中国房地产市场如何兼顾赢利和可持续发展

　　中国房地产市场：兼顾赢利和可持续发展的投资（分会场）

　　溥乐伯：大家下午好！差不多是三点一刻了，我们正式开始5号厅的讨论。我叫溥乐伯是美洲贸易全国委员会中国事务副会长，我们今天主要要谈的是中国房地产市场如何兼顾赢利和可持续发展。

　　首先我想给大家介绍在美国房地产市场的三大黄金准则，首先就是人就是地点，现在我们也要越来越的关注到应用性这些方方面面，但是最为重要的就是地点。目前我想对于房地产市场来说也面临着更多的机遇和挑战，特别是讲到可持续发展，可持续发展对于房地产市场也有新的考验。包括在环保上以及在节能、减排、使用的永续性，不管是商业住宅还是民用住宅，如何使得住宅能够更好的提高生活水平。

　　中国的房地产市场应该说是蓬勃向上的市场，政府对房地产市场也非常的关注。因此我相信，在今后的几年间，房地产市场将会发展的非常的迅速。目前我们正在进行局部的调整，肯定还会有新的政策会出台。而今天我非常高兴请到几位嘉宾，我非常简要的介绍一下这几位嘉宾，然后我首先会问几个问题让他们热热身。

　　最后我会留相当多的时间供大家来问问题。

　　左边是冯仑先生，他是北京万通地产有限公司的董事会主席，万通是非常知名的房地产企业。同时他也是房地产商会的成员，也在很多其他的协会上工作。下一位是达卢奇他在建筑师事务所工作，他在律师建筑上有很多年的经验。另外是柯志谦，他是仲量联行亚太区的主管。还有外滩三号的执行董事希艾伦先生。外滩三号在上海是比较知名的一个地产项目。而且在最近的几个月当中，外滩三号在很多地区的房地产界都开始名声鹊起。

　　我自己代表了美中贸易全国委员会，而我们的委员会是设在华盛顿特区，一共有35年的历史，而我应该说主要是在上海开展工作，主要推进美中贸易，特别是在投资方面促进双向投资，而且在规管方面会推动美中双方加强沟通。

　　首先请冯仑先生谈一下万通的发展之路。

　　万通在房地产发展当中取得非常不俗的业绩，请您介绍一下中国行业的情况以及今后是怎样的走势好吗？

　　冯仑：万通在中国是众多房地产公司一个不算大也不算小的公司，我们在过去17年经过很多的变化，我们在去年底在135家上市房地产公司当中，排在第17位，按投资的区域集中我们在环渤海当中排第一位，在所在的区域我们是本土区域投资房地产最多的一家公司。

　　过去的一些经验和目前的一些市场状况，我们有这样几点的看法供大家一起讨论，一个实际上在中国讨论房地产问题是很大的帽子，最后穿一个很小的鞋，就像刚才溥乐伯讲的，实际上大家都在讲住宅，实际上所有人都在跟我们讨论住宅的问题，非要说讨论的是房地产问题。

　　往往会形成这样的情况，我接下来谈的实际上都是住宅问题，因为大家在中国讨论房地产一直讨论的都是住宅问题，而不是其他房地产的问题，比如商用、酒店、工业地产，大家都不关心，其实关心的就是住宅，所以在中国讨论的概念经常是非常的混乱，我想今天大家最主要讨论的是住宅，这是一个现象，就住宅问题来看，目前有这么一个情况在中国，中国目前的住宅发展的规模，一年有一万亿人民币的市场，有六万家公司80%在做住宅，全世界到现在为止最大的住宅公司就产生在中国，就是万科公司。万科去年的产量，当年交付给客户的房子数量是48000套，已经超过美国的City home等等，早就超过这些公司，按照去年年底公布的市值，万科的市值已经超过世界前三大公司市值总和的五倍。大家知道在不到二十年的发展中，中国住宅领域规模是全球最大的规模。

　　第二，目前以房地产市场的发展来看，是以主导为市场的房地产市场，中国平均GDP是2100美金左右，我们预估达到6000美金之前，中国房地产最主要的产品和需求主要还是住宅，所以在未来15-20年中国房地产市场的强劲发展仍然以住宅产品为主要的产品。这点和西方非常不同，一谈到房地产中国就会谈到住宅，这是我们目前所要解决的问题，就是住宅的需求非常的强劲。

　　在未来十年二十年，仍然是这样的市场，也就是说万科今年的销售额就会超过100亿美金，去年它是530亿人民币，今年会超过100亿美金，也就是超过700亿人民币，仍然是全球最大的一家公司，这是基本的概念。

