京城“退房潮”迷局剖析：研究机构称房价没降

北京市房地产交易管理网退房信息网络截图

6月8日，北京东四环某楼盘售楼处，面对销售的热情介绍，两名顾客还是有些犹豫 ◎摄影/李峥

5月18日，国贸展厅的2008年北京春季房展会上，链家房产工作人员正向一名购房者热情介绍房源 ◎供图/程昱（CFP）

　　北京楼市低迷，“退房潮”遭热炒

　　京城“退房潮”迷局剖析

　　■市建委： 填错信息需先“退”后买，此类情况较多

　　■研究机构： 北京房价没降，不足为退房新诱因

　　■楼盘销售或称退房人很少，或称因换开发商所致

　　■退房率较高小区业主： 一小部分人在退，未成气候

　　◎文/《青年周末》记者 徐帆 王晓晶

　　近日，北京楼市经历几个月的低迷之后，舆论“唱衰”之音愈强。

　　诸如《京城“退房潮”愈演愈烈》、《供大于求，北京楼市出现退房潮》此类的新闻屡屡见诸于媒体，更有杂志制作了“2008北京高端住宅退房排行榜”，还有网站挂出了“楼盘贬值 退房有理？”的投票调查。

　　且不论北京房价是否有一路下跌的可能，究竟“退房潮”是否真的存在，退房这一现象是否真到了“潮”这般波涛汹涌？自住型购房者目前入市是否属不智之举？

　　记者通过多方调查，得到的结论颇出乎意料：京城今年尚未遭遇“退房潮”；楼市低迷也未见得是退房新诱因。

　　“说要退的多，感觉雷声大雨点小”

　　在最近有关北京“退房潮”的报道中，刊发较早、影响较大的有某杂志制图表并进行详细文字报道的《多种原因诱发退房潮 看北京高端住宅退房报告》。这份报告里，北京的50套均价在15000元每平方米以上的楼盘项目以退房套数为排序标准，被从高到低地制作了一份“退房排行榜”。此外，还有不少报道“北京退房潮”的报纸举出了一些退房率偏高的楼盘例子。

　　记者综合这些报道，选择了从价位角度考虑、本报读者群可能会较多关注的两套楼盘项目进行实地调查，此外还电话调查了被称为“退房率畸高”的楼盘。

　　■华纺售楼处： 今年只退过1套房

　　在那份“2008北京高端住宅退房榜”里，华纺易城高居第五名，它的退房总套数被这个榜单计算为86套。相对于榜单中大多上20000元每平方米的楼盘，华纺还算是其中相对“平民”一些。

　　6月8日下午14时，记者来到位于青年路的华纺易城售楼处。下午的天气有些炎热，恰逢端午节假期，售楼处里仅有2名工作人员，冷冷清清的大厅里并没有其他顾客。

　　眼见记者步入大厅，其中一名佩戴“售楼主管”胸牌的女工作人员颇为热情地迎了上来。记者先以购房人的身份，声称自己想买一套小户型的房子，这位售楼小姐随即取来户型图。

　　“我们来之前在网上查了查，怎么感觉华纺的退房率比较高，有新闻说已经退了86套房子，会不会有什么问题？”记者一面翻动着户型图，一面装作不经意地询问售楼小姐。

　　对方面露讶色：“不可能这么多啊。最近我们这儿就只有一套房子被退了，是因为那个客户已经是买第五套房了，180多平方米的三居室，银行不给他批贷款，既然没法做按揭，我们也只好同意他退房了。”

　　由于“退房排行榜”的数据来源于北京市房地产交易管理网，记者在前往售楼处前，曾登录该网站查询华纺的退房情况。

　　在“期房退房公示”的查询处，可以看到华纺易城有三条退房记录，其中预售证为“京房售证字(2005)355号”的那一条，显示退房次数为86次。预售证为“京房售证字(2005)575号”和“京房售证字(2007)325号”的各为0次和1次。

　　从该网站上可以看到，86次的那条是2005年7月获得的预售许可证，点击那条记录之后，看不到任何退房信息，而只有“点击进入现房销售信息公示”的链接可以继续进入。现房销售证发证日期为2007年11月27日。据业内人士分析，那86套期房的退房很有可能发生在去年前。而1次的那条点击进去，可以清楚看到哪栋楼的哪套房被退了，退房时间为今年1月4日，退房率为“0.18%”。

