地产商寻找“救市主” 任志强称政府不可能救市

　　《瞭望东方周刊》记者肖强、特约撰稿李子薇 /北京报道

　　任志强：“政府眼下不可能救市”

　　所谓“房价下跌银行会比开发商先死”的论调纯属危言耸听。中国银行体系的住房贷款既没有发达国家比重那样高，也没有住房按揭贷款的证券化与衍生品化

　　“救不救市跟我有什么关系？房价降了10%我们就不活了吗？”在“断供”报道纷至沓来，“救市论”甚嚣尘上之际，“救市派”主将任志强在接受《瞭望东方周刊》采访时，一如既往地强硬。

　　楼市不景气、房价阴跌，是不是意味着中国已经站在金融危机的门口？任志强的回答是，“中国现在还远没到产生金融危机的地步。”

　　地产商寻找“救市主”

　　但不是每一个开发商都能像任志强那样“嘴硬”。河南的一些地产开发商最近就忙于到北京找“救市主”，以缓解自己的资金饥渴。

　　进入2008年，河南省住宅产业商会会长赵宏延发现，他挂帅的这个房地产开发商商会屡屡有成员单位出现“钱荒”，急于寻找外援。形势所迫，赵宏延想起了多年的老朋友，北京盛诺金公司董事长马世杰。

　　“他们急于找钱，我们有钱。”马世杰告诉《瞭望东方周刊》，他的公司决定成立一个“华豫盛诺金基金”，专门投资河南省房地产企业。北京盛诺金这么做，当然不是只为了友谊。

　　马世杰向本刊记者介绍，“华豫盛诺金基金”以股权和债权两种形式向河南的房地产公司投资，债权投资利息根据偿还时限决定，短期投资利息高一点，长期的利息低一点，年利息在25%到40%之间。这个利息水平，远高于银行贷款利率，也比多数公开发行的公司债要高。

　　即便是这样，马世杰仍然偏重于股权投资，说明他仍然看好楼市未来，希望能在今后的高利润中分一杯羹。

　　“华豫盛诺金基金”发起不到1个月，已有20多家河南当地房地产企业表达了合作意向。按马世杰的设想，北京盛诺金要在2008年把这个专门投资房地产的基金做到10亿到20亿元的规模。而这只不过是“先在河南做个试点，做好了还想在山东济南再发起一个基金，也只投当地的房地产开发企业”。

　　马世杰告诉本刊记者，之所以选择在河南做试点，是基于他本人对河南房地产市场的了解。马世杰是河南第一批房地产开发商之一。1996年福利分房制度还没终结的时候，他就成立了21世纪住宅建设有限公司，在河南搞房地产开发。

　　与大多数房地产开发商不同，马世杰早在2004年河南房地产行业还在“大跃进”阶段就意识到，地产行业是典型的资金推动型行业，房地产开发早晚还得依靠资本运作。从那时起，他果断放弃了具体的房地产项目，转而搞起基金管理。

　　除了“华豫盛诺金基金”，北京盛诺金还管理着一只外资基金和一只人民币基金，这些基金全部投向房地产和新能源两个行业。

　　马世杰透露，他管理的那只外资基金的海外股东们，最近对中国房地产市场非常感兴趣，已决定在北京、上海、天津、沈阳、成都、武汉、西安筛选单笔投资1亿美元以上的地产项目进行投资。这几个月，他天天都在上述城市间穿梭。

　　“政府救市”论

　　把“救市”的希望寄托在北京盛诺金这类市场力量上，需要付出高额利息或者出让股权的代价，房地产开发商们最想看到的是政府出面“救市”。

　　7月9日，深圳市房地产研究中心副主任王锋在深圳市国土房产局官方网站上发布了《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，这份报告建议，政府应该适度放松从紧的货币政策，支持首次购房和90平米以下的住房需求，减免交易环节的营业税、契税、增值税，降低交易门槛，恢复市场信心。