　　中国既然是这么大的市场，又有全世界最大的公司，今后的增长还很快，为什么大家仍然有这么多的问题呢？事实上在中国的市场上曝露出来的问题不是一个简单的低收入人群买不起房的问题，而是中国经济快速的增长，使中国特别的国情导致买房的人太年轻，而且又都是城市中最有文化的人，他们的抱怨声是最大的，以至于把这个问题变成最大的问题。

　　我们了解到在中国买房是25岁-35岁的人，新增加的要结婚的人群，这些人群他们的需求是刚性的，他们一定要买房，而这些人群又受过很好的教育，大部分都在互联网上天天可以发出声音，又有很大的话语权。和西方不同，他们可能没有钱，他们的需要和他们的收入来比，他们远远不能够自己买房，于是由于三十年前的独生子女政策，造成了6个人可以凑这个房钱做首付，两个人供房贷，这样使买房的年龄提前。再加上中国特别的国情，财务关系是以家族来计算的，而不是以个人来计算，这样财务关系就变得非常复杂，六个人为结婚的两个人来解决房子，在中国的一项调查非常有趣。

　　大概61%的年轻女性在不买房的时候是不愿意结婚的，这样就造成中国所有的住宅问题是因为消费观念和西方非常不同，他们买房太早，而且要由六个人凑到的钱照顾到两代人都可以住，还不可以买太小，这样造成抱怨的程度很大。

　　相反我们来看，在中国真正低收入人群他们在城市化的拆迁当中住宅问题已经解决了，我们每年拆很多房，其实已经解决了，这批人不上网，他们不会在互联网上发出任何的呼声，也不会有媒体的话语权，另外城市的公务员他们的房子也都解决了。实际上每年抱怨的最多的是刚才说的这类人。万科是专门做大众住宅，万科每年48000套住宅中，80%是这批人在买房。

　　我们公司74%的人买第二套房，我们的客户和万科的客户是不一样的，我们的客户在抱怨的是我听不到的，就不像万科的客户抱怨这么多，因为他们大多是第一次买房子，万科客户年龄是31岁，买我们房的这些人平均年龄是41岁。他们预期是很大的，他们的抱怨也就最大。

　　这个问题在中国有非常大的特殊性，不完全是低收入买得起买不起的问题，而是中国消费观念和本土的习惯造成这个问题被大家解读的时候把它看成是一个非常大的市场抱怨。这是一点。

　　再有一点，从去年开始，中央政府实施了一个新的住宅的政策，70%的房屋供应纳入保障性的计划，照顾到低收入，还有这批年轻人，让他们介入到保障性的系统，在保障性的系统当中，最底下是廉租房，政府收你一点点租金，由政府提供房屋，最上面是限价房，限制你的房价和户型，这部分给刚结婚的人准备，30%丢给市场，由所有的建筑商、开发商，我们自己来决定大小和价格，这样的方式就把过去由一个市场来解决所有人的问题变成了一分为二，70%由政府来管，30%交给市场来管，这个游戏规则改变以后，我们进入到今年整个市场就进入到无人喝采的时期，相当于演一个戏剧，上半场是这样演的，中场休息之后，下半场换个演法，70%由政府市场解决，30%由市场解决，这个新的戏剧剧本出来，演员没有排练好，观众还没有心理调整过来，在这样的过程中，新的戏剧没有人鼓掌，这段时间要多长？我认为要到明年上半年重新开始，大家适应新的剧本，进入到新的剧场，采取新的姿态参与到住宅的新发展。

　　目前，我们发展面临的最主要的问题，我认为主要是三个问题，一个问题就是我们作为政府和业者，我们对于新的游戏规则都需要一个适应的时间，政府最近陆续出台针对保障性的系统，出台非常多的具体政策和方法，比如在北京申请一个限价房要有十个程序，怎么摇号、怎么等待、怎么轮候，这些东西政府要更多的出台一些政策。

　　我们作为业者，我们也要看，我们究竟做30%的市场，还是我们要参与一部分政府对保障性住房的生产。新的规则我们要不断的去适应。

　　第二个问题，目前的宏观经济政策对于大家的消费预期发生了很大的改变。宏观经济政策有正面的也有负面的。正面的像人民币的升值、进一步的开放流动性的市场，包括劳动力的成本再增加，这个成为增加对于工业、企业来说是个坏事情，但是对于服务业来说劳动力成本增高意味着城市就业的白领收入增加了，所以购买力是增加了。

