沈阳楼市拐点阴影迫近 地块拍卖比底价只高两元

　　土地拍卖冷清、楼市供销量双降——

　　沈阳楼市遭遇拐点？

　　《中国经济周刊》记者 寇铁锋 魏华/辽宁报道

　　拍卖价，比底价只高出2元

　　“还有加价的吗? 1232元第一次，1232元第二次，1232元最后一次，成交！”拍卖师汪倩瑜无奈地落下了手中的拍卖槌，这一价格仅比拍卖底价——1230元/平方米高出2元。

尽管她自始至终都在极力调动会场内的竞拍气氛，也在宣布“成交”前把三次叫价的语调拉得很长，但还是没能改变沈阳市PH08-025地块被低价拍出的命运。

　　5月20日上午10时，这场国有土地使用权拍卖会在沈阳市土地交易市场举行，对于辽宁华安拍卖有限公司的注册拍卖师汪倩瑜来说，这是一场相当“轻松”的拍卖会，因为整个拍卖会从开始到结束，只用了不到20分钟。

　　但这也是一场“失败”的拍卖会，面对仅有的8家参与竞拍的竞买人，5个拍卖标的均以比底价略高有限的价格拍出，每个拍卖标的加价最多不超过三次，任凭拍卖师用尽浑身解数，但气氛始终没有一点热度。

　　而在去年，这里的景象完全不同。

　　“去年的土地拍卖会，最多时一个地块要加价十几轮才能分出胜负。”拍卖师汪倩瑜说，自从今年年初以来，国有土地拍卖在沈阳一下子冷落下来，不但拍卖会的场次大幅减少，参与竞拍者的热情也在迅速降温——竞拍者人数从最开始的坐满拍卖厅，到现在一般只有一两排。

　　无人问津，

　　土地拍卖一再延期

　　“上次发布拍卖公告后没有人报名参加竞拍，自动流拍了，所以我们重新进行了一些调整，准备在延期后再拍一次。”5月14日下午，沈阳市规划和国土资源局（下称“沈阳市国土局”）经济技术开发区分局的工作人员王盛，向少有的一位致电咨询者解释辖区内两块国有土地一再延期拍卖的原因。

　　其中的一个地块（编号为JK2008-26）原定于当天上午进行公开拍卖。但就在拍卖前一周的5月6日，沈阳市国土局发布公告，宣布这块土地的拍卖将延期至5月20日进行。一同延期的另一地块（编号为JK2008-01）原定拍卖时间为4月22日，比前一地块更早。

　　王盛说，尽管这次拍卖的时间比原定时间延期了一周，但直到5月14日下午，仍然没有一家开发商报名参与竞拍。

　　“临阵”延期拍卖的还不止这一例。5月7日，沈阳市国土局沈北分局发布公告，宣布原定于5月16日拍卖的宗地编号分别为沈北2008-001号、沈北2008-002号、PH08-025、PH08-026、PH08-002、PH07-059和PH07-060号的7块地块，延期至5月20日在沈阳市土地交易市场公开拍卖。据《中国经济周刊》了解，在此之前，还有一些沈阳市内公开挂牌出让使用权的国有土地被延期拍卖。

　　不过，直到5月20日拍卖会当天，沈阳经济技术开发区JK2008-01号地块和沈阳沈北新区PHPH08-002、PH07-059及PH07-060号等三块国有土地，仍然没能顺利“走”上拍卖席，其原因相关部门并未公布。

　　据业内人士估计，从编号来看，这几块土地开始挂牌转让的时间要更早一些，很有可能是已经经过多次延期拍卖都无人问津的“沉积”土地，这次拍卖前仍无人报名竞拍，所以有关部门不得不再次被动地将其保留。

　　沈阳楼市4月“双降”

　　时间倒退回半年前，汪倩瑜和王盛都远没有现在这样“清闲”。

　　“我去年每个月要主持好几场拍卖会，最多时一周就有两三场，其中大部分都是关于国有土地使用权转让的，用‘火爆’都远远无法形容当时的拍卖场景。”作为所在拍卖行的“主力拍卖师”之一，汪倩瑜在那段时间里曾经忙得不可开交。

　　但是进入今年，她的工作频率一下子放慢了，因为拍卖行接到的委托业务数量突然锐减，有时她一个月只需要参加一两场拍卖会。

　　同样，与去年9、10月份相比，王盛每天接到的关于参加土地拍卖的咨询电话数量也在直线下降。

　　沈阳市房地产行业一位业内人士告诉《中国经济周刊》，自今年年初以来，在沈阳市公开挂牌的地块中大量出现了流拍现象，部分地块为了寻找到买家，一再延期拍卖，但仍然没有买主上门。这与去年房地产开发商不惜高价争相“囤地”的情况形成了鲜明的对比。

