来源：山西新闻网 山西日报 进入论坛手机读报
问：
上周您的“百日剧变”论在媒体引起轩然大波，连《华尔街日报》和《香港商报》都引用了，您能不能详细说一说未来100天房地产到底会怎样剧变？是不是又有一批房地产公司会倒下呢？
潘石屹： 两三个月前，大家对形势的判断还都处在探讨阶段：全球的经济形势会不会衰退？中国会不会实施从紧的货币政策？如果从紧到底有多紧？到了今天，这些问题都明朗化了。原来一些对房地产企业评价的指标也时过境迁了。在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模，但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，则需要做好过冬的准备，评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化，大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大，负债率有多高，以及速动比率等指标。
冬天到来时，如果你身上没有厚厚的皮毛，皮下没有储存大量的脂肪，那么只有两个选择，一是像大雁一样飞到暖和的南方，或者在地上挖一个洞钻进去，像蛇和青蛙一样冬眠，等待春天的来临。
我在网上看到一篇文章反驳我的观点，认为中小型房地产企业经过这么多年的磨炼，抗风险能力大大提高了。中国的中小型房地产企业财务报表不公开，无法确切了解这些数字，也不知道他们抗风险的能力到底有多强。但房地产行业中那些脱颖而出的佼佼者，那些上市公司的财务报表是公开的。我们公司的同事在过去一段时间认真研究了每家上市房地产公司的财务数据，从分析的结果来看，情况不容乐观。比如最能够反映企业立即偿债能力的速动比率，一般是1至2之间是合理，但现在中国绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1。
问： 有人问潘总，房地产百日剧变之后的房地产趋势会如何？百日之后会跌吗？会有什么样的连锁反应？
潘石屹： 首先受到影响的是房地产企业，那些资金链条非常紧张，摊子铺得很大的企业首先应及时地、理性地进行调整。对房价的影响和房地产市场的影响将是下一步的事情，我们会继续密切观察。
当然，在此期间一部分房地产企业可能会采用降价的方式回笼资金，但有许多尤其是在2007年圈了许多土地的开发商，他们手中绝大多数的资产是土地，而不是房子，想低价销售房子，目前手头还没有。资金的紧张还会引起市场上房子供应量的减少。但同时，我们看到市场的另一方面，即需求方面，因为按揭的从紧，需求也可能会下跌。所以，这里单纯地去谈房价是没有任何意义的，看房价的变化趋势，最关键的是要看房价背后的供求关系，影响供应和需求的力量是否会发生变化。
问： 您能否具体解释一下您做出中国房地产行业“百日剧变”的这一结论的原因，除了货币从紧之外，您觉得还有什么关键性的因素？
潘石屹： 有三个主要的原因：
第一是国际经济衰退，这已经是不争的事实了，通过中金公司研究部的模型表明，美国的GDP降1％，将会影响到中国的GDP也降1％。
第二是中国从紧的货币政策。
第三是过去两年，尤其是去年房地产企业大肆扩张，不断圈地，在市场上一而再、再而三创造“地王”，造成了“面粉价格比面包价格还要贵”的不正常现象。
这三个原因是影响房地产企业调整的最主要原因。
问： 您以前说过拐点在2008年不会出现，有人认为这与“百日剧变”有冲突，您的调子变了，对此您怎么看？
潘石屹： 我们总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点，在去年年底，对房地产市场有无拐点进行讨论时，根本不知道会发生贝尔斯登的收购事件，也无法预测恒大地产的IPO会搁置。在那个时候我还看到国内有媒体报道，恒大的老板马上要成为中国首富了。但是，中国经济、中国房地产发展的大趋势并没有改变。在未来几个月，调整和变化主要会发生在房地产企业之间，房地产企业之间需要重整，需要调整他们各自的规模。
问： 一位网友问，最近看到SOHO尚都新开了不少店，人气比以前回升了很多，是不是也受到楼市回暖的影响？
潘石屹： 这实际是多个利好因素的共同影响，周围的环境、道路、绿地在一天天改善，尚都写字楼的入住率也非常高。前两天，我们还参加了一位英国朋友在SOHO尚都的设计事务所的开业仪式。另外这也与季节有关系，现在已经春暖花开了。
当然，2008年作为北京的奥运年，有许多外国和外地的朋友会来北京。他们除了观看体育赛事之外，对北京的零售业、酒店、餐饮行业是一个非常难得的机会。我们会借这个机会对SOHO尚都、朝外SOHO做出调整，以新的面貌迎接奥林匹克运动会和客人的到来。对许多商家来说，今年也是发展的好机会。
问： 目前包括SOHO中国在内的好几家大的开发商都相继落户在三里屯地区，请问三里屯与您开发的重心CBD区域相比有什么独特的优势？在这里开发大体量的三里屯SOHO，您有几分胜算？
潘石屹： 三里屯从名字上看似乎很土，但这里是中国、是北京最洋、最国际化的地方，是最早的，甚至是惟一的华洋共处的街区，原因是它被周围的使馆区包围着，国际化、时尚以及多国人士的融合是三里屯最重要的特点，三里屯也是北京国际化和时尚的前沿。
现在，我们和太古等几家房地产公司同时进入三里屯这个区域进行建设，力求复兴三里屯。我们这几家公司特点都各不相同，在市场和产品上有很强的互补性。另外，由于我们几家开发商同时进入，在三里屯可以形成足够的规模优势。
问： 您认为小产权的项目在百日之后会变成什么样呢？
潘石屹： 这个问题一直是大家关注的热点问题，网友们也多次提这个问题。我的建议是不要买小产权房，因为没有法律保障，今后会给你带来很多的麻烦和烦恼。“小产权房”的说法是小产权房开发商给自己打的广告，小产权房就是没有产权的房子，确切地说就是“农民房”，城市居民是不能购买的。但目前各个城市这类非法的建筑数量非常大，我想政府会妥善地处理这件事情的。
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