开发商缺钱意味将加快销售 有助于抑制房价(图)

　　开发商从未这样缺钱

　　楼市异动传递了哪些信号

　　新华社记者 陈芳 邓华宁

　　房地产业以前贷款充足时，投入的资金会产生好几倍的乘数效应，一笔贷款可以转几个项目。如今，传统的银行贷款之路难以走通，而国内监管部门对房地产公司首发上市严格审核，上市或增发融资也相当困难。

　　2008年的楼市，可谓“乱花渐欲迷人眼”。继深圳、广州、上海等地部分楼盘的价格松动后，京城楼市近来也悄现“一次性付全款八折”“买房送大礼”等“打折风”。

　　相较于以往疯涨且坚挺的房价，近期开发商的一些降价“打折”行为，以及楼市的一些异动现象，是否意味着房地产市场的调整已经开始？记者对此进行了调查。

　　“打折风”渐起：

　　“低开高走”促资金回笼

　　这一轮楼市“打折风”中，万科无疑是“动作”最大的一个。

　　从珠三角一路刮到长三角，万科的“打折”，使得本是局部的调整呈现了扩散态势。尽管北京万科有关人士一再表示“暂时没有降价计划”，但目前三个项目的优惠幅度却是近几年罕见的，仅万科中粮假日风景，一次性付款就可打九三折。

　　消失许久的送车位、赠装修费等多样促销方式也开始粉墨登场。“富力又一城”2008年年初，就推出了“买房送5重大礼”的活动：免3％契税、免10年物业费等。珠江帝景博悦的房子“折”得也很有魄力，均价2万多元的房子，每平方米可直降5000多元。

　　记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的，多数是一些大的上市公司项目或老项目的尾盘。

　　“这段是政策敏感期，低开高走保险一些，定高了容易把自己套住。”一楼盘项目销售负责人向记者表示，“我们现在给客户的是优惠，但不是降价，过了这阵，房子肯定还会涨。”

　　北京万科有关人士告诉记者，项目如何定价主要是依据市场情况，对于万科这样项目较多的龙头企业，资金流快进快出是一个重要原则。

　　“链家地产”市场研发中心的调查显示，目前北京在售楼盘中约有七成多项目在打折销售，打折幅度一般为九五折至九九折之间。这表明，北京楼市开始进入高位调整期。

　　与开发商的一些暗自降价行为相反，楼市成交量持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。北京市房地产交易管理网数据显示，今年2月北京市二手房网上签约套数仅为1004套，相比1月份降幅超50％，创下自去年7月实行存量房网上签约以来的最低点。

　　“连续多次加息，再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房市的预期，北京楼市会变得有些理性。”中国社会科学院倪鹏飞研究员如是评价。

　　高价地频“流拍”：

　　开发商正视疯狂拿地风险

　　进入2008年，曾经一度疯狂拿地、频争“地王”的开发商们，面对土地供应，普遍显现出“发蔫”症状。

　　1月8日，与两年前曾拍出26亿元“地王”的北京广渠路36号地仅一街之隔的广渠路15号地惨遭流标。规划总建筑面积66万平方米、被业内认为可能是新“地王”的朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标，因参加投标的开发商不足3家也在去年底以流标收场。

　　“真是太意外了。”中原地产华北区域总经理李文杰在得知拍卖结果后连连摇头。在他看来，这些“绝版”地块地段好，周围的配套设施也已比较完善，“应该拍个好价钱”。

　　土地市场连爆冷门的现象也在其他地方上演。去年底，广州推出12宗地块，仅7家单位竞价，最终2块地流拍、5块地以底价成交。南京地价近期也如同“过山车”般急速下坠，地处江宁区的一地块以底价成交，楼面地价每平方米2000元，而就在一个多月前，同板块的成交土地楼面地价为每平方米4446元，降幅超过50％。

　　“随着政府打击开发商囤地的力度越来越大，开发商开始正视大量拿地的风险。加之面临信贷紧缩形势，开发商资金链紧张，无疑是这些地块流标的最大原因。”北京师范大学董藩教授指出，土地价格过高，会严重透支未来的房地产价格。

　　与高价地“流拍”形成对比，是取得较多土地的企业对土地的有效利用不足。中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7．6％，增幅比2006年同期回落26．4个百分点，占待开发土地面积比重仅40％。”

