中行丁晓童 赵江谈如何保证二手房交易资金安全

　　中行丁晓童 赵江谈如何保证二手房交易资金安全（实录）

　　主题：银行如何保证二手房交易资金安全

　　时间：2008年1月31日星期四 14:00-14:40

　　嘉宾：

　　中国银行个人金融部住房信贷团队经理 丁晓童

　　中国银行北京市分行个人金融部资金业务管理团队 赵江

　　主持人：魏喆

　　地点：五道口搜狐网络大厦12层演播室

中国银行北京市分行个人金融部资金业务管理团队赵江和中国银行个人金融部住房信贷团队经理丁晓童

　　主持人：各位网友下午好，欢迎进入搜狐《财经面对面》。今天我们有幸请到了中国银行的两位嘉宾做客搜狐财经，他们是中国银行总行个人金融部住房信贷团队经理丁晓童女士和中国银行北京市分行个人金融部资金业务管理团队赵江先生，欢迎两位嘉宾的到来。今天我们的话题将围绕着很多网友感兴趣“二手房资金交易安全”这个话题而展开，欢迎广大网友加入我们的探讨。

　　去年下半年国家出台了一系列的房地产调控政策，目的是为了控制房价涨幅过快同时打击炒房投机，在一系列的措施当中，两位嘉宾您们感觉哪些政策对市场调控起到了比较关键的作用？

　　丁晓童：首先感谢搜狐给我这样一个机会跟大家解释一下我对一些政策的理解。去年从全国的情况来讲房价基本都处于上升的状态，有两个政策我们更为关注，一个是07年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》也就是359号文；另一个是《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》也就是452号文。

　　这两个文件除了调整房地产开发贷款政策，规定不得对囤积土地、囤积房源的房地产开发企业发放贷款，促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾以外，还针对商业银行发放个人住房贷款做出一些具体的要求。比如：提高个人房贷的进入门坎。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出较为严格的限制措施等。

　　赵江：实际上从2007年看国家出台的相关政策法规，我们看到大概有几个现象，第一，国家对住房保障提出了相应的政策，另外在2007年10月1号开始实行了《物权法》，《物权法》的实施以及未来物业税的开征可以说是法律的基础设施建设。

　　这些政策的出台，对整个市场有一个引导作用，总的来看，一个是加强住房保障，另外一个，通过物业税的征收可能会提高存量房的持有者的持有成本。提高持有成本势必能起到抑制投机的作用，当然也在一定程度上抑制了投资。

　　主持人：刚才二位嘉宾盘点了去年国家的一些重要房地产调控政策，现在这些政策已经实施了一段时间了，政策的效果已经都显现出来，两位嘉宾如何看待政策对市场的影响效果？

　　丁晓童：除了刚才所提到的那两号文以外，去年总共上调了六次贷款利息，单一看每次加息的幅度都不是很大，属于微调，但是这六次的加息的结果，从今年1月1号以后对贷款的购房者产生的影响还是很大，因为每个政策它都有一个滞后的效应，这样有可能会在今年引发提前还贷的高峰，部分购房者都会衡量自己的月供还款压力，他们会根据自己的资金实力情况来选择继续按揭，还是用手里的一部分资金提前还贷。

　　主持人：这个我感同身受，我的房子经过央行去年的几次加息，在今年1月份开始每月比以去年多还贷500多块钱，我想很多人大概都和我情况差不多。如果经济条件允许，我想我会提前还贷。

　　赵江：是，压力还是挺大的，每月还贷增加500块，要是不影响日常生活开销，实际收入就应该增加1000块钱才行。

　　主持人：是这样的，加之物价上涨，压力还蛮大。

　　丁晓童：实际上是对购房者本身的要求提高了，购房者在银行贷款条件可能比以往要更为严格一些。

　　主持人：我们今天主要是想谈谈二手房交易资金的安全问题。因为最近一段时间由于宏观调控作用，很多地方房屋的交易量出现下降趋势，尤其是二手房交易量下降的更为明显了。这也使得一部分房地产中介公司出现问题，比如去年轰动全国的“中天置业倒闭”事件。为什么会出现这种问题？购房者如何保证二手房交易过程中的资金安全问题？有没有好的办法？

