地价回归对楼市影响 拍卖市场开始显得异常冷清

　　地价回归对楼市的影响

　　■李 磊

　　2007年底以来，在市场承受力以及土地获取成本的双重压力下，曾经创造过无数“地王”神话的各大城市土地拍卖市场开始显得异常冷清。地价如楼价的孪生姐妹一样，开始选择观望和回归。

　　“流拍”现象频发

　　3月7日，成都的土地拍卖会上，中房集团以510万元/亩（起拍价500万元/亩）的价格赢得成都2008年新年“首标”。中房这一次拿下的成都清波地块虽然不算“黄金”位置，但楼面价仅为2148元/平方米，而去年成都住宅用地拍卖成交的平均楼面价是3129元/平方米。这与去年9月20日，九龙仓拿下成都成百家电地块时，曾经疯狂举牌239次、创下72亿元（8800万元/亩）的天价形成了鲜明的对比，而对比更为鲜明的是，此次中房集团仅仅举了6次牌子。

　　在同属西部经济中心的重庆，根据该市土地交易中心公布的最新数据，今年1季度，重庆公开出让的10余幅地块楼面价格大多在1000元／平方米以下，价格最低的一块地的楼面价仅为333元／平方米。

　　同样，进入2008年以来，以上海为首的长三角区域首批土地拍卖也没能掀起波澜。1月23日，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼面价仅为7502元/平方米成交。而两个月前的2007年11月8日，新江湾城D3地块被仁恒地产公司以13.01亿收入囊中，折合楼面价2万元/平方米；陆家嘴竹园商贸区三大地块，2月初也均以底价成交，平均楼面价仅为10830元/平方米。而1月下旬出让的上海南汇区康桥镇三幅地块同样全部以底价出让，尽管如此，参与拿地的开发商中海、绿地以及保利集团相关人士仍感叹，“就算以底价拿地，以现在的形势来说，也算是很高了……”

　　与之形成强烈对比的，则是2007年上海土地公开出让时，高价“地王”频现，楼面地价达到甚至超过周边楼盘销售价格的情形屡见不鲜。相比之下，如今开年的上海土地市场不免让人大跌眼镜。当然，不仅上海如此，南京、杭州等地也出现数宗土地拍卖成交价即起拍价的案例，南京土地交易市场甚至开始出现“流拍”现象。

　　事实上，自2007年10月，湖北武汉市出现了2007年9月27日“房贷新政”出台后的首次出让土地“流拍”后，土地“流拍”已是屡见不鲜。2007年10月22日，江苏省常州市国有土地使用权挂牌出让总共推出了9宗土地，2块地“流拍”、6块底价中标；10月31日，四川省攀枝花市国土资源局挂牌拍卖的四宗国有土地使用权中，有三宗均因无人应价而“流拍”……有资料显示，仅2007年11、12两月，全国就发生过几十次招标拍卖“流拍”事件。进入 2008年，土地招标拍卖“流拍”继续蔓延，而且情势似乎一发不可收拾。除北京市广渠路15号一块地理位置极佳、备受地产商瞩目的地块于 2008年1月16日因投标企业不足3家而出人意料地流拍外，广州、深圳、东莞等地也相继发生地块“流拍”…… 种种迹象都表明，疯长了几年的地价如同楼价的孪生姐妹一样，开始选择观望和回归。

　　内外受压

　　众所周知，现行的土地经营机制产生了两个相互冲突的政策目标。一方面，政府要提供住宅、商业用地来满足居民居住及商业发展的需要，这个目标要求土地价格越稳定越低廉越好；但另一方面，土地出让金是地方财政的重要来源，又涉及后期征税，这个目标又要求土地价格不断上涨。事实证明，在政绩和民生面前，大多数地方政府选择了前者。在地方政府的收入中，最值得关注的是“非税收入”总额，而这其中相当一部分是来自土地出让的收入和收益。有资料显示，2003年至2005年间，很多一线城市的“非税收入”中，土地出让金占1/3是“很正常的事”。2006年，全国土地出让总价款比2005年增长三成，达到7676.89亿元。而据国土资源部财务司提供的数据，2007年1—11月底，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58.9%。事实上，现在许多城市卖地及房地产相关税费收入已占地方财政收入的一半以上。