　　另外，整个建筑、城市的规划也在不断的改善，这些方面是有利于大家积极预期去买房，因为未来大家对投资的需求还是在住房以外其他的产品比较少的情况下，大家会更多的选择投资住宅。但是也有不利的预期，比如说政府出台了一些政策，在税收、在限制外资进入，在对于财产税、遗产税等计划要出台的一些政策，又很限制大家购买行为和投资行为。一系列的变化导致整个宏观经济在住宅方面的购买人群带来非常多的不确定性，他们的预期也比较不稳定，这段市场表现交易的数量在萎缩，这是第二个问题。

　　第三个问题，就是从业者来看，我想他们也都会讲到，事实上我们面临两个方面的创新，一个方面就是商业模式要不断的创新，使住宅进入产业化生产，更加提高效率，因为中国按照万科目前的想法来看，他们大概在五年之内每年可以做到一万套的新房，如果不能把住宅产业化，用工业化的方式生产，它的质量、规模、速度、成本都会面临很大的挑战。

　　所以在技术上我们需要很多的创新。另一方面，当然我们要在节能、环保和自己的服务体系上做很多的改进。包括我们的商业模式上也要做很多的改进，这样来提高公司的竞争性。

　　现在在中国有六万家房地产公司，真正在A股资产上市135家，在香港上市在大陆做业务的有将近50家，另外还有其他的综合类的上市公司房地产业务的有40多家，加起来不到250家是属于相对规范和有一定规模的房地产公司，其余的公司大部分规模比较小，平均的资本规模不到1000万人民币，在这样的情况下，我们未来从业者来看是有很大的挑战，也要做出积极的改进，这是我们面临的三个主要的问题。谢谢大家。（掌声）

　　溥乐伯：非常感谢您，冯先生给我们讲述了来自于各个集团的不同的声音，以及不同消费者的声音，以及政府的政策对房地产市场的影响。您在谈话当中没有说到泡沫的问题，之后我们有时间再来讨论。

　　我们请下一位演讲嘉宾给我们从建筑的角度来谈一下建筑的因素对于房地产市场的影响以及环保方面的影响。

　　达卢奇：大家好！作为一个建筑师，让我们想象一下我们未来的社会应该是人们可以在一个社区内进行生活、进行生产、进行娱乐的。比如说你的公司或者你工作的地方离你住的地方非常的近，你住的地方和工作的地方要离自然更近，这不仅仅是中国的未来，也是世界的未来。我认为对于中国的房地产业在未来面临的机遇就是采取一种可持续的发展，这种可持续发展的能力将会进一步的推动中国不的房地产业在整个世界内的发展。

　　中国房地产价格主要是由供需关系组成，还有一定的投机因素所决定的。中国现在出台了新的房地产土地使用的法律法规。这就为中国房地产业创造更好的发展未来。在中国我们已经设计了几百个项目，像仲量联行这样的公司也面临很好的机遇，因为现在中国非常注重房地产的发展，同时在房地产业当中，可持续发展变得越来越重要，所以我认为房地产的发展和可持续发展是没有矛盾的，为什么呢？因为现在影响到房地产、零售、商业还有建筑的因素都是相同的。

　　也就是说这些市场的力量的要求各个行业可持续发展。通过实现可持续发展不仅仅能够带来环保方面的好处，同时也可以降低运营的成本，我认为这是双赢的做法，不仅在中国，在全世界也是如此，这就是为什么可持续发展引发了人们越来越多的关注，现在全球的气候不断的在变暖，建筑的项目越来越注重环保。同时也由于现在能源价格不断升高，可持续发展也是必须的道路。

　　通过可持续发展不仅仅是能够改变企业的一个基本运营的状况，也能够推动整个环境的发展，所以我认为可持续发展的做法有它的好处，能够减少运营成本、建筑成本，比如说我们通过建立绿色的房顶可以减少空调系统安装成本和使用运营的成本。今天上午我们也讨论这方面的问题，我认为这种可持续发展的做法在中国是可以推行的，还有就是可持续发展以及居住型住房的可持续发展住房的设计，会对中国的房地产市场会产生很大的影响。

