政府卖地利润最大化推高房价 补偿只是九牛一毛

王则楚（广东省政府参事）

李公明（第九届广东省政协委员）

邹啸鸣（铅笔经济学社理事）

　　政府卖地利润最大化推高房价

　　■主持人 新快报记者 苏少鑫

　　●话题事由：“‘钉子户’也导致了房价上涨，把开发商都当成高房价的罪魁祸首和过街老鼠不公平。”前天的十一届全国政协一次会议分组讨论中，身为北京某房地产公司老总的政协委员穆麒茹屡出“麻辣语录”。

　　过度补偿只是九牛一毛

　　苏少鑫（以下简称“苏”）：“‘钉子户’导致房价上涨”，对这个说法，各位怎么看？

　　王则楚（以下简称“王”）：按照穆委员的说法，由于“钉子户”要求过度补偿，费用也会打入开发商的开发成本，最终还是会落到买房人的头上，当然会导致房价上涨，这是常识。

　　但对于房价的暴涨，“钉子户”的那点过度补偿真是九牛一毛。原来的住房是“钉子户”的私有物权，你要拆除，并让住户迁走，你就必须把“钉子户”的房子买下来，你只能拆你自有的房子。

　　买卖房子，当然要公平。我作为原住户，当然要比较拆迁后的收益，达不到，我就不卖！综观我国的城市拆迁，有过拆迁后能在原住地得到居住条件大幅改善的例子吗？

　　李公明（以下简称“李”）：此言简直不值一驳。近几年全国房价普遍飞涨，但是真正的“钉子户”总共有几个？说“钉子户导致房价上涨”，要有具体的统计数字才能证明。如此肯定但又如此笼统地说“钉子户”是导致房价上涨的原因，我认为这是很不负责任的言论。

　　邹啸鸣（以下简称“邹”）：首先，她的这种表述得罪人。经历了去年重庆的“钉子户”事件以后，中国人的物权意识迅速地蹿升。人们更愿意站在“钉子户”的角度看待自己的房产和物权，谁都不愿意自己的房产和物权受到强制拆迁的待遇。人们更愿意自愿交易。

　　在穆委员看来，任何成本上升的因素都是导致房价上升的因素。这自然包括买地的成本上升在内。她没有看到的是：公民权利意识上升是好事。实际上，公民权利意识上升，是以各种特权意识下降为代价的。他们挨骂多了，特权意识才会下降。只有在特权下降到与其他任何一个公民权利同一水平的时候，这个社会将会和谐得多。

　　地方政府转嫁拆迁矛盾

　　苏：按照国家相关法规，土地应该是国家按照相关程序进行征用，并对拆迁户做出补偿，然后再将地卖给开发商，可是现在却变成是由开发商去与拆迁户协商，最终造成了开发商与拆迁户之间的对立和紧张，对此，政府是否应该负主要责任？

　　王：这是开发商利用政府公权力侵犯拆迁户私权的典型思维。政府征用是为公共利益而进行的，而开发商的开发行为则是商业投资行为。两者是完全不同的。政府就是应该拍卖土地后，由开发商去与拆迁户协商买卖的价格，是尊重拆迁户私权利益的表现，开发商与拆迁户之间的对立和紧张，是市场上双方博弈的正常现象。

　　李：从理论上说，征用土地首先是政府的责任。政府有责任改革和完善征地程序，提高征地工作透明度。

　　但是，在《国有土地使用权招标拍卖管理办法》中，由政府招标、拍卖的土地又有实行净地出让和经市、县(市)人民政府批准不实行净地出让这两种方式，后者由受让人在受让土地后依法拆迁地面建筑物及其他设施。

　　这样就使开发商与拆迁户协商的行为成为合法，这样一来，政府减少了麻烦事，开发商则往往会以各种手段达到拆迁的目的。政府放手，无良开发商仗势欺人的事常有发生，被拆迁人的利益诉求得不到合理的解决，许多拆迁中的冲突和悲剧也就因此产生。

　　邹：中国城市的土地产权极具“中国特色”，因为在房产商买地与居民卖地的模式中间，就夹了一个“地方政府”。我们习惯于将开发商的行为模式看成是“利润最大化”，我们还不习惯于按照“利润最大化”的模式来看待政府卖地的行为。而这种习惯是一个误区。

　　有意思的是，地方政府作为当地土地的唯一供应商，他们不但追求“利润最大化”，而且是按照垄断模型而不是竞争模型来追求利润最大化。更糟糕的是，中央政府的反对小产权房的政策，进一步强化了地方政府的这种垄断能力。

　　于是，所有的开发商要想通过开发房地产的途径赚钱，必须先到地方政府这唯一的土地爷这里拜菩萨。所以拆迁和补偿的问题，地方政府甚至不用亲自动手，愿意承担的开发商早就排起了长队。于是就达到目前的这种均衡局面：不但拆迁的矛盾都顺利地转嫁给了开发商，而且地方政府顺利地实现了卖地的利润最大化。

　　反应过激只因权利贫困

　　苏：穆委员称“地产商现在都成了过街老鼠，还有谁敢替地产商说话呀？”穆委员作为房地产公司的老总，这样的话很容易被解读“屁股决定脑袋”。类似的代表委员的言论，在广东省以及广州市两会都出现过，对此，我们应该怎么看？

　　王：政协委员、人大代表在会议期间、履行职责时的发言，是受到保护的，而且每个人作为委员、代表都有自己的利益诉求，“屁股决定脑袋”的发言是正常的现象。把拆迁条件没谈妥而没有拆迁的住户称为“钉子户”，本身就没有尊重他的私权。

　　因此，对于委员、代表类似“中国看病最便宜”，“《劳动法》应该取消无固定期限合同”的意见，政府当局应该抱着“有则改之，无则加勉”的态度来听取，而对于媒体的评论，委员、代表则应该坦然面对，因为你们是中国的公众人物。

　　李：所有的言论都不应被封锁，言论自由是民主社会的基石，更何况是代表、委员的言论。身为房地产老总的代表、委员为房地产业说话不但是正常的，而且应该鼓励。

　　但关键的问题是，各种利益的代言人都应该堂堂正正地申明自己的利益和立场，社会管理部门和公共传媒更有责任把各种利益集团的获利真相、对公共利益的影响等信息传达给公众，在这样的前提下才谈得上公平的利益博弈。

　　邹：网络对她言论的反应，我认为是一种权利贫困下的嫉妒。问题不在于她作为政协委员有机会进行“特殊利益”表述，而在于网民发现：在数以千计的委员中，找不到代表自己利益的委员。

　　当然，房产商之所以变成了“过街老鼠”，有开发商出言不谨慎的原因，有媒体记者错误报道甚至片面报道的原因，还有传统的“无商不奸”的文化影响，更有市场经济原理未被大家理解的原因。简单地说：理性的力量还没有占上风。

　　要改善这种局面需要开展三方面的工作：1.改变公民的“权利贫困”状态才能减少嫉妒，包括在两会这样的利益博弈场，有旗帜鲜明的消费者的代表。还包括土地要能公民化。2.特权要扁平化，政府要从利益中抽身，将资源的产权公民化；3.所有博弈各方在理解问题的能力上，要专业化和理性化，减少情绪化。