上海房价走势明显分化 楼市初现“战国特征”

　　楼市向下拐了吗？房价降了吗？这两句话是年后朋友见面时说得最多的寒暄用语，争执也是最激烈的。从代表委员到地产名嘴，从专家学者到草根百姓，从研究机构到大众媒介，围绕这两个问题进行了一场“全民大讨论”。

　　从记者所看的盘来看，目前本市在售楼盘有涨的，有跌的，也有不涨不跌的，三类楼盘不乏其例，难以一言以蔽之，今春楼市初现“战国特征”。

　　涨价盘：上涨3000元不稀罕

　　虹口区的复城国际，总建筑面积约15万平方米，是集住宅、办公、酒店式公寓为一体的综合小区，并规划有联排别墅。4月中下旬该盘将推出5层带电梯的低密度公寓，有101平方米的两房和141平方米的三房。

　　日前，记者走进售楼处，售楼小姐表示，新推出的多层住宅共20套，两房10套，三房10套，均价约为2.7-2.8万元/平方米，比前面的高层单价高3000元左右。当记者询问涨幅为何这么高时，她解释说：这是小区最里面的房子，很安静；今年10月份就交房，等待时间较短；另外，得房率高，有88%；房屋品质也更高一些。

　　南汇区绿地东岸涟城，由绿地集团开发，为临港新城首个、也是目前唯一一个在建、在售住宅项目。今年3月8日新推120套房源，两天去化90余套，均价8000元/平方米，比上一批房源涨了200元。该盘从去年9月份推盘，一期推出690多套，当时均价为6900元/平方米；去年12月份，均价已涨至7500元/平方米。为何价格“三级跳”？销售经理说，临港新城规划良好，今后交通也非常便捷，有A30、A4公路和轨交11号线等，今后还可用作度假房，迎合了目前的投资趋势，价格一路上扬。

　　知名楼盘仁恒河滨城，今年3月中旬推出一批新房源，均价3.5万元-3.6万元/平方米，比上一批房源上涨1000-2000元/平方米，推盘以来销售形势不错。涨价是因为地处浦东联洋国际化社区，具有稀缺性，而且新案都为靠近洋泾港自然河的景观房，装修档次提高。

　　降价盘：9.5折成让利底线

　　谈起上海楼盘降价幅度，无疑万科元宵节让利最多，最高达到9.2折，该记录至今未有楼盘刷新，沪上楼盘即使降价，也是以9.7折、9.8折居多。

　　在刚结束的上海之春房展会上，崇明的绿岛阳光打出9.5折的大幅广告，成为房展会上折扣最多的楼盘。据售楼小姐介绍，9.5折的让利只针对8套别墅，每套总价都在300万元以上，对购房者的钱包是个不小的考验。

　　与不少楼盘打折、促销羞答答不同，3月22日开盘的绿洲香岛花园，均价1.1万元/平方米，办理贵宾卡可打9.8折。该盘位于莘松路近春九路，小区三面环水，入口即为2.5万平方米绿地广场，分五期开发，提倡“大户型、法式白、软装饰”的理念。

　　据记者调查，3月份的新开盘中，11个楼盘表示将提供数目不等的优惠政策，以9.7折、9.8折居多。比如金谊河畔，购房者可花2000元办一张预约卡，开盘当日选房成功，凭卡每平方米优惠300元；选房不成功，2000元如数奉还。

　　走平盘：开发商不变应万变

　　上海香溢花城位于光新路石泉东路，总建筑面积达46万平方米，内含住宅、商办、酒店、教育设施等多种产品。目前在售房源均价为1.8万元-2.2万元/平方米，与去年新开时的价格保持一致。且销售形势平稳上升，平均每周去化4套，在区域内属于表现较好的楼盘之一。在上海之春房展会上，该楼盘参观者颇为踊跃，看房班车每次都挤满，意向购房的已经定购了20多套。

　　该楼盘均价坚持走平，开发商表示，对自己设计和建造的楼盘品质充满信心，定房价是有原则的，希望房价呈平稳发展的走势。

　　据记者调查，在3月份的新开盘中，有近一半新盘单价“平走”。分析认为，这表明开发商和购房者一样，其实都在观望，一方为选择最佳时机推盘，谨慎定价；另一方则仔细观察，谨慎下单。但春节以后，本市一手房日成交量悄然从个位数涨到两位数，再到三位数，楼市已露出回暖端倪。

