上海楼市观望情绪继续 未来格局可能会两极分化

　　2007年12月，央行和银监会要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，加上2008年从紧货币政策的基调已定，对购房需求起到了一定的抑制作用，上海楼市显现盘整迹象。据易居房地产研究院的统计，1月3日至9日，上海商品住宅成交量为20.07万平方米，环比减少0.45万平方米，但动迁配套类物业成交量达到22.05万平方米，环比增幅达145.57%。中新社发井韦 摄

　　年关将至，开发商的推盘热情也在迅速下降。统计显示，上周上海商品住宅上周新增供应量6.22万平方米，环比减少22.82万平方米，跌幅为78.57%。

　　分析人士认为，春节前后历来是住房成交的淡季，开发商推盘数量减少也在情理之中。但受宏观调控影响，节后的行情也难以有所起色，观望情绪可能要持续到年中。

　　供应成交双双下滑

　　在供应量下滑的同时，上海楼市的住宅成交上周继续呈下滑态势。统计显示，上周商品住宅成交量18.20万平方米，环比减少1.75万平方米，减幅为8.78%。而在价格方面，商品住宅已经连续两周下跌，均价跌破11000元/平方米。

　　事实上，在一段时间的政策压力下，上海楼市已经不是铁板一块，市场的自发性调整需求正在逐步显现。据了解，尽管目前还没有出现楼盘大幅降价的情况，但在一手房和二手房方面，已经开始出现价格倒挂的行为。在上海近期推出的部分楼盘中，一些楼盘的开盘价甚至低于周边楼盘二手房的挂牌价格，让业内人士吃惊不小。有业内人士认为，这一方面反映了部分开发商已经开始调整思路，适应宏观调控政策变化进行积极的转变，另一方面也反映出前期上海楼市的价格涨幅实在过大，部分楼盘的定价已经大大超过合理价格，当新楼盘定价回归理性的时候，那些前期涨幅过快的楼盘的价格劣势便被体现出来。

　　与此同时，连续两个月的数据显示，上海供不应求的局面已经有所改观，统计显示，由于2008年上海楼市开局即陷低迷，房地产市场已经连续两个月供略大于求，1月前30天，商品住宅的供应量为108.63万平方米，成交量仅有84.21万平方米，供需比为1∶0.78。而住宅可售面积也一改持续下跌的势头，而变成逐步回升。

　　回暖或待年中

　　上海楼市的低迷让拐点论盛行。但有分析人士指出，就目前而言，上海还不具备拐点出现的条件，主要原因就是上海目前仍然有着非常旺盛的需求，其中改善型需求和投资性需求比例较高。目前这种需求主要受到宏观调控政策的压制未能释放。一旦政策面出现松动，这种需求的迅速释放将会继续推动上海楼市的上扬。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，受春节长假等影响，预计2月份新房的供销量都会有更大幅度的下降。但是，这个长达近半年的成交下滑，所积聚的购买能量如果太多的话，可能会使四五月份的楼市具有更强的恢复能力。

　　而在上海楼市整体供不应求有所改观的情况下，局部地区尤其是内环地区，由于供应量稀少，地块供应更是不足，而需求量丝毫没有减缓的势头，使得这些地区的供求关系比较紧张。分析人士认为，未来上海楼市的调整格局可能会出现两极分化的状况，市中心高端地区价格能保持稳定，而主要面对普通需求的中外环地区房价可能会出现一定的下跌。(李良） (来源：中国证券报)