房价拐点争议中 开发商都在干嘛？

　　面对买楼打折送家电送汽车，面对国家一系列调控政策“大棒”，面对房地产股票的“衰声不断”，面对专家、开发商对于楼市拐点的争论不休，2008年房市到底将走向何处？

　　但就在这些“五味杂陈”中，作为楼市最终操盘手的开发商们，早已相时而动。

　　为回笼资金　开始打折促销

　　为了保证资金链条的顺畅，尽快回笼资金，从去年年底开始，降价打折送家电送汽车等楼盘销售的促销活动便异常活跃。但对此，消费者并未完全买单，持币观望的气氛笼罩着岁末年初的楼市。根据北京房地产交易网统计，去年12月份网上日签约期房套数比上月下降近三成。

　　“一次性付款，银行贷款每平方米优惠100元”的消息刚刚发布没几天，位于朝阳区东四环四方桥的格林莱雅家园A座住宅楼昨日又一次性拿出十几套特惠房继续促销，直降2000元。此项目均价为每平方米16000元。

　　销售人员告诉记者，这次特惠活动是公司考虑到要尽快回款，年底前做财务报表时出业绩。但记者查询房地产交易管理网发现，与此前开盘销售的C座住宅楼满堂红相比，A座住宅楼从去年12月初开盘到现在只签约了两套。

　　为了争夺春节前的地产消费市场，京城开发商纷纷开始买房送大礼计划，位于回龙观黄金区域的项目东亚上北中心直接兑现成房款，最高可达8万元。

　　近日“买C11栋3单元，送奥迪车一辆”的醒目广告频频出现在各大门户网站。而此广告的始作俑者便是位于西三旗附近的富力桃园。从去年11月开始，该项目便陆续启动购房送停车位、一次性付款9折优惠等促销手段。

　　“付全款打折，商业按揭打折”已经成为目前京城楼市促销打折“集结号”的音调。但记者在采访中也听到了不同的声音。上周日，记者在位于南三环和南四环星河城五期的玺萌公馆售楼现场看到，和想象中冷清的场景不同，均价18000元并未高处不胜寒。销售现场不时有购房者前来咨询，其中包括已经入住星河城前几期项目的业主。玺萌公馆在售的楼盘均为超过110平方米以上的大户型。开盘近一个月，已经签约了近60套房。

　　眼花缭乱的打折促销赚得的并不是消费者的购买欲望，反而让更多的人陷入了观望。根据最新公众调查，相信2008年房价将有所下降的公众比去年同期明显增多，公众持币待购气氛浓厚。在有购房需求的人中间，多达63.8%的受访人持币待购，表示“观望一两年再说”。有意在今年买房的公众只有14.3%，而打算买房用于投资的有9.3%。

　　“现在买房子和股票一样可能被套。”网络上已经出现了如此看跌言论。

　　调整投资结构　以保证现金流

　　房价是否出现拐点仍旧像雾里看花，但地产调控的高压态势无疑是明确的。在应对银根地根的紧缩上，北京亿城集团总裁鄂俊宇找到了有效的途径。因为其选择了一条利用区域波动的差异，通过区域扩张调整现金流结构均衡的模式。近年来，亿城的触角已经延伸到了苏州、秦皇岛等多个城市。

　　不能把鸡蛋放在同一个篮子里。开发商表示“为了分散企业操作的风险，我们需要根据不同的城市和它的发展周期制定发展战略。也能看到，一些企业已经开始在二三线城市拿地了”。

　　区域战略调整的同时，投资结构和产品结构的调整成为开发商的现实选择。在房地产商潘石屹看来，在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后，某些地区的住宅产品确实存在过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业地产还是大大短缺的。

　　业内人士分析，“走自己适合的路去生存，去发展，有的瞄准低端，有的瞄准高端，有的瞄准商业，有的走向外地，这都是楼市面临的必然结果”。而对于目前负债偏高、资金链非常吃紧的企业，最现实的问题是保留最赚钱、最有长期爆发潜能的资产和常规的主业资产，尽早甩掉非主业资产、可有可无的资产甚至部分赚钱的资产，争取将负债降到合理的水平。

　　遭遇土地、信贷　双重紧箍

　　从去年下半年开始，国家出台一系列紧缩政策，严把土地和信贷两大调控闸门。近日，国务院重拳出击，拳头直指房地产开发商囤地行为。要求土地闲置一年不满两年，需要按照地价20%的比例缴纳土地闲置费，同时要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。