　　尽管表面上“风光无限”，但事实上，自2007年下半年以来，情势开始急转而下，土地出让金快速增长的势头已经发生了根本性的改变。究其原因，部分在于目前地方政府获取增量土地的成本提高了。从目前来看，政府可供出让的增量土地，一是由农用土地转化而来的新增建设用地；二是通过旧城改造即拆迁获得的土地，这两条路径的成本已经越来越高了。物权法实施后，拆迁成本更是高得离谱。在北京，甚至有20万元/平方米的天价补偿要求。在这种情况下，土地开发的成本提到了非常高的高度。另一方面，随着近两年征地补偿标准的提高，从农村获取新增建设用地的成本也不再低廉。两者并行，地方政府能在土地上获得的“净收益”相比于2006年以前，已经大为减少。对此，业内专家认为，政府“卖地热情”的退却，成为“地价回归”的一个重要前奏。在这种情况下，政府更愿意搞小地块出让，而不是像以前一样一卖就是一大块。而利益驱动之下的土地分块出让，或许将成为这次土地价格调整的最大诱因。

　　再从房地产商的角度来看，在打击囤地与信贷紧缩政策的双重压力下，部分地产商无心、也无力觊觎土地市场。众所周知，2007年是中国房地产有史以来出台政策最多的一年。实行货币从紧政策，房地产开发商从银行获取资金难度增加，有的无法从银行获取资金，不但影响其拿地的能力，甚至也影响到其开发项目的后期资金链。而在2007年出台的系列调控政策基础上，2008年1月7日，国务院更是出台了3号文“土地新政”。紧接着，1月16日，央行上调了商业央行存款准备金率。同日，建设部副部长齐骥批评部分房地产企业哄抬房价行为并表示将有政策出台予以严控。之后，国家税务总局又出重拳，要求从严征收土地增值税。在这种情况之下，房地产开发商必然会重估房价趋势，进而重估地价，重估土地市场价值。房地产开发商一方面会将手中大量闲置的土地尽快开发入市，另一方面又会更加谨慎地拿地，甚至在高地价面前放弃拿地。为了降低风险，越来越多的开发商开始对高地价说“不”，土地招标拍卖“流拍”有可能更广泛、更频繁出现。而在土地出让的后面，则是房地产开发商对未来房地产市场预期的改变，是地价可能下降的市场趋势变化，更是土地市场价格的反思。不仅如此，今后全国范围内大批量的限价房上市，也将极大地冲击楼市，从而导致开发商对未来房市前景的担忧。

　　除此之外，从国际方面看，人民币汇率进入快速升值区间，人民币快速升值，意味着资产低估的程度降低，很多国际投资者很可能从持房转而持币。在这种情况下，地价阶段性回归也是不可避免的。

　　楼市将受影响？

　　对于土地价格的回归，业内人士认为，目前的土地价格回落基本上反映了土地的正常价值和市场的供需情况，对于国家稳定房价、促进房地产市场稳步健康发展将起到积极作用。据世家机构分析，地价回归将起到稳定楼价的作用。以中房集团新得的成都清波地块为例，两年后建成的楼面预期价大致在5500元/平方米，这与目前的周边楼盘的价格大抵相当。当然，土地市场的变化对楼市的影响并非立刻显现出来的，中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌认为，这种变化“会在两三年内逐渐显现”，近期各地土地“流拍”或底价成交的状况，会使房价朝着降低的方向发展。

　　也有诸多业内专家认为，土地价格下降未必是房地产市场下落的标志，而是新的利益版图重新划分的开端，各级政府、房地产商、国内外投资者所得的蛋糕份额产生变化，市场能量越大者所得份额越多。可以预料，如果通胀持续，如果房地产税收结构迟迟不能调整，如果人民币汇率改革半途中止，那么，房地产市场价格的反弹，就是经济规律发生作用的必然结果。

　　当然，也有人认为，地价回归只能让开发商和老百姓对未来楼市的预期更加悲观。开发商不买地，老百姓会认为开发商也不看好未来楼市，从而使观望气氛进一步加剧。

　　此外，还有专家建议，开发商在对前景的判断不甚明朗的前提下，加速周转手中现有的土地，筹措资金再择机拿地才是上策。目前，开发企业对于货币紧缩预期的担忧超过了对地根紧缩下开发用地减少的担忧。开发商宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿以高价拿地来透支未来的资金，在这种状态下，地价阶段性回归再所难免。但要说到对楼市的整体影响，现在下结论恐怕还为时尚早。