上海拟设物业招投标市场 物业不再由开发商包办

今后，物业公司的选聘将更公开、透明。图为一小区物业管理员在小区门口站岗 CFP供图

　　小区物业由谁打理，物业公司的选聘如何更公开、透明，这一切，都有待专门的物业服务招投标市场着手解决。近日，市房地局正式将一份名为 《上海市物业服务招投标管理办法》（征求意见稿）置于网上，向公众征求意见。

　　《办法》中透露，本市房地主管部门将设立物业服务招投标市场，汇集和发布物业服务招投标信息，公开实施选聘物业服务企业的活动，办理物业服务招投标事务。建设单位选聘物业服务企业、业主大会另聘物业服务企业的，应通过招投标市场集中操作。

　　市场职责：选聘、另聘、监管物业

　　《办法》指出，住宅小区建设单位选聘物业服务企业、住宅小区业主大会另聘物业服务企业，物业服务招投标市场的运作，以及房地产管理部门对物业服务招投标活动实施监督管理，适用于该办法。非住宅物业管理区域选聘物业服务企业的，参照该办法执行。

　　作为具体实施物业服务招投标活动的机构和场所，该投标市场将履行以下职责：为物业服务招投标活动提供专门场所；接受委托组织实施物业服务招投标活动；汇集和发布本市物业服务招投标信息；实施与物业服务招投标相关的其他事务。

　　招投标市场应向社会公布招投标市场操作规则、运作程序、服务项目、收费标准、工作人员守则及其监督办法等内容。

　　专家解读

　　薛建雄 （佑威房地产研究中心主任）：以往由开发商直接包办的物业服务形成垄断经营，使得这个行业的用户满意度极低。经过前几年的市场培育，政府希望引进竞争机制，来完善这个行业的发展。因此，这个《办法》对物业服务行业的发展来说，将起到里程碑式的作用。

　　招标方式：人数不足，协议选聘

　　《办法》规定，物业服务项目的招标应采用公开招标方式。投标申请截止之日，投标申请人少于3人的，招标人可采用邀请招标。此外，投标人少于3人或住宅小区建设规模小于5万平方米建筑面积的，经物业所在地的房地产管理部门批准，业主可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　《办法》明确，前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，即物业服务企业违约，致使合同目的不能达到的；物业服务企业提出解除合同以及物业服务企业因解散、破产等原因无法履行物业服务合同的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案向全体业主公示，通过招投标方式另聘物业服务企业。

　　专家解读

　　薛建雄：由于物业与业主存在太为紧密的关系，特别是前些年由开发商直接组织的物业，手上可能掌握着小区的众多公共财物。这是很多业主更换物业的最大烦恼。

　　如何帮忙业主理顺物业与业主的关系，也应该成为《办法》实施前期重点考虑的问题。

　　投标须交纳保证金

　　《办法》明确，投标申请人应在招标文件约定期限内，将投标保证金汇入招标人的指定账户。投标申请人交纳投标保证金后，向受理窗口提交汇款证明，领取物业项目投标卡。招投标市场汇集受理窗口的投标资料后，根据招标文件预定的资格预审条件，随机确定投标人。

　　对于投标文件的内容，《办法》指出，投标文件由商务标书和技术标书组成，应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　专家解读

　　薛建雄：可以肯定的是，物业服务行业步入了快速发展期，但发展初期也会遇到各种问题和矛盾。由于物业控制着小区的水、电、车库等公共设施和财物等，在这些还没有理顺之前，进入招投标还有相当大难度，需要在往后的实际操作经验中再总结完善。（晚报记者 杨冬 报道）