　　照此看来，今年开春以来，华纺未有退房率偏高的现象。

　　■美利山某退房业主： 网上发帖后，还没人联系我

　　和华纺易城高居榜单的情况不同，美利山属于“退房潮”报道中被作为重点案例举证较多的楼盘项目。

　　美利山的争议在北京房市中早已是公开的秘密。起因源于今年1月时，该楼盘的开发商“首开北京降价先河”，将原销售的项目沿海赛洛城改了推广名后，又以精装变毛坯的理由，每平方米约“暗降”3000元，顿时引起前期以高价购买精装修房子的业主的不满。而此后，美利山又打出了“买车送宝马”的广告，又给出了更多的折扣优惠，这使得今年1月曾排队抢购楼盘的业主觉得自己有些“买亏了”。

　　但因为这个原因而退房的购房者到底多不多呢？记者从北京市房地产交易管理网上查到，美利山的退房套数目前为4套。

　　6月8日17时，记者来到位于东四环的美利山售楼处，只有三四个人在看房、询问价格。当问到近来热议的“退房潮”时，一名李姓置业顾问很不以为然：“根本没几套退的，这种事一传十，十传百，就传邪乎了。”

　　那美利山的售价是否真的“一降再降”呢？李姓顾问指着7期一栋楼介绍：“那个是每平方米12000元，只限比较低的那几层，从沙盘上您也可以看到，这几层的正面和侧面都有建筑物遮挡，采光不好，而且是三居大户型。其实不是什么降价，只是打个广告做促销罢了。”

　　比起销售，或许业主对美利山的实际情况更有发言权。

　　当晚，记者在焦点房地产网的美利山业主论坛搜索了今年以来的“退房帖”，终于在6月9日与一位网上最为积极退房的业主联系上了。

　　“我们是今年1月中旬买的房，本打算四五月份时追加一笔首付款，可后来这笔钱出了问题，没法到位。我俩就不想买了，大概是5月19日申请退房。一开始开发商和销售互相推诿，都不肯给办，现在总算说了个7月给办的日子，也不知道到时候会不会再有变故。”电话那头，这位姓李的退房业主原原本本地跟记者讲述了申请退房的始末。

　　当记者询问她，美利山想退房的业主是否很多时，她回答说：“我们也不是太清楚，网上说要退的人很多，但感觉有点雷声大雨点小。从发帖到现在，没有其他业主联系我们。但可能沿海赛洛城退房的业主是比较多。”

　　当李小姐被问到是否在个人经历中感受到了北京“退房潮”，她回答道：自己也不是太清楚，但曾从亲戚那里听说过一例望京地段一楼盘的退房故事，由于不知道往年退房量，所以算不算“潮”，她无从判断。

　　■退房率畸高楼盘： 因换开发商

　　在被作为“退房潮”的案例报道的楼盘中，有个别楼盘的退房率超过100%，倘若说以退了数十套或是数套房子的楼盘还构不成“潮”的力度，那像这样退房率畸高的楼盘，的确让人觉得“退房潮”来得波涛汹涌。

　　位于小庄的韦伯国际发展中心就是其中的一个极端案例，在北京市房地产交易管理网上，该项目的退房率显示为138.29%，退房信息有484条。可以看到，几乎每套房都是在去年1月被退了一次，在去年12月都被退了一次，去年总的退房记录共有474条，今年以来为9条。

　　为什么同一套房子几乎在相同的时间内遭遇爆发式的集中退房呢？

　　当记者致电该楼盘售楼处时，工作人员回答说：“因为资金方面的原因，这个项目换过一次开发商，前一个开发商会带来这种影响。”

　　业主及律师亲历

　　“现在这环境，开发商哪能让你退？”

　　在初步的抽样调查中，记者并没有发现北京今年有大规模的“退房潮”现象。正当记者打算等端午节短假之后，对北京市建委进行有关“退房潮”的采访时，6月8日傍晚的一个电话又让记者一度陷入了“退房潮”的重重迷雾之中。