　　国土资源部有关负责人向记者表示，国家近期加强对闲置土地加大监管，规定开发商不能分期获取土地证，防止开发商依靠少量土地“滚雪球囤地”，亦可防范金融风险。

　　流动资金减少：

　　开发商从未这样缺钱

　　“今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”SOHO中国总裁潘石屹坦言，这些困境包括：公司负债情况是否危急；同类住宅开发商之间竞争如何解决；面对保障性住房，自己的产品定位如何找准市场需求；从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对其对需求量的影响等。

　　记者在调查中了解到，目前银行信贷紧缩越来越明显，很多中小房地产公司已经不能获得银行授信，同时大公司的授信额度也被削减。

　　“去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35％，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家10年来首次执行货币从紧政策，房地产流动资金已经减少了50％，我做这行10多年了，从来没有这样缺钱。”京城一大型房企的总经理向记者诉说。

　　一些开发商反映，房地产业以前贷款充足时，投入的资金会产生好几倍的乘数效应，一笔贷款可以转几个项目。而今，传统的银行贷款之路难以走通，而国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核，上市或增发融资也相当困难。

　　“金融是房地产的‘血脉’，从紧的货币政策‘卡’住了房地产市场的‘咽喉’。”南京网尚房地产公司总经理胡光辉认为，土地价格的降低最终也将传导到一手房，因为地价下跌会大幅减少成本。

　　破“以地生财”税收格局：

　　有望间接平抑房价

　　“政府针对房地产的本轮调控，表现出国家让利于民的价值取向。”南京市房管局副局长郭宏定认为，许多城市房地产税收近年大幅增长，最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而从紧的货币政策，有利于扭转地方“以地生财”的税收格局，可以让开发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性。

　　记者在采访中了解到，依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而IPO融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金，然后用所得的资本金再去拿地。这样“地王”现象可大大减少，有助于短期内增加楼市供应，进而起到抑制房价的作用。

　　对于当前房地产市场出现的新动向，国务院发展研究中心的专家分析认为，原因是多方面的：一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求；三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力。

　　在楼市异常波动的过程中，政府的力量不能“缺席”。专家认为，政府“抓紧建立住房保障体系”的承诺实实在在，房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群，改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。而帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难，需要政府建立多渠道的投融资机制，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。

　　2008年国务院已明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划中。显然，房地产政策向住房保障倾斜，比争论房价“拐点”是否到来更有价值，人们更期待一个平稳理性的房地产市场的到来。

　　相关

　　80％空置

　　三亚海景房管理遇难题

　　新华社电  三亚优美的环境吸引众多外地人购房置业，然而与热销相伴的是过高的空置率，据一些物业公司统计高达80％，这给物业管理公司带来了很多烦恼。

　　据三亚市政府统计，东北、长三角、珠三角、京津唐地区的外地购房者成为三亚购房主力，去年，岛外买主购房8739套，面积达75．97万平方米，占三亚房子总销售套数的87％。然而，由于工作不在此地，外地人买房很少常年居住，在三亚购房一般出于“炫富”、留着养老或者期待升值的目的。来自北京的陈先生在三亚湾有一套120平方米的海景房，买房加装修共计花费130万元。一年多来，陈先生只在去年春节住了不到一个月，其余时间一直闲置。

　　记者连日来在三亚海景房最集中的三亚湾看到，一些价格不菲的高档小区人气普遍不足。很多小区内除了保安和清洁工外，很少看到业主们的身影。三亚青河物业管理有限公司总经理赵德承说，进入4月份后，在三亚的客人陆续离开，一直到9月份或者之后才返回三亚。因此到了4月－9月份，三亚不少小区将会出现空置率走高的现象，空置率从一线海景房到三线的旧房依次减弱，期间一线海景房的空置率最高可达80％以上。

　　小区的空置率居高不下，这给小区物业管理带来了难题，令不少物业公司头疼不已。三亚碧海蓝天物业公司负责人陈宏说，由于小区许多业主不在三亚，拖欠物业管理费是常有的事，物业公司常常要为他们垫付；小区房屋空置超过3个月的物业费用要打7折，这也给物业管理行业带来很大的压力；此外，空置率高也给小区内的供水、供电带来很大的损耗，造成一定程度上的资源浪费；再者，小区人气不旺，所引发的治安问题也让人担忧。（赵叶苹）