　　而且现在很多的人他们希望他们所住的房子是可持续的，是环保型的。特别是那些年轻人他们在买房子的时候，他们肯定会考虑这些因素。像我们建筑师的作用就是让我们中国的客户能够跳跃历史发展的阶段，很多的欧美的客人或者顾客，他们在过去经历一个阶段，我们可以帮助中国的客户跳跃，我们在过去的三十年当中不断的进行可持续发展的设计，我们可以把我们的经验带到中国来。可持续发展的设计运用在房地产市场当中，而且我们认为房地产的市场当中采用可持续发展设计非常重要，而不仅仅是住宅型的住房，而且是各类的住房都需要可持续发展的设计。

　　现在很多的中国新的社区的设计，都是居住和工作结合起来的一种设计。同时，现在有一些中国社区的设计正在考虑采用地热的能源。这都是非常先进的，我们今天上午也听到新德里市的例子，新德里是如何推动城市环保进程的。我认为通过可持续发展，能够给我们带来更多的投资回报，同时通过使用特殊的材料和先进的技术，我们能够更加向前跨进一步，来真正的设计这种可持续发展的建筑项目，我认为这是一种双赢的做法，谢谢。

　　溥乐伯：谢谢！这里也谈到一个问题，也就是说发展中国家不断在发展，在他发展的同时能不能保持可持续的发展以及节能，我想这个问题我们可以之后再讨论。非常感谢，现在我请希艾伦先生，因为他在中国住了很多年，运营很多年了，我知道外滩三号很成功，能给我们介绍一下外滩三号的运营模式和面临的挑战吗？

　　希艾伦：我们的运营模式是有点独特的。如果你有机会买下外滩上面的一座房屋，然后对它进行改造的话，我想我们的一种远见或者我们的愿景不仅仅是商业的愿景，我们的外滩三号希望能够将我们的项目真正的融合到整个外滩格局当中去。上海的外滩正在进行巨大的发展，我们在进行这个项目的时候，邀请非常著名的一位设计师迈克•布朗（音）让他进行设计，外滩在二十年代三十年代的时候在世界上非常的文明，我们的设计师对外滩三号的项目进行了横向和纵向的设计。

　　同时，在我们的商业模式当中，我们大概有800名员工为我们的项目工作。我们项目创造的一个标准是最高的，它能够成为一个时尚和活动的中心。我们希望有一种创新的精神，使我们的外滩三号成为业界最成功的，我们的目标、我们的梦想就是将经验结合起来，将一些独立的经验能够结合和整合起来，除了进行房地产开发之外，我们也非常注重创立一种生活的方式的品牌，我们是一个服务行业，所以服务行业是要通过人来进行的。

　　我们在多年来一直被评为中国和亚洲的最佳雇主。我们也不断的在开发一些人员培训项目，同时我们还有一些非常成功的慈善项目和企业社会责任的项目，让我们的客户和整个社区和我们的同事共同的参与进来，共同为一个目标努力。我们公司的规模不大，但是为了要继续的发展和成功的话，我们必须要保证，在我们进入的每一个市场当中，我们都能够带来一些对于本地的市场、本地的社区和我们的客户有益的经验，这就是我们公司发展的愿景，谢谢！

　　溥乐伯：非常感谢！外滩三号是标志型的建筑，怎么样将老的传统的和新的东西结合起来，事实上是非常具有挑战的。接下来我想邀请柯志谦先生给我们来介绍一下你的一些经验。

　　刚才冯仑先生已经说了，很多人谈的是住宅市场，不仅如此中国的房地产市场涉及很多很广的方面，我想问您对中国房地产市场法律法规对整个房地产发展的影响，谢谢。

　　柯志谦：我的公司主要是帮助我们的客户来进行选址，不管是工业的公司还是商业型的企业，如果他们要设立一些总部或者是建立分公司，我们会给他们选址的决定做一些咨询。我们每天都可以看到商业的运作成本对很多公司都造成了业务运营的影响。在中国我们可以看到，现在很多的企业都在进行本地化的运作，所以对于国际型的企业来说，他们必须要建立这种本地化的供应链，不管你是制药企业还是高科技企业，从长期来讲建立本地化的架构对于中国企业的发展是非常好的，因为这更有利于可持续发展，它对于海外的一种冲击不那么敏感、不那么依赖。

　　因为如果你在中国运营，每一家公司都是平等的，如果你是实现本地化的话，你对人民币的升值的影响也不会那么明显，因为每一个公司的竞争都是平等的。所以我认为现在中国的二线城市也不断的发展，特别是在中国的中部地区像重庆、武汉、成都这类的城市在不断的在发展。现在我们看到对于这类城市的投资越来越多，那边的运作成本比较低，而且他们离国内的市场更近，中国国内市场现在发展的非常的快，这种中国国内市场没有受到全球经济下滑的影响。在过去一年到一年半当中，我们可以看到在北京和上海的运营成本非常的高，给这些公司造成很大的负担，现在北京、上海和南部地区的办公楼租用的金额越来越高，所以很多的公司不得不离开城市中心到郊区去。