　　■“我接的五六个退房官司，是去年发生的”

　　在抽样调查前，记者曾在网上大量搜索与退房有关的信息，希望能多找到几位有退房经历的受访者，以便多方面了解退房的原因和状况。

　　恰好在一个搜房网的鸿坤理想城业主论坛上，记者看到有一个帖子声称自己想退房，还留下了自己的手机号，在这个帖子下面，有两位律师提供了有关退房的法律知识。两位律师的签名档上都写有自己的手机号码。

　　6月7日，记者依次拨打了这3个手机号码，声称要退房的业主手机号已经停机。两位律师也一直未接电话。直到6月8日晚，记者抱着试试看的想法，又一次拨打这两名律师的手机时，其中一位名叫张新的律师接听了电话。

　　“现在我手头正接着五六套要退房的案子，有远洋一方、富力又一城和富力桃园这几个小区的。”尽管从电话里听得出张新正在外面，电话声音有些嘈杂，但他还是很耐心地跟记者说起这几个案子的情况。

　　“其实，这些案子都是去年12月之前发生的。3套是因为去年的二套房贷政策，2套是房子的质量问题，但这些案子一直拖到现在。”

　　当记者询问以张新的工作经验来看，北京是否有“退房潮”现象？他的回答是：当去年9月，国家的第二套房贷新政出来后，直到去年12月第二套房贷的标准确认后，那段时间退房的案例较之以往更为集中，的确有“退房潮”的感觉。

　　为此，记者查阅了去年的新闻。在去年10月底的《中国经营报》上，曾有一段来自政府的解释：“北京市建委市场研究中心称，房贷新政出台后的最新成交数据尚待统计，到现在为止，一手新房市场还没有大规模退房情况出现。楼市基本维持‘成交缩量、房价上涨’态势，无明显迹象证明房贷新政试图打击的房地产投机资本已开始大规模撤退。”

　　且不论去年究竟有无“退房潮”，依据今年某些媒体对“退房潮”的报道，新的一个现象是北京楼市走低，房价有下跌情况，那么究竟这个新的原因是否导致了新的“退房热”？

　　张新的回答是：“其实，我认为，那几个案子有这个原因。只不过如果拿这个理由去退房，那肯定是不能解除买房合同。”

　　■“退房风波只有一小部分人参与，不成气候”

　　记者随后查询了张新提到的三处楼盘——远洋一方、富力又一城和富力桃园，发现富力桃园似乎是其中闹退房闹得最厉害的一处。该小区的论坛上有退房业主致开发商的退房信函，还有多个QQ业主群以供退房者进行“结盟”。

　　记者加入了其中一个QQ群，却发现这个群里一个退房的业主都没有。其中有一名业主告诉记者：“退房是今年3月以前的事，现在群里只有普通业主了。当时退房风波时，只有一小部分人参与，不成气候。”

　　这名业主还提到，目前富力桃园最大的问题是临水、临电一直没转正，中水无法使用，这才是所有业主最头疼的。

　　■ “退房真没那么容易，感觉主动退房的少”

　　尽管律师张新认为有“退房潮”的存在，但毕竟他手里接的退房官司全部是去年发生的，今年的情况到底如何？目前正接手最新退房官司的律师是否感觉到“退房潮”？

　　记者找到了一位最近刚接手一起退房官司的郑欣律师，还没说上两句，他就颇为肯定地说：“我跟你说，北京真的没有什么‘退房潮’。退房不是那么容易的，尤其是现在这么有价无市，哪个开发商愿意让你退房？只要你签了买卖合同，想解除是很麻烦的。我接触到的合同里，违约金最高的有预付款的20%。

　　“就拿我现在正在帮人打的这个官司来说，是一对夫妻要退房。两口子本来感情好的时候一起买了套100多万的房，现在闹分手，就要退房。开发商那里算下来，要30多万的违约金。那这两人肯定不愿意啊，所以现在正打着官司呢。”

　　郑欣多次强调：“就我接触和了解到的，目前北京市场上，主动退房的人很少，被动退房的人可能比较多。所谓被动退房，是指银行的贷款审批出现了问题，或者是在收房时房子质量出现问题，还有做生意赔钱了，收入锐减。现在主要是按揭这块儿出问题比较多，甚至不完全是投资客的问题。”

