楼市显得很不理性。

　　所谓房价租金比，指的是房屋的市场交易价格与市场租赁价格的比值，有时也称为“租价比”或者“租售价格比”。按照国际惯例，房价一般是月租金的100到200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。然而，在去年楼市进入“白热”阶段时，深圳的房价租金比已经超过国际惯例两到三倍，有的房子甚至出租100年也收不回成本来。“这是个扭曲的市场，置业者的心态被市场异化了，大都在追求价差收益，购买房屋成为一种市场投机行为。”

　　如今，深圳楼市在冰点煎熬。相当一部分中小投资者被高位套牢。在高海燕看来，这部分投资者若想依靠“以租养贷”来度过严冬，可能结果并不如他们所设想的一样乐观。“我们应该鼓励‘以租养贷’这样的房产投资心态，但现在不是一个讨论这一问题的好时机。因为整个市场还没有回归到健康理性的状态。”前阵子是疯狂大热，眼下是极度严寒。“所有人都想炒楼发财肯定是不理性的，但消费者都不肯置业了也是不理性的。如果现在人们都不买房，必然有那么一天，当刚性的置业需求累积到一定程度时，消费者又扎堆儿去买房！即使现在房价出现下降，但到时又会飞涨，大起大落都是不健康的。”

　　“当深圳的房价回落到一个合理的区间，定位在一个开发商、置业者都认为合理的价位时，市场会步入健康发展轨道。‘以租养贷’在那样的市场里是值得推崇的理性置业观念。”