　　这样他们可以降低租用的成本。如果你是一个大的公司，你的员工流失率非常的大，你要吸引人才就非常的困难。比如说在中国一些企业，人才的流失，吸引人才、留住人才是他们面临最大的问题。现在很多的公司他们会在远郊的一些地方设立公司园区，这样能够更好地吸引人才，他们会建立一些公司园区，在这些园区里面有健身房，有体育足球场，就好象在班加洛尔做的公司一样，通过建立这种公司的园区，有些员工他们可能刚刚到北京和上海来工作，对于那些刚刚到北京和上海来工作的人员，他们的家庭不在北京和上海，朋友和他们所建立的网络群是非常重要的，通过他们建立的网络群体，公司也可以给他们创造很好的环境，给他们建立很好的网络，他们想离开这样的网络就不容易了，这样就可以减少公司的流失率。

　　而对于这些企业来说，其实投资回报也是非常可观的。一方面可以使员工的满意率更高一些，而且也可以使得自己在投入上比较小。再者，通过向在城乡接合部或者在郊区建设大的厂区，或者是公司的一个地块，这可以使得你在资金上有非常大的节省，以及更好的挽留员工，减少员工的流失率，这些都是非常好的益处。而且刚才达卢奇也讲到，可持续性也摆到日程上。

　　我们看到很多跨国公司客户，特别是美国方面的客户，他们向自己的股东和公众都庄重的做出承诺，就是要在自己的公司运营当中推出可持续性的做法，如果是有自己的地块或者是厂区的话，其实能够更好展现公司对员工的承诺，以及对股东的承诺，设计上要可持续，在管理上也要有可持续性。谢谢。

　　溥乐伯：谢谢。当我们美中贸易在中国调研的时候很多企业他们在挽留人才上或者在招聘人才上是最大的一个挑战。因此，我相信对于很多的外国人来说，一开始觉得不是很理解，因为中国是人口大国，人才应该不是问题。接下来我想再与冯仑先生进行一番探讨，因为大家还没讲到过泡沫这个词。

　　我们在进行市场调研之后，我们确实发现，在需求的角度上来说，特别是升级换代的需求非常之大。工资收入也上涨，媒体也有相当多的报道，所以我想问的就是这样的话房地产泡沫会很低呢？还是在某些区域泡沫会很大？请冯仑先生做一下解答。

　　冯仑：要想了解这个问题，首先在全球来看住宅这个行业它有一些规律，根据全球过去100年做的研究统计大概在一个城市的GDP在8000美金以后，新房的供应量速度将会减少，这个时候往往就会出现泡沫供过于求的危险，相对来说三千美金到六千美金的角度来说，新房超过二手房的交易，这个时间泡沫可能性很小。根据一般研究的看法，在中国的确北京、上海、广东、深圳有出现泡沫的可能性。而且特别是深圳，GDP已经过了一万美金，应该说现在逐步的回归到二手房交易和新房交易一比一的情况，泡沫的危险就更大了。

　　所以从整个中国来看，只有经济特别发达的地区有可能出现泡沫，而其他的地区多数我们认为没有泡沫的危险。另一方面，从过去五年的情况看，这些基本的城市（省会城市）人均的收入都会增长，都和房价的增长是差不太多，个别地区的收入超过房价增长，另外GDP的增长也和房价增长的速度差不了太多，多数在10%-15%。到今年以来，整个国民经济和房地产市场来看，房地产增长的速度在减缓，大概在8-10左右，个别城市还有超过10%的，不管怎么样这个状况维持很长的时期，过去三到五年和今后一段时间，我们认为这将是一个常态，按照这样的常态，我们预计房价每年如果涨5%-10%是可接受的程度，那么不应该是很大的危险，也不存在泡沫的问题。

　　如果房价涨到15%以上，那么消费者的抱怨程度会成倍的增加，这个时候政府会出一些政策干预，这时候会有泡沫的议论、泡沫的言论和恐惧，会不会有泡沫？我们认为不一定会真的存在泡沫，议论、言论、恐惧会加大，会导致大家认为是泡沫。新房的供应依我们来看是很大的问题。