　　业内说法

　　“‘退房潮’这个概念是媒体曲解了我的意思”

　　当调查进行到这一步，记者发现，要获知北京到底有没有发生大规模“退房潮”，已经远不是用某些案例或某些亲历者的个人经验就能说明的问题。

　　或许，专业的房地产研究机构在退房这方面会有一定的数据统计和分析报告。此前，在有关“退房潮”的报道中，记者曾看到，北京易居房地产研究所副所长牟增彬多次接受采访，提到了北京的退房现象，还作为业界专家进行了分析。

　　当记者致电牟增彬想一问究竟时，后者的回答颇为出人意料。

　　■“媒体曲解了我的意思”

　　“‘退房潮’这个概念是媒体曲解了我的意思。”

　　牟增彬的第一句话就让记者大吃一惊。

　　在后来的采访中，牟增彬聊起了自己介入“退房潮”报道的一段前因后果：“其实最初是一家上海的媒体找到我，是一个朋友介绍过来的，这个记者想找一个对北京的房产市场比较熟的人，朋友就介绍了我。

　　“后来我们就聊了，这个记者说看到北京房地产交易管理网上新出了一条‘期房退房公示’的栏，他们关注到了这个变化，想就北京退房的问题了解情况。后来我也没看到这个报道，是这之后又有北京的记者采访我，提到我说过‘退房潮’的事。我当时就愣了下，赶紧上网去看。这标题给起的，‘退房潮’，真有点挺吓人的。其实，退房是这么回事。在今年以前，某些楼盘退房率偏高的问题也是存在的。只不过到了今年，在现在这样一个市场环境下，一说到退房率，大家都会很敏感。这还是去年国家推出第二套房贷的新政引起的作用，但事实上，目前的市场并没有到‘退房潮’这么恐慌性的地步。”

　　■ “北京房价其实没跌”

　　说到今年“退房潮”的诱因，记者查阅了多篇报道，发现认为今年北京有“退房潮”的理由主要有三点。

　　电话那头，牟增彬立即饶有兴致地问道：“哪三点？”

　　记者告诉他，第一点是北京楼市走低，房价因开发商的“明折暗扣”而下降，因此有些买房者觉得即使交了违约金退房，再以现在的房价购入，也要比原来划算，因此诱发了“退房潮”。

　　听完这一点，牟增彬先问了记者一句：“这话是哪个媒体说的？”随后自己又沉吟起来：“这话不是我说的吧？我记得我没说过这样的话。”

　　随后，他开始分析起来：“我觉得没这样，从降价角度来说，北京的房价真的降了吗？如果对市场进行调研，统计下有关数据，会发现从今年1月到4月，北京的房价不但没有降，还有小幅度的上涨，但在5月份，确实略有些下降。”

　　当记者询问今年一月以来的北京房价时，他找来一份文件，在电话那头念了起来：“1月均价为12013元每平方米，2月均价为13036元每平方米，3月均价为13090元每平方米，4月均价为13488元每平方米，5月均价为13222元每平方米。”

　　“五月份的价格是稍微降了点，但原因在于上个月，北京的房产市场推出了一些相对远一些的周边楼盘，价格会稍微低一些，还有很多总价较低的小户型楼盘入市，比如通州的金隅七零九零。这样，就会把整个价格往下拉低。所以说北京的房价根本就没降。拿这个来当退房的诱因根本不成立。”

　　记者提到，还有某些媒体提到诸如“卖房送宝马”、“一次性付款打92折”之类的折扣，来证明京城房价已暗降。

　　牟增彬回答说：“那也就是一种促销手段。这个也很正常，在过去也不是没有过。只不过现在这个市场环境下，大家会比较敏感。而且，一般人还是以按揭为主，很难一次性全款付清，这并不能代表整体市场情况。”