　　丁晓童：刚才您谈到中天置业的事情，包括现在创辉租售公司在全国也有很多门店相应关闭，这种现象，主要是因为他们在07年市场非常好的情况下，在全国做了一些门店的扩张，但是在07年年末政府出台了一些政策对中介公司的资金实力提出了挑战，在交易量萎缩的情况下，整个中介行业中，品质比较好、资金实力比较强的中介机构也许还不会出现大的问题，但是实力相对弱的中介机构在面对新政策的环境下，在房屋交易量下降的情况下，有可能出现资金紧张甚至资金链断裂的问题。

　　通常我们老百姓在购房的时候会选择去中介公司寻找他的买家或卖家。主要的原因是由于很多时候中介公司掌握了大量的房源信息，而这些大量的房源信息会吸引大量的房产交易买卖双方。

　　主持人：说实话，老百姓买套都很不容易，这大概是生活最大的支出，尤其像二手房，它的首付款比较高，因此资金安全就更为重要了，出现像中天置业这种卷款时间，遭受损失的购房者一定难以承受这种打击。既然二手房交易资金在中介哪里难以保障安全，为什么购房者不选择更为安全的其他途径呢？

　　丁晓童：因为是这样，从我们银行自打开办二手房交易以来，一直有监管交易资金的服务，但这不是一个强制性政策。2007年建设部出台了《关于加强房地产经纪管理规范交易资金管理的有关通知》，在这个通知里面对经纪机构的资质以及交易资金结算管理制度都有了一个严格的规定。在这样的政府政策的背景下，我们银行也适时的推出了两款交易资金监管产品，一个是“安心宝”，一个是“安易宝”。并且“安心宝”和“安易宝”这两个产品目前中国银行已经在全国22个省推出。从07年3月份推出来到现在也已经有将近一年的时间。

　　主持人：现在中介公司是不是必须通过银行来实施二手房交易资金的监管，是不是强制性的？

　　丁晓童：各地区的情况不一样，这还要看各地的建委或房产管理部门的具体规定。

　　主持人：赵先生能不能介绍一下北京方面的情况？

　　赵江：北京市政策上明确规定它是一个强制性的政策，目前北京市场已经有具备通过专用账户划转交易资金的中介机构大概在88家左右。这是2007年推出的。因为二手房市场也应该有一个规范的趋势，现在这个行业应该是属于朝阳行业，很多二手房交易机构为了未来的发展，也希望自己做的更安全一些。

　　主持人：如果要是二手房真的能有效的流动起来，可能在扩大供给，减缓房价涨幅方面也起到比较大的作用。中国银行推出的这两款产品还是挺切合消费者的需求的。现在请丁女士您具体介绍一下安心宝这项业务的具体情况，对此我们了解的比较少，给我们介绍一下安心宝是一个什么样的业务？它有什么特点？

　　丁晓童：安心宝业务它的全名叫安心宝二手房交易资金监管业务，这是我们中国银行2007年在做过市场调研的基础上推出的交易资金监管产品，它主要是我们中国银行作为独立的第三方，根据我们国家的有关法规和政策要求，和买卖交易双方的当事人签订一个相应的资金监管协议，在这个协议约定范围内进行交易资金的管理。

　　这个产品主要有几个特点，第一就是有操作的便捷性，安心宝这个产品目前在我们行有22个省都可以开办这个业务，只要你去当地的分支机构、具体网点去咨询，申请起来比较方便，很快捷。第二，对交易资金具有一定的安全性，对交易的安全也是一个保障。它是基于交易当事人各方签署监管协议的基础上由我们对交易的有关资料进行审查，并且对交易当事人各方的划转行为进行监督和管理。

　　第三点就是可以保证整个二手房交易公正性，因为我们银行是作为独立于买卖双方之外的第三方，我们对他们资金的交易管理和监管，使得交易双方都比较放心，用银行的信用给他们的交易提供一个保障。第四点，我们整个服务有一个综合性的特点，这个产品不是说买卖双方必须在中国银行办理按揭贷款才可以申请这个业务，即使是全款支付的房产交易，上下家也可以到中国银行申请该产品。如果购房者想到中国银行既申请安心宝，又申请按揭贷款业务或其他贷款产品，我们都是可以提供相应的服务的。