　　所以我们对未来一段时间内，我们非常相信，新上任的住房与建设部长他们讲的三条关于住宅的问题。第一条房价的增长速度在减缓，但是不主张或者不希望看到剧烈的下降，正像不希望看见剧烈的上升一样，他会赞成我们说的缓慢的，和收入水平相适应的，和国民经济增长速度相适应的一个增长，这是一个市场的基本健康的状态，这是一条。

　　第二，叫做要合理的引导消费者的住房预期，这就是我们刚才讲的，要让大家从年轻的时候也可以租房结婚，逐步过渡到买房，而不一定要一上来就卖房，一买就买到足够大，这是新的部长讲到，要合理的引导消费者的预期，假如现在有三分之一的年轻人结婚是租房，事实上这个抱怨程度很快就减少。

　　第三，部长感到政府还要解决好低收入人群住房问题。所以目前的住宅问题我认为还是比较乐观的前景。

　　溥乐伯：非常感谢。冯仑先生的公司在北京、在天津，另外在杭州和成都都比较的成功。冯仑先生在这次汶川地震当中他的公司也很有作为，而讲到新上任的部长，他的一些政策和言论确实也对于房地产市场的发展有非常清晰的指引，特别是在低收入人群方面，也有非常清晰的政策。

　　下面我们来谈一谈外资在房地产市场的作为。我想请其他几位嘉宾来谈一谈，比如说在多用途房地产开发以及有哪些是属于私募投资的成功案例？

　　达卢奇：我现在谈一谈。目前在中国，根据我们的调研，外资在中国的量在不断的攀升。像一些国际性的大基金，黑市公司他们在中国也有非常大的兴趣，在一线城市也许机遇并不是非常之大，但是在二线和其他城市机遇相当巨大，而且对中国来说我觉得现在最重要的一点就是，国际上的经验可以移植到中国来，像一些国际的开发商，他们非常急切的想将在国际上的成功的经验用在中国。

　　特别是中国酒店业有非常好的前景。而且甚至在一些民营医院这个层面上也有很多的机会，因为民营医院的私营化在中国已经有了不小的势头。

　　柯志谦：我也来说一说。应该说外资对于中国市场一直有浓厚的兴趣，在中国从机会的角度上来说，供应量还不是非常之大，也就是说大型的建筑物的交易基本上不是非常的多，但我们也觉得在二线城市有非常大的潜力。

　　我们来看看银行层面上已经是可以在二线城市布点，而且对于其他金融机构来说也开始放松管制，另外像消费品公司他们越来越意识到二、三线城市的重要性，二、三线的城市对办公楼的需求会相当的强大，这带来的挑战就是，首先A级办公楼的供应量还不够，从开发商和投资者的角度上来说，我们觉得他们现在最关注的一方面就是实施旧楼改造，改造成A级或者是甲级写字楼，或者是在获得地块之后自行开发，目前已有的很多的甲级写字楼出租率上已经近100%。

　　所以在一级市场以外，在北京、上海之外，在甲级写字楼上将会成为强劲的市场。

　　溥乐伯：希艾伦你先前讲到过教育是吧？以及可持续性方面的心态。我想在环保方面大家确实已经有了意识，而在习惯上，也必须要能够养成节能的习惯。而对于希艾伦先生来说，你的外滩三号在自己的品牌建设上以及在内部员工内部宣传上有什么做法？

　　希艾伦：其实很多人讲到，对于服务行业来说，人力资源是最重要的资产，在一线城市服务行业的员工流失率大约是25%-50%之间，这个速度还在增速，在今后两三年当中一直会是这样的趋势，会有越来越多的企业，他们开始希望通过挖墙脚的方式去扩大员工队伍，而是花时间培育员工，而对于服务行业来说，我们也要同样注重内部的培养。而只是挖墙脚虽然比较方便，你通过工资加一倍挖别人，也许短期可行，但是长远来讲是不行的。

　　像我们公司会对任何一个岗位进行工资比较。我们在工资的制定上，工资水平不会是最高的，但也不会是最低的，我们会经常与其他的一些公司来进行比较，与市场进行互动，最主要是确保我们能够保留员工。而在二、三线城市，人员的短缺我觉得也将是一个难题，如果光是从一线城市到二、三线城市短期可行，长期肯定是不行的。

　　溥乐伯：我这里还有一个话题，绿色技术或者说绿色建筑的需求有多大。以及这种需求主要来自于哪里？中国对于节能减排的决心非常之大，市场的需求是否一样大呢？能不能请谁来介绍一下。