　　楼市观点

　　观点1：别被娱乐化观点忽悠

　　复旦大学房地产研究中心教授华伟：大家不要被娱乐化的观点所忽悠，该出手时就出手。我们需要理性的思考，要看市场上的主流是什么？是开发商的声音吸引了我？还是政府的声音左右了我？还是金融家的声音让我更加青睐？他们的位置不一样，观点也不一样。只有通过自己的理性判断，而不是跟风，才能找到机遇，也才有可能在适当时机圆自己的居住梦。

　　购房莫错失良机，早买早痛，早痛早解放。但是我强调两点，第一不要逾越自己的能力，第二不要错失良机。在这个时代如果你有能力去选择，却错失良机，这种痛苦会终生伴随你。

　　观点2：部分盘回调20%属正常

　　某知名投资公司分析师丛力：市场观望气氛是否持续，还是已经驱散，目前仍不太明确。预计在今年第二季度可看出端倪，是回暖，还是依旧平稳，第二季度可以说是一个关键期。

　　房价走势最终由供求关系决定，供给不足在未来一段时间内依然存在，而需求方面的压力，不会因为住房保障体系的初步启动一下子释放，因此整体上有效供给依旧不足。在没有新的紧缩调控政策的情况下，一旦二季度房价不像消费者预期的那样回落，预计购房小高峰将重现，房价会在目前的水平上下小幅波动。而同时，部分地区部分楼盘虚高的房价也有可能挤出部分泡沫，回调20%内都属正常。

　　观点3：口号响亮折扣很小

　　一位叫“黄浦江上的帆船”的网友：在一片“拐”声中，上海的购房者并未迎来渴望已久的优惠大甩卖。现在开发商促销是嗓门大、口号响，实际折扣很小、很微弱，中心城区房价依然很高、很坚挺。

　　一位叫“ling—sj”的网友：房展会上，中环以内的楼盘几乎绝迹，内环以内只有两三处楼盘。几个比较大的楼盘，都集中在外环线周围。开发商也晓得，距离是一个问题，因此在宣传上动了不少脑筋。在一处楼盘前，一对小夫妻研究起了广告。妻子反复念叨：“徐家汇的"后花园"，在哪里呢？”丈夫研究了地图上几条陌生的路名后发现，楼盘是在松江。“杭州还是上海的后花园呢，往远处想就对了。”

　　记者札记 还是“该出手时就出手”

　　自楼市步入快速发展通道，该不该买房这个话题就一直是个热点，甚至因此成就了不少“话题英雄”。在房价走势扑朔迷离的现在，争执更达白热化，专家学者、地产大亨、普通市民等争相在各种平台发表自己的看法，不少是“语不惊人死不休”。

　　现在判断任何观点的正确与否都是不客观的，没有人可准确预知未来。但有一点可以肯定，在目前楼市“战国特征”下，开发商之间内讧，专家学者之间吵嘴，平民之间“网骂”，媒体之间观点纷争。纷乱楼市更需一双慧眼，而不是一张利嘴。某市民聚会必谈房价，谈房价必说拐点，其妻则相反，从不高谈阔论，她认为只买一套自住房，不必太在乎涨跌，即使一年跌了几万元，跟目前的房租也差不多，但住在自己的房子里，心情比租房愉悦。经过几次“家庭大战”后，最终女方占上风，去年上半年他们在虹口区买了一套小户型，至今该房已升值十几万元。

　　作为一介平民，在没有资金优势和信息优势的背景下，与其喋喋不休地纸上谈兵，不如实地看看楼盘。除受大势影响，新盘价格涨跌还受开发商资金链情况、“存货”多寡、心理预期、板块供应等各种因素制约。如果买二手房，与上家的资金情况与心理素质密切相关，更难“统一论”。

　　买房“兹事体大”，不管哪个知名专家、地产大亨的观点，如果错了，而你跟了，他不会为你错失的机会埋单。最好的例证就是2005年易宪容的“大跌论”，“上海房价要降50%，北京房价降30%”的看法最终成了一个经典笑话，但一旦错失了机会，却不能当成笑话来谈，几万甚至几十万的机会成本，谁来补偿？在日益务实的今天，在强调财产性收入的当下，说到底，只有你才能为自己的机会埋单。还是该出手时就出手。(张之花胡敏方) (来源：解放网-房地产时报)