　　不仅仅是违规囤地，未按合同日期开工的房产商将面临融资障碍，在信贷从紧的根本原则下，即便是在以往年初时各商业银行为了尽早完成信贷指标都会放量，而今年的情形却让部分开发商感觉到“饥渴”。

　　对于资本密集型的房地产业来说，向银行借贷融资是最合算的，但面对着中央经济工作会议从紧的货币政策以及央行要求要严格控制信贷规模，房地产信贷不再受“宠”。

　　已经上市的房企转而企图通过增发等手段，在股市上扩容，而没上市的房企则瞄准了IPO。但从证监会传来的消息是，证监会虽然仍旧接受IPO申报，但程序比以往更复杂，而十多家已上市房地产企业的定向增发方案至今均未获得批准。

　　雪上加霜的是，自去年央行要求各商业银行将个贷首付比例提高到40%，并要求以家庭为单位认定，不少开发商开始想办法帮助购房者申请个贷。“对于购房者来说，主要是银行贷款的影响，利率压力及审批难度加大。”

　　虽然华远集团董事长任志强一直宣称银根收紧对开发商不会有什么太大影响，但面对由“紧”字带来的这股寒流，即便是上市公司情况也不乐观。中体奥林匹克花园副总裁陈顺甚至用“感受到了寒冷”来描述，但他认为，如果开发商能够继续得到资金和金融方面的支持，舞台还是有的。

　　各方争议

　　房价拐点引发各方争议

　　对于开发商打折促销、变相降价的现象，有开发商告诉记者，在对楼盘进行定价的时候，后期开工的项目价格不可能低于之前开工的项目，在房价暴涨的时候，开发商标的价格很高，但为了在年末回笼资金，平衡账上资金，才主动打折，但这并不代表房价是降的。

　　国家发改委的统计显示，上月全国36个大中城市住房价格呈现“有涨有跌”的格局。统计显示，去年12月，36个大中城市一二类地段的普通商品住宅均价较上月分别上涨0.5%和1.9%，三类地段普通商品住宅和经济适用房均价略有下降，分别比上月下降0.3%和0.2%。

　　面对如此数据，有媒体在报道时指出，12月大中城市房价出现的涨跌互现局面，只在2005年“国八条”出台后短暂出现过。但业内人士告诉记者，“每次对房地产市场进行调控时都会局部出现价跌和消费者持币观望现象，但价格被撞了一下腰后，还会继续回调的”。“到时候那些持币观望的人，只有后悔的分儿。”该人士表示。

　　目前，是否出现房价的“拐点”已经成为业内热烈讨论的话题。

　　万科集团董事长王石去年年底抛出的“广深地区房价出现了拐点”的言论，但随即王石给其所言的拐点加了“是房价从涨幅过快到回归理性”的限制词汇。

　　北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆分析今年深圳楼市降温时，如此表示，今年上半年深圳房地产业的投机活动相当猖獗。国家实行了一系列宏观调控政策之后，打击了过度投机，确实缓解了部分需求压力，这是导致深圳房市降温的重要原因。在徐滇庆看来，由于小户型、经济适用房和廉租房的大量建成，房价指数的上升趋势可能得到缓解。“是否能够出现下降还要继续观察。”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生进一步指出，去年，深圳、广州第四季度的时候房价回落，是因为其透支了2008年的市场，从月度环比来看，房价虽然显示出松动迹象，但是与上一年度的同比数据相比，按照整个年度来说，房价还是涨的。“总是要涨涨平抑，调整一下再上去。”聂梅生如此判断。在徐滇庆看来，“必须警惕，投机活动随时可能卷土重来”。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为目前房价回落、下调是短暂性的，只是回应一下局部的、微观的市场变化。从疯涨到回归理性涨幅趋缓得到了业内人士的普遍共识。

　　华远集团董事长任志强近期也在多个场合观点鲜明地强调，个别楼盘降价打折不代表整个楼市出现拐点，也不代表北京的房价会下降。徐滇庆的分析更加一针见血，“房价下降是违背经济规律的”。

　　房地产商潘石屹在和网民在线交流时表示，目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量大幅度下跌，再加上元旦、春节前后每年的成交量都不会非常多，因为放假期间大家都在度假。潘石屹言谈中表现的是并不担心北京今年房地产的总体市场情况。但潘石屹表示，“单价在8000元以下房子的价格可能会出现拐点”。他的理由是经济适用房、两限房和廉租房的供应加大，市场上低于8000元/平方米的房子供应更加拥挤。所以今年其销售单价下跌的可能性很大，有可能出现拐点。(记者丁蕊） (来源：北京商报)