房地产商遭遇“现金榨汁机” 面临生存困境

　　房地产商遭遇“现金榨汁机”

　　撰稿·叶 檀

　　房地产市场信息的混淆程度与争论之激烈可以与股市媲美。目前的争论聚焦两点，一是由王石“卖拐”引发的中国房地产市场拐点论；二是由潘石屹百日剧变引发的对开发商大量倒闭的推测。

　　本轮调控以来政府颁布数十道政策，核心只有一个，就是抑制房价过快增长，制止将房地产作为投资人民币资产的项目。政府采用的是资金挤压术。主要表现方式是，控制以房地产为主的抵押信贷，严控二套房贷，从去年以来，从大型国有控股金融机构到目前的民生、光大、招行3家银行已严令抬高二套房贷购房门槛。国务院在2008年工作要点中，明确指示要打击炒楼活动。中央政府首次以严厉的措辞，指责楼市炒家扰乱市场，助长楼市泡沫，加剧金融风险。更重要的是，国务院明确指令国家发改委牵头，住房与城乡建设部等配合，采取措施，打击炒楼活动，4月3日，新组建的住房和城乡建设部接受的最新任务是，严打炒房炒地等违法违规行为。原定于3月28日在港交所挂牌的恒大地产最终折戟，随后证监会表态，对募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。这让40余家排队等待IPO的房地产企业感到绝望。

　　房地产商在政府的“现金榨汁机”下颤抖，普遍生存困难。

　　根据陆续公布的上市房企年报，每股现金流出现了巨额负数：保利地产-7.65元、招商地产-4.74元，金地集团-7.52元等。据统计，42家A股房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。由于项目建设周期一般为2-3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。这说明以往房地产商以土地储备代替现金的生存模式，一旦市场冰冻期到来，脆弱的资金链受到严峻考验。

　　现金为王而不是土地为王，导致开发商的生存模式发生新一轮变迁。类似万科这样的企业提前一步收到了现金为王的信号，从去年开始就降价销售，大房地产商手中大约都拥有一份各公司现金流的状况，对于哪家公司资金链紧绷成为流血的猎物，可能成为下一个顺驰心里一清二楚。于是，各家开始比拼融资与营销实力，争取成为猎食者而不是成为不幸的被猎者。

　　行业政策的出台，绝不可能是为了对该行业实行一剑封喉的必杀术，而是为了行业优胜劣汰的健康发展。那些不顾风险控制的弱势企业将会在这一轮新的洗牌中倒下，潘石屹的“百日剧变说”提醒了我们一个时间节点，许多房地产企业会在今年年中被淘汰出局，谢国忠这次预言可能成真，洗牌甚至可能比他说的更加惨烈。

　　但需要提醒的是，过度的现金挤压术不是好事，如果连风险控制能力强的公司都无法生存，那中国的房地产市场就会成为抄底资金的囊中物。我们需要的是一个健康的市场，而不是在行政、现金、道德的三重挤压下萎靡不振的房地产市场。购房者也不要奢望房价会出现雪崩性下挫，从五花八门的信息发布单位的统计数据中，我们大致可以得出如下结论，在国际化程度不高的城市，一旦临时炒作资金回抽，房价可能出现深幅下挫，而在北京与上海等城市，尤其是这些城市的中心地段的高楼楼盘，则无大幅下跌可能，在一些资金流入的综合开发区，房价也未必下挫。

　　本轮房地产调控有得有失：所谓得，是初步划分了市场与政府公共产品的边界；所谓失，是在一些具体举措上有矫枉过正之嫌，使得一些具有优质基因的公司同遭池鱼之灾，并且将房地产市场的乱象归咎于开发商的道德缺失，而不是检讨初期规划的不科学与不完善。经过两到三年的调整，房地产市场将重新走上正轨。政策也将适时调整，否则，房地产市场会成为金融风险的导火索，也将成为人民币资产的估值低洼区，形成外资挤压内资、或者内外资勾结占据市场的态势。

　　与股市一样，楼市也是政策市，因此，各方非常迷信政府的行政力量。但笔者相信，最终，市场规律会占据上风。