　　达卢奇：我想其实两者兼有。首先，讲到绿色建筑，或者可持续的建筑成本并不高，在先期投资上要略大一些，但是在最后的回报是非常的可观，有的可能回报是十倍之巨，有的是百倍之巨。讲可持续设计我要讲两点：一是要降低我们对于地球的负面影响；二是从成本的角度来说，对于业主也好，还是对于用户也好，其实在生命周期上都可以实现节省。所以我觉得这正是一个双赢的格局，也是最为经济的一种解决方案，并不是说我们光是为了环保而环保。

　　溥乐伯：冯先生我想问您一个问题。比如说讲GE，他们也会对于绿色环保也有很多的内部的规章制度，我想问一下，从你协会的角度来说，有没有什么规则，或者有什么样的精神推动绿色技术？

　　冯仑：中国的房地产行业组织，他有三个特别重要的组织。一个是和政府非常密切的叫房地产协会，大部分是国有的建筑施工单位和国有房地产企业，这部分在政策上会比较接近于政府提倡的绿色建筑和标准，但是他们在整个房地产企业当中的影响力比较弱；第二就是不动产的商会，这是工商联下属的一个机构，工商联就是全国总商会当中有一个不动产商会，这个不动产商会他们先前制定了一些绿色建筑的标准，而这些标准它是通过民间的方式来提倡，给大家颁奖、给大家授牌，让客户来作为检验；第三个是城市开发商的策略联盟。这个策略联盟成立九年时间，是目前中国房地产行业当中内部关系最紧密的一家联盟，有41个成员，有分布在全国最主要的城市最重要的开发商，包括万科在内。

　　这个联盟主要是在内部通过基金、通过它的产品，大家共同的一些产品，因为这个基金在推动一个共同的产品叫“联盟新城”。现在在全国有这样的样板产品，再加上基金加上万科有一个很大的住宅产业化的基地，在联盟的内部，他们自己从竞争、从客户的角度来看，他们非常有利的推动住宅产业化和节能环保的工作，应该说这个组织目前是最有效的。

　　溥乐伯：谢谢给我们提供的有益的信息。我们讨论了这么多，下面的时间看看观众有什么问题。

　　提问：我是来自澳大利亚大学的，我想问的问题是给冯教授的，传统来讲我们可以知道，举办奥运会的城市它的房价都会急升，像亚特兰大和悉尼，在奥运会之后房价会有剧烈的下降，在过去的一年半之中，我每个月都到中国来，我每次到中国来的时候看到25岁-35岁的人他们都有两三套的房子，奥运会举办之后房价会不会受到影响？会不会变化，你能不能给我讲讲，奥运会对房地产的价格优后续的影响？

　　你对有一些公司要投资中国房地产有什么建议吗？

　　冯仑：在最近二十年召开的奥运会，没有一个是在GDP人均不到7000美金的城市召开的，在这些城市本身自我的成长还没有达到饱和的情况下，在这个时候，举一个例子，相当于一个人在饥饿状态下，有一个理由比如我们开会多给他两个面包，他吃下去并不意味着他吃下去之后就不想吃。相当长的时期内，奥运会都是在相当发达的国家举行，于是他们多建了很多东西，吃饱之后又多给他们一些东西，这就出现了一些后奥运的症状，多出来的东西价格开始往下降。

　　从北京来说，我们申办下来那年，北京的人均GDP不到4000美金，到今年北京不到8000美金，所以在这个过程中，从4000美金到8000美金，我们为奥运会建的场所，本身没有奥运会我们也要建，因为经济在成长，城市在成长。所以我们一致认为奥运会这件事情只是北京快速成长的出发点，但并不是额外加给北京市的，所以不会出现奥运会之后整个房地产（特别是住宅）价格的下跌。

　　但是有两个方向需要引起注意。一个就是酒店，北京因为奥运会这一周建了太多的酒店，我提醒如果来北京再投资酒店的用户，奥运会以后恐怕会有压力，这是非常重要的。

　　第二就是大型活动的场馆、场所。北京奥运之后，很多运动场都会变成大型活动的场所，比如说做时装、做艺术展览，做其他的公共活动，这些场所会有多少？它的租金也会下来。至于办公楼一般的商业设施、住宅我认为市场不会因为奥运会有任何太大的变化，这一点从目前我们的观测情况来看非常明显。因为为奥运来买房子的人，占市场的比率不到5%，因为为了看奥运来买一套房子，比如说住在西安、上海的人，为这一星期买房，不太可能。

