货币政策紧缩导致的融资问题仿佛悬在众多房地产企业头上的达摩克利斯之剑。姬东/摄（图片来源：南方都市报）
在国家货币从紧政策的影响下，对银行甚为倚重、高负债运营的房地产企业已经明显感受到了压力。另一方面，监管部部门暂停房企IPO和再融资的传闻，更是让房地产企业在资本市场走入低谷。
在IPO暂停5个月之后，房企近期开始重新登陆资本市场。证监会放行滨江房产的IPO申请，恒大地产本月底即将在港挂牌。而与此同时，多家商业银行亦表示，对房地产企业的开发贷款并没有实施“一刀切”的拒贷政策，而是对符合有关信贷政策的优质企业的项目给予贷款款支持。
房地产企业的融资问题更成为两会热议的焦点。全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海日前接受本本报采访时表示，“国家搞紧缩银根政策也应区别对待，对于中低收入家庭住房项目的贷款额度，不应加以收缩，可以适当放宽。”而中国社会科学学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海则认为，当前的房地产结构需要重组，“应该引入更多的非营利性主体”。房地产开发应该是以家庭自主的、非经济的、政府组织的为主。房产开发行业的主体应该是非盈利的，盈利的应只占约20%.
房价与从紧货币政策联动 “这两年房价涨得已丧失理性，我们的房价赶上美国了”，两会期间，政协委员、中国社会科学院学部委员李崇富的发言引起了大家的关注。
李崇富算了笔账，北京四环内外，新楼盘没有1.6万元/m2以下的，二手房也得1.3万元左右，买一套80平米的房，最少要100多万。按照“阳光工资”计算，一个科级干部也要用25年工资来还。
房价过高已经是不争的事实，降价是民心所向。近来京广深部分城市传出了降价的声音，由此对于房价拐点是否来临各方争论不休。
“我的观点是房价会在一个合理的区间波动，降也是降很小的幅度，涨也涨不到哪儿去。”全国政协委员郭松海表示。
事实上，出现房价下降的迹象和国家实行从紧的货币政策直接相关。自二套房贷款新政出台，广州、深圳等部分城市的楼市出现了调整，成交量大幅萎缩，观望气氛浓厚。如深圳国土资源与房产管理局的统计数据显示，2月13日-20日深圳新房成交158套，日均成交20套。这一数据低于1月份的平均水平，也低于去年12月的水平。民众期望这一次的博弈能出现与以往不同的结果。
国家发改委对外经济研究所所长张燕生表示，“我认为核心问题还是从紧的货币政策在资产价格方面能不能奏效。如果能奏效，拐点就到了。否则，拐点还没到。”
房企应对融资难措施有限 国家的货币从紧政策、银行压缩贷款的行为对于房地产企业的现金流提出了严峻的考验。据了解，此前，房地产金融市场基本处于起步阶段，众多的房地产企业都是从银行那里获得资金，然后通过销售回笼资金、偿还借款，相关的金融产品很少。
中原深港研究中心总监张伟表示，房地产开放商对于目前的融资难问题，应对措施是很有限的。过去他们融资不过两种手段，第一，通过银行贷款；第二，如果是上市公司就利用增发股票圈钱，如果不是上市公司，那要么将盖好的房子降价卖出，要么并购合作，除此之外没有更好的办法。
而就在两会召开之前的几天，滨江房产IPO和华发股份配股申请获得了证监会发审委的批准，这是2007年10月证监会暂停对房地产企业A股融资审核工作后房企IPO的重新启动。由此也引发了对证监会放松房地产企业融资的种种猜测。
“证监会开了一个口子，但是不知道能开多大。我个人认为，要开也是适度放开。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇如是表示。其认为，还要继续关注证监会的行为。显然这还不能表明监管层会放松审核力度，房地产企业融资渠道的拓宽仍然面临着诸多障碍。
曹建海则尖锐地指出，“越融资开发商屯的地越多。当前IPO停止也是因为如此，IPO不停，所有的土地都会被开发商圈走，IPO是绝对不能放开的。”
中原深港研究中心总监张伟则表示，现在房地产开发融资难的症结不应归于信贷紧缩政策，其根源在于过去的开发模式有问题。开发商把过多的精力投入到融资圈地、施工企业承包、资金使用技巧等方面，过分依赖资金的现象严重。另外一方面，由于房地产开发商自有资金比率低，大多依赖银行贷款，负债率普遍很高。“据我了解大多数负债率达到了80%-90%，甚至100%的也有。而对于房地产市场成熟的香港来说，他们的负债率普遍在30%以下。”
委员建议宏调区别对待 郭松海对记者表示，国家对于房地产市场是要加紧调控，调控主要针对高档商品房、别墅以及部分商用地产。
在这种情况下，房企的游戏环境已发生了变化，资本实力和资金运作能力逐渐成为房地产企业的核心竞争要素。王超斌表示，“这种宏观环境其实是一次大浪淘沙，那些资金实力不足、靠关系发展的中小企业要被淘汰。”
郭松海表示，“房地产企业的资金来源应该是很多元化的，部分上市公司直接在市场上融资，有些和外资企业联合搞开发，和一些基金联合开发。而国家紧缩银根也应该区别对待，对中低收入家庭住房的贷款项目，不应该加以收缩，而应该适当放宽，主要是如何鉴别它是普通商品住房还是高档商品住房。”郭松海表示，根据总理的报告，保障改善民生的房地产项目应该得到政府的支持，在贷款上区别对待。
而张伟则表示，“随着政府住房保障系统的越来越完善，市场会分流很大一部分需求，房地产开发市场将发生根本性的转变。一方面政府的保障住房制度解决的是居民问题，保障住房的价格比较低，能够保证居民有房住但不一定有产权。而商品房虽然价格相对高一些，但是那些有钱有能力的人能够承受，同时他们拥有产权。未来的商品房对准的就是高收入人群、高端的客户。所以以后的房地产价格不取决于垄断，而是取决于市场是否已经被划分清楚。”
上海社科院房地产产业研究中心学术部主任陈则明亦表示，未来的宏观调控政策应该分类对待，对于别墅等高档建筑应加强控制，对于普通居民住房和保障性住房要增加供给。(统筹：本报记者刘斌撰文：本报记者 王海艳 戎明迈 实习生 王婉婷 沈琦) (来源：南方都市报)
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