　　“退房潮”的其他两点理由是：第二点是二套房贷新政促使中小投资客撤离市场，第三点是开发商虚假销售制造了较高退房率。

　　对于第二点理由，牟增彬觉得还较有道理，毕竟国家房贷政策的影响力有滞后性。至于第三点，他表示未听说过。

　　当记者询问，倘若说开发商是虚假销售托市，那在往年房价连连蹿升，开发尚有意捂盘的情况下，岂不是“假买后退”的情况更多？牟增彬连连称“不错不错，有这种可能。但当时北京房地产交易管理网上，还没出来‘期房退房公示’这一栏，想查到底有多少退房率也没处查。这个栏目出来后，有些媒体关注到了这个新栏目，又是现在这样一个市场环境，可能就对退房比较敏感了。”

　　政府回应

　　“几百套退个十几套，算是‘潮’？”

　　原来，说到底，还是北京市建委主办的北京市房地产交易管理网上的新数据引起了“退房潮”的争议。为此，记者在端午节后的第一个工作日给北京市建委打去采访电话。

　　■“填错、更名，都要走退房程序”

　　在拨打多个电话之后，记者了解到，北京市房地产交易管理网上的数据均由一个研究中心提供，市建委便民热线告知记者该中心电话。

　　“情况确实是我们这里掌握，但口径是由市建委的宣教中心来掌握，这方面的问题我们不便直接答复。”一个口音轻柔的女工作人员接电话后，先委婉地表示，不方便就这样接受电话采访。

　　尽管如此，在记者的一再追问下，短短几分钟里，她还是耐心地给出了一些解释：“其实是这样，你们在网上看到的退房数据，不一定是什么样原因下的退房。其实，以往的退房量也不算小。因为个别媒体可能有一个特点，不像我们搞专业的，可能看到某一个单一的数据就觉得很大，但其实有时候是有一些原因的。这些退房数据，不一定完全反应一个市场的现状。

　　“退房的原因很多，只要是签错了，都需要走退房这个程序，都会被计算进退房率中，不一定是因为房价降了等原因。签错了的原因也很多，比如说购房人的名字写错了，买房人的身份证号少填了一位，还有房子更名了，本来是女方买，现在换成男方买，这些情况都有可能。有时候还会发生开发商填写时，整批的单子都填错了，比如所有的购房人身份证号都缺了一个数字。

　　“我们这里有一个专门的退房热线，是由我一个同事来负责。据他了解到的退房原因，大部分是信息上网出错的。退房都是需要说明自己的退房理由，如果是无缘无故地要求退房，我们这里是不能给他退的。”

　　记者随后给市建委宣教中心传真了采访函，被告知需三到五个工作日后可回复。令人遗憾的是，在截稿前，记者多次催问，还是未能得到回复。

　　■“‘潮’这个概念，是你们解释”

　　此前，市建委市场处处长沈洁曾就退房率问题接受过媒体采访，记者拨通了她的电话。在一串“反问式”的回答中，“退房潮”这个概念似乎从市建委网站的退房数据“惹祸”，还原到了纯“媒体制造”。

　　青年周末： 目前从北京市房地产交易管理网可以看到，今年3月以来，有不少楼盘出现较多的退房现象，比如沿海赛洛城退房26套，韦伯国际中心退了41套等等，这样一个程度是否意味着北京出现“退房潮”呢？

　　沈洁： 从3月份到现在，一个项目退这么多套，你觉得很多吗？退房有种种原因，你可以找开发商了解一下情况。因为我们也不了解具体的原因。

　　青年周末： 今年的退房量跟往年相比，是否呈现增高趋势，还是说这个“退房潮”有可能是一个被个别媒体夸大的概念？

　　沈洁： 你自己可以判断嘛。你觉得一个项目，好几千套房子、好几百套房子，退个十几套或是几十套，算是一个“潮”吗？我没法回答你的问题，因为这是由种种原因造成的。你们先跟开发商了解情况，不要盲目地生气，也不要来问我。因为购房人不是找我来申诉，来具体说房子哪里有问题，为什么要退房？

　　青年周末： 以往是否达到这个退房量？

　　沈洁： 以往的数据，我们建委的网站上都有，你可以自己去看。“潮”这个概念，应该是你们解释的，怎么是我来解释？（笑）政府又不是教古文的，我们怎么能解释什么是“潮”？