　　为什么在短短半年时间里，沈阳市国有土地使用权拍卖发生了由“炙手可热”到“无人问津”的巨大变化？究竟是房地产开发商手中已经拿到了足够的土地？还是他们不愿再拿地开发新的项目？

　　面对记者的问题，沈阳多家房地产企业负责人都以各种理由回避。不过，沈阳市有关部门近期公布的一些公开资料似乎可以从侧面显示出一些问题。

　　根据沈阳市房产局发布的《2008年4月份沈阳市房地产市场运行分析》，沈阳市4月房地产市场的上市量和销售量同比均出现大幅的下降，降幅分别达到了20.30％和29.98％。

　　此外，该文件提供的统计数据还显示，在4月份，沈阳市商品住宅户均成交面积为88.99平方米，比3月份减少了1.43个百分点，商品房成交均价与3月基本持平，上涨幅度仅为0.38％。与此同时，中高价位商品住宅存在销售压力，其中价位为每平方米4000元—5000元的商品住宅表现尤为明显，上市面积所占比例比销售面积所占比例高出7.96个百分点，出现了明显的供过于求态势。

　　为此，沈阳市房产局还特别向政府发出建议，要对开发企业实施正确引导，避免大量高价位商品住宅供给所可能导致的滞销情况。

　　“拐点”阴影迫近？

　　“在去年，几乎所有的楼盘都在大幅涨价，动辄每平方米就涨价300元至500元，但这也挡不住市民的购房热情，只要有新楼盘开盘，购房者就会蜂拥而至。”程先生是沈阳某房地产传媒公司的业务负责人，对于最近一年来沈阳房地产市场的变化，他的感受非常深刻。

　　他说，从今年年初到现在，房地产市场仿佛从一片阳光明媚开始步入阴云密布之中，几个月来，大多数在售商品房项目的销售价格每平方米上涨都不超过200元，但在销售过程中，还要把这部分涨幅通过打折等促销活动反馈给购房者，即使如此，仍无法撬动显得有些沉闷的市场需求。

　　一位房地产业内人士说，与去年房地产市场的火爆场景不同，今年以来，沈阳房地产市场最大的变化表现在商品房的销售价格停滞不前和成交量的下降上。面对市场上发生的猝不及防的变化，一些开发商前期大量买地引起的后遗症也开始显露出来，商品房供应量与购房者需求量之间原本供不应求的关系在悄悄发生着转化。

　　据《中国经济周刊》了解，近期沈阳部分商品房楼盘每天接待的购房者数量确实出现了不同程度的减少。“大多数有购房意愿的百姓在观望和等待，他们认为房价可能会下降。”一些楼盘销售人员对此解释说。

　　业内人士分析称，种种现象表明，在国家的宏观调控下，在购房者的观望和等待中，在开发商的不知所措中，沈阳楼市似乎正在一步一步落入“拐点”的阴影之中。

　　心理恐慌导致“杯弓蛇影”？

　　不过，也有人对“拐点”说法不认同。

　　“希望房地产市场不要出现‘杯弓蛇影’的故事！”5月28日，沈阳建筑大学房地产研究所所长刘亚臣接受《中国经济周刊》采访时表示，在国家宏观调控背景下，购房者及开发商对楼市调整的心理预期和恐慌过度，是造成沈阳房地产市场出现局部“萎缩”现象的主要原因。

　　“大多数购房者从心理上是希望房价下降的，从而放大了对房地产市场调整的预期，当然也有部分开发商甚至不必要地产生了对楼市出现危机的恐慌。”他认为，从短期来看，沈阳楼市并不会出现拐点，因为中国房地产市场还未进入萧条周期，无论是从供求关系，还是从房地产市场与国民经济协调度来看，我国房地产市场仍在正常的周期范围内运行。从长期来看，我国城市化建设进程和整个经济继续向好的态势发展，是支撑房地产市场向上的两个关键因素。

　　刘亚臣表示，国家宏观调控并不是单独针对房地产市场，只是由于房地产开发商大量依靠银行信贷资金，所以在宏观调控中受到的影响首当其冲。

　　“资金问题固然会给房地产行业带来一定冲击，但这种冲击并不是毁灭性和致命性的，相反，它将更好地推动房地产市场行业内部的结构优化，通过汰弱留强来促进行业的合理有序发展，并且能降低银行信贷风险和更好地保护购房人的利益。”刘亚臣表示，目前的楼市调整是对去年市场局部过热的一种主动修正，在经过行业内部的新一轮洗牌后，沈阳房地产市场有望在今年下半年重新步入“牛市”。

　　据了解，在沈阳部分本地房地产开发商“收紧战线”的同时，首创置业、碧桂园、恒基兆业等来自外埠的实力房地产企业却在陆续进入沈阳房地产市场，并在积极进行大手笔运作。这些现象似乎也印证了刘亚臣的观点。

　　（文中“王盛”为化名）

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