从安身之处到发财利器

当第一轮地产泡沫的喧哗归于平静之后，留给海南、广西北海等地的只有数不清的烂尾工程。2000年末，海南一“半拉子”工程烂尾楼。 黄一鸣 摄

　　来源：南都周刊

    在房地产商品化大潮迎面而来之时，曾经的“手中有粮，心中不慌”变成了“手中有房，心中不慌”，房子也从最初遮风挡雨的住处演变为能利滚利的发财工具。

　　1998年下半年开始，福利分房喊停，房地产市场开始进入商品房时代。房产理财，也借此从星星之火开始燎原起来。

　　深圳天健集团的老员工宋杰，既享受了福利分房的好处，又因商品房投资理财受益，可谓两头落好。

老家湖南怀化的宋杰1981年到海南当兵，1984年全国大裁军时，宋所在部队转为地方基建公司，投身深圳特区建设，宋杰也因此成为深圳最早的建设者之一。

　　由于有不少战友在海南落户，宋杰也差点成为海南房地产泡沫的牺牲品。1992年邓小平南巡讲话，海南房地产市场盛极一时，高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。海南的房地产热还带动了与之隔海相望的广西省北海市。1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。

　　一些在海南的战友写信、打电话给宋杰：赶紧到海南炒房子，倒倒手就能发财！然而，事与愿违。1993年6月，针对海南及北海的房地产投资热，国务院发布“16条”强力调控措施，两地房地产市场泡沫开始破灭。

　　“幸亏当时没有钱，不然肯定会去海南，都不知道会是怎么个死法。”现在，宋杰还感到庆幸。

　　1994年，结婚6年的宋杰分到了一套两居室的房子。有了房子，宋杰将爱人和女儿从湖南株洲接了过来，真正扎根深圳。2003年，省吃俭用的宋杰夫妇，仿效身边的老深圳，将所有的积蓄拿出来，在罗湖区买了一套80多平米的房子，为女儿准备一套嫁妆。

　　2005年，宋杰将手上的深天健(000090)的原始股变现，在深圳南山又买了一套房。在宋杰夫妇看来，股票不可靠，钱存银行里也不划算，借给别人做生意更不靠谱，买房最稳当。“有了退休金和这套房子，我们老两口退休后的生活就不用太发愁了。”当初买南山的房子，每平方米在6000多元，最高峰时，该地段的房价涨到了每平方米13000元，尽管现在房价已经下降，但相比当年房价，仍有近一倍的涨幅。宋杰说：“不论涨还是跌，这套房子肯定不卖，以后要靠它收租呢！”

　　与宋杰这样单枪匹马进行房产理财不同，“温州炒房团”以“抱团炒天下”而知名。从2003年开始，“温州炒房团”初具规模，这批人将经商挣来的钱当作房地产投资的本金，在全国范围内大肆买房进行投资。“温州炒房团”所到之处，房价无一例外都要大幅上扬。“温州炒房团”也借房价上涨获得大量收益，并将这个收益滚雪球般投入到下一次的炒作。

　　在“温州炒房团”的示范作用下，2006～2007年，“山西炒房团”、“深圳炒房团”等在北京、天津、广州及珠三角地区“兴风作浪”，将这些区域的房地产市场一再推高。在巨大的财富效应下，更多的“散户”也纷纷加入房产理财的队伍中来，全国房地产市场在刚性需求和投资需求的双重作用下普涨。房产投资，成为日渐富裕起来的人们理财的首选目标。一些比较冒进的投资者，甚至大肆贷款供楼，志愿当起了“房奴”。

　　“手中有房，心中不慌。”说这句话的是广西北海市房地产界知名的策划人士陈权。出生于1970年的陈权，曾经是北海房地产策划行业的领军人物。1999年，北海房地产行情已跌至冰点的时候，陈权开始涉足北海房地产，并很快表现出其在策划领域的“鬼才”，成功盘活了多个烂尾楼项目，在业界奠定其江湖地位。

　　成功的营销能力，并没有给陈权带来多大的金钱财富，而是收获了不少房产。很多房地产商请陈权做策划处理烂尾楼，给不了现金，就用房子做佣金。几年下来，陈权手上竟然有了30多套房子。不少朋友劝他尽快将这些存货变现，但陈权却多了个心眼，一心一意地打理起手中的房产来。“30多套房子，可以说是一个很大的理财项目了。北海的房地产不可能一直处于谷底。”进入2007年，北海房地产市场大涨，这些曾经的烫手山芋，现在变成了奇货可居，30多套物业，市值超过2000万，除去尚欠银行的600多万贷款，陈权的身价已经超过千万。陈权终于守到拨云见日之时。

　　在陈权看来，房产理财，关键是要“稳”。太冒进了，以为房产价格只涨不降，不顾自己财力在高位买进太多房产，一遇到大的调控，就会遭遇危机。今年以来深圳很多房产投资者成了“负翁”，甚至不断出现断供的案例，就是太冒进的结果。

　　有了上次北海房地产泡沫的教训，陈权在北海房价高涨的2007年底，将手中的部分房产出售变现，既减轻了自己的还贷压力，又能规避风险。“房价涨得太快了，担心有泡沫，手上放些现金更放心些。”

　　事实证明了陈权预见的准确性。自去年中新一轮房地产调控以来，全国房地产市场逐步进入拐点，今年以来，各地房地产市场量价齐跌，房地产市场低迷不振，投资者收益受损。尽管现在“救市”的呼声很高，但管理层的调控手段丝毫没有放松的迹象，业内人士指出，这轮调控，估计还会持续2～3年。相应地，房产理财，将经历一段时间的考验。

　　房产理财，关键是要“稳”。太冒进了，以为房产价格只涨不降，不顾自己财力在高位买进太多房产，一遇到大的调控，就会遭遇危机。今年以来深圳很多房产投资者成了“负翁”，甚至不断出现断供的案例，就是太冒进的结果。

　　房产大事记

　　1979年 广州率先引进外资开发首个商品房住宅小区---东湖新村。

　　1986年12月 深圳率先敲响了拍卖国有土地使用权的第一槌。

　　1991年1月 万科A股在深圳上市。

　　1992年 海南、广西等地出现了改革开放之后有记录的第一次房地产热。

　　1993年6月 首次地产市场调控出现。

　　1994年 我国建立住房公积金制度。

　　1995年 海南地产泡沫破灭。

　　1998年 商品房按揭政策出台；亚洲金融风暴席卷香港楼市；推行住房分配货币化。

　　2002年5月 土地协议出让被叫停，国有土地使用权实行“招拍挂”。

　　2003年8月31日 国务院发布18号文，开启了中国房地产市场发展的“新五年计划”。

　　2004年 “8·31大限”。

　　2005年 “国八条”出台。

　　2006年 “90/70”政策实施。

　　2007年 开征土地增值税；《物权法》通过；重庆“钉子户”事件；碧桂园等房企登陆香港资本市场。

　　2007年11、12月 楼市“拐点说”出炉。

　　2008年 万科启动“降价风暴”；房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况；房企融资遇阻。