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地方政府把房地产当支柱造成全国城市房价上涨

  中新网3月6日电 最新一期《瞭望》周刊载文指出,无论是调控还是保障,房地产问题的解决最终不能绕过执行者地方政府,结果好坏,取决于其执行力。

  文章也表示,地方有地方的难处。分税制改革后,地方财路确实不宽,高房价会为地方政府带来高财政收入,使得城市基础设施建设和城市化进程获得充裕的资金。


  文章中提到,1994年1月1日实行的以分税制为核心的中央政府与地方政府的新财政体制改革,明确税收分为中央税、中央地方共享税和地方税三大类。中央税主要指关税和消费税,由中央收缴使用。共享税主要指增值税、资源税、所得税、印花税等,中央与地方按比例分成。资源税中,海洋石油资源税作为中央税收,其他列为地方税收。目前,中央与地方的分成比例是:增值税75:25、印花税97:3、企业所得税和个人所得税均是60:40。

  文章中说,房地产研究者王振亮博士指出,这就像一个五代同堂的大家庭,以前是吃大锅饭,现在要分灶过日子。老子(中央)拿固定的收入,并且根据儿子(省级)的收入随时可以再多分点;各省区市独自分灶过日子。儿子也没有多少具体的收入,财产都在孙子(地级市)和重孙(县级)手里,所以,儿子还要再与孙子重孙子讲好分账的条件。曾孙(乡镇)已经没有份额分配吃饭了,就只好乱收费。

  于是,卖地生财成了地方政府的不二选择。支撑起地方经济社会快速发展的主要财源正是来自于房地产业,主要是土地出让金和住宅开发中大市政配套费。2004年“831大限”后,土地招标、拍卖、挂牌出让使地方政府获得了数倍于此前土地协议出让的财政收入,更大地激发了地方政府高价卖土地的冲动,这正是我国前一阶段土地开发失控的主要根源。

  文中观点认为,对于地方政府来说,工业类项目的土地出让,完全是贴本买卖。尽管近几年工业土地出让金适当提高了,如上海也不过平均300~450元/平方米,还是连动拆迁安置都不够用。工业增值税绝大部分上缴中央财政,地方还要给企业减免、退还税收。道路等基础设施建设、市政配套、政府办实事大事等,都只能靠来自房地产业的收入承担。

  正因为房地产业寄托了地方政府太多的希望:地价再高些,房产税收再多些,附加值再大些——这些钱大部分可以留着自用,各地都把房地产业作为城市发展的支柱产业来培育,极力争取土地指标。这就是全国土地价格上涨,造成城市房价上涨的一个主要原因。

  文章表示,必须为地方财源寻找替代性解决方案了。业内专家建议,可考虑遵照财权与事权相匹配的原则,适度调整中央与地方的税收安排,让地方税收适度增加;此外,可考虑允许地方适度发债。目前,中央可以通过调节税制、发债来平衡收支,而地方则不能采取这两种手段,惟一的途径就是卖地。允许地方适度发债,关键在控制发债规模、用途及偿付能力。与卖地相比,发债可以将地方隐性行为明晰化。

  如果地方还是延续“以地生财”,不仅房地产调控和住房保障的效果会大打折扣,长此以往,总有一天,城市政府或将无可卖之地,亦无可用之财。(徐寿松)

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