　　开奥运会不是结婚，为了一生只穿一次婚纱。为奥运准备的酒店，大型公共场所，为了这八天我们准备了很多，但是事后可能会有压力，这是我们的判断。

　　溥乐伯：这是一个非常好的问题，非常好的回家。我不是专家，但是我完全同意冯先生的观点。北京从全国的角度来看，在奥运会之后它还有很大的发展空间，中国改革开放三十年，中国只举办几天而已，但是说到宾馆业，中国现在有很多廉价的，或者说是中低价格的宾馆在二三线城市发展的非常快，还有问题吗？

　　提问：我是香港的一家地产开发商的非执行董事。说到香港房地产业的可持续发展，我想这里嘉宾都没有说到搬迁或者是迁移的成本，事实上迁移的成本也是非常高的，这个成本在不断的提高过程当中，所以我们可以看到由于这种搬迁成本非常高，现在政府让人们搬迁的过程中，由于搬迁成本过高，已经快搬不动了，从我的角度看，从世界的角度看，您认为搬迁的现象以及从政府的角度来看政府应该怎么做来解决这个问题？来推动可持续的发展，有什么方法吗？

　　溥乐伯：您说的搬迁是不是就是原来有一部分人住在一个地方然后这个地方要再开发，然后这群人就要搬迁到其他地方去？

　　我们请柯志谦先生来回答一下这个问题。

　　柯志谦：的确，动迁成本是很大的问题，对于当地的政府来讲，这也是一个非常敏感的问题。在过去中国的政府可能会没收一些土地，并且对于那些动迁的人们提供一些补偿，但是现在这个情况已经发生了变化，中国政府非常注重社会的稳定和和谐社会的建设。所以北京现在也是致力于要提高动迁的政策执行，这对政府来讲是他们面临非常大的工作的重点。

　　现在外国的媒体也非常的关注在动迁过程当中，中国的一些居民出现的抗议情况等等。这些问题可能不会随着时间的推移而消失，说到这种做法是不是可持续，我认为现在中国的政府非常的关注保持社会的稳定，对于那些外国的房地产开发商来讲，他们的投资回报可能在政府发展议程上面没有 保持社会稳定性那么重要，如果你们的公司要在中国发展过程当中运作，就要付出一定的成本和代价。

　　当然这样开展你们公司也需要开展一些成本的分析，然后来进行有关成本的计算，但是我认为现在这种情况在中国是一个发展的方向，当然关于中国的动迁问题不断的在变化，而且往好的方向在发展，主要还是以人为本的方向。

　　溥乐伯：还有一个问题。

　　提问：我叫杰克逊，我想问一个关于在郊区的办公设施的问题。很多的外资企业刚到中国来的时候，他们都会租用一些城市中心的地方，但是把他们的另外一部分的后台的办公室放在郊区的地方。现在很多的中国政府都在郊区建立一些办公区域，同时现在有很多传统的房地产开发商都已经关注到了这一块发展领域，我想问一下对于这种郊区的办公场所，会不会出现郊区办公房地产的泡沫？

　　溥乐伯：这里说到另一个泡沫，刚才我们说到前一个泡沫，前一个泡沫还没解决，现在又说到另一个泡沫，我们现在请达卢奇来回答一下。

　　达卢奇：我认为这样的郊区办公场所行业会不断的发展。现在出现的只是冰山的一角，刚才迈克说到很多的公司在郊区建立一些公司的园区，这只是冰山一角，只是一小部分的公司，我们会看到越来越多的公司采取这样的做法。

　　柯志谦：我也非常的同意，我认为这样的行业只是长期发展的初期阶段。我们可以看到各类企业都有这样的一种需求，要选这种郊区的地方来设立他们的公司园区，由于一个市中心房地产的价格不断的升高，就会造成另一种房地产的需求，我认为在这方面这个市场还有很长的一段路要走。而且现在在郊区地区租用办公场所的价格和市中心相比还是差距很大的，所以我认为在这方面没有什么泡沫。

　　溥乐伯：对于中美贸易协会来讲，我们在中国看到现在有很多的一级、二级、三级投资公司也把他们的投资慢慢转移到郊区远郊的地方来。

　　现在中国的房地产行业利润非常的好，我想在中国的房地产市场产业、社区、公司共同合作起来，才能推动这个行业的可持续发展。

　　我们本次的论坛就结束了，接下来我们还有一个议程就是在三楼来讨论全球竞争如何促进企业国际化，我们再次对所有的演讲嘉宾表示衷心的感谢！