广州商品房成交面积缩水严重 已进供过于求阶段

　　广州房子均价万元成博弈临界点

　　时报讯 （记者 徐凤） 日前，据保利地产代理统计数据显示，上半年广州十区商品住宅供应同比增加20%以上，但成交面积缩水严重，不及去年上半年的六成。不少业内人士表示，“供应增、交易减”已成为上半年楼市一个运行特征，下半年楼市走势有赖宏观经济。

　　5年来首年供过于求

　　据了解，自2005年达到最高点1.38以来，广州商品住宅市场的吸纳率一直呈现稳步走低的发展趋势。

　　近日，据保利地产代理统计数据显示，2008年上半年广州十区商品住宅批准预售面积为339.45万平方米，成交面积为241.79万平方米，至今年上半年市场吸纳率已滑落为0.71，成为连续5年供不应求之后的首个供过于求的年份。

　　数据表明，2008年上半年十区商品住宅的供应面积，与去年同期相比增长了21.8%；交易面积则大幅下跌了43.5%，不及去年同期的六成（约56.5%），月均成交面积仅约40万平方米。

　　与往年相比较，楼市供应已逐渐走出2006与2007年的低位水平，但成交却跌入多年来未见的低谷。

　　资深房产专家吴定金认为，上半年十区商品住宅供应同比增加20%以上，表明相关政策已逐渐奏效，楼市亦走出因规划调整带来的“断档期”，但成交面积缩水严重，不及去年上半年的6成。

　　有业内人士表示，早在去年下半年，广州楼市已进入供过于求的发展阶段。特别是2006和2007年，其上半年的交易面积均大于下半年，这意味着楼市对上半年的依赖程度颇高，上半年一般都可以完成年度任务的53%～55%左右，然而今年的境况将大不如前。

　　也有不少业内人士表示，自去年第四季度开始，广州已经步入“供过于求”的发展阶段，及至今年上半年，供过于求的形势加剧，市场吸纳率滑落为0.71。

　　成交额衰减发展商愁钱

　　据保利代理统计数据显示，上半年商品住宅成交均价为9925元/平方米，同比仍保持在30%以上的上涨幅度，但涨幅已赶不上2007年。成交金额约240亿元（239.98亿元）人民币，同比衰减25.7%，发展商资金回笼遭遇了一定的困难。

　　此外，通过半年度的价格环比，今年上半年虽同比仍居高不下，但环比涨幅已经大幅跌落至1.3%。表明价格上涨势头已被有效压制，现正处于盘整、整固时期。同时，从近1年多以来的月度供求及价格走势来看，自去年10月进入楼市调整以来，9个月来的成交均价基本沿着万元/平方米的水平线上下波动。

　　不少业内人士表示，万元/平方米成为近期楼市波动的轴线，也是当前形势下广州楼市难以轻松逾越的一道门槛。

　　资深房产专家吴定金认为，上半年价格的持续整固，楼市外因素成为重要变量。第一季度属于最困难的时期，到了第二季度（特别是五一）楼市初现恢复迹象，但这一发展势头随后而来的天灾与宏观利空因素所阻断或拖慢。当前的房地产市场发展走势，已不单纯是楼市本身的问题，甚至更多地与宏观大势紧密联系在一起。

　　业界预测

　　需重觅买卖双方价格平衡点

　　据最新的政策动态显示，下半年的经济政策将会有所改变，由“双防”转变为“一保一控”，货币政策由“从紧”调整为“稳健从紧”，预计信贷放松的幅度不会明显。

　　资深房产专家吴定金认为，房地产市场已随着宏观形势的发展而亦步亦趋，主要原因是原有的市场格局已经是多方博弈、紧绷持衡，任何的外界因素都可能影响到这种暂时的平衡。下半年，我国经济将在相关政策的调整下继续保持稳健，但由于国际经济走势并不乐观，故也会受到一些影响。所以，大的市场环境对房地产仍是谨慎的，房地产市场还不能奢谈“攻”，整体态势乃是一个“守”字。

　　此外，不少业内人士同时表示，就广州楼市本身而言，下半年商品住宅的供应量有望进一步增加，总的供应套数在5万套左右，环比上半年增加30%左右。在需求恢复难有大的起色之下，供过于求的发展态势进一步凸显，业界面临的竞争压力可能进一步增加。预计下半年楼市继续朝着“建立及汇集市场信心，寻求需求支撑，重觅买卖双方价格平衡点”的方向深入发展。

　　时报记者 徐凤