　　这些建议，被媒体解读为政府研究机构公开倡导“救市”。王锋本人对自己被扣上“救市论”发起人的帽子，非常不满。他告诉《瞭望东方周刊》：“我的报告根本谈不上救不救市的问题，我只是讲了正在深圳发生的事实而已。每个月我都在国土房产局官网上发一个报告，为什么以前没有人说我主张救市呢？”王锋把自己被扣上“救市论”帽子的原因归结为“媒体为了吸引读者眼球，人为地划分出敌对阵营”。

　　华远集团总裁任志强也承认，“政府眼下不可能救市。”任志强告诉《瞭望东方周刊》，他之所以这样判断，是因为目前出现在深圳的断供，并不是中国房地产市场的普遍现象。“全国住房贷款坏账率只有1.6%，一般城市都只在0.5%到0.85%之间。”即便是王锋报告中提供的深圳各商业银行的坏账率也不到1%。

　　任志强引述了学者赵晓的一个比方来说明政府对房市可能采取的态度：有人跳楼自杀，警察可以在你跳楼时救你，也可以在你一只脚落水时救你，也可以在你要被淹死了的时候救你。“现在看来，开发商在即将淹死的时候获救的可能性大。”

　　尽管任志强不承认房地产商面临困难，但仍然急切盼望政策转变。“政府什么时候都应该随时改正自己错误的政策。”任志强话锋一转，“现在问题的关键是，2007年的第二套住房按揭限制政策出台后，消费信心被严重打击了。”

　　“第二套房政策根本就不是货币政策，而是针对房地产单一产品的政策。紧缩货币政策应该对所有行业一致，为什么单独针对房地产市场？这不但打击了投资需求，而且打击了人们改善住房的愿望，导致很多城市需求减半。我们开工的时候，大家都是按有确定需求来预测市场的。”

　　这些指向性明显的政策，再叠加上普遍的货币紧缩政策，确实让房地产商分外头疼。首都开发股份有限公司总经济师王宏伟对《瞭望东方周刊》说，2007年出台的二套房限购政策，一下子把首付提高到4成，按揭利率上浮10%，“现在货币全面紧缩，应该将首付降到3成，或取消10%的上浮利率。”

　　呼吁政府救楼市的一派，有一个冠冕堂皇的理由，就是拉动内需。王锋就认为，他强调改变房地产调控力度的立足点，主要是从刺激内需的角度考虑。

　　任志强也认为，房地产市场萎靡，至少影响GDP3个百分点，“我们现在是用支出法算GDP的，如果改用收入法算，6月份GDP实际上只有8.4%。”

　　任志强坚称，“就跟救股市不是救上市公司而是救普通股民一样，政府救房市，也不是救开发商，而是救老百姓。如果断供的面积扩大，主要是救了银行。”

　　“如果房价普遍下跌30%～40%，会加速断供，因为断供后老百姓去买低价的新房子更划算。”任志强认为，现在还没到产生金融危机的地步，但如果房价持续低迷到9月份以后，严重的后果就会出现。

　　救与不救，学者各有一套

　　一些学者表示，问题不在于该不该救市，而在于房地产市场低迷发展到什么程度，政府才该出手？

　　“房价下跌本身就是宏观调控的目标，但如果力度把握不好，一直收缩银根，下半年是会出问题的。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌解释说，“房地产市场不能垮，这不是出于对开发商的同情，而是出于对中国经济的担忧。因为房地产行业直接连带了12个行业，间接连带了40几个行业，牵一发而动全身。”

　　站在银行的角度，中银国际董事兼首席经济学家曹远征向《瞭望东方周刊》表示，关键是找到“救市”的临界点，总不能到了美国次贷危机的程度，还说房价跌得好。

　　曹远征向本刊记者透露，现在有关金融部门正在做房地产价格对银行按揭的压力测试，但模型不容易建立起来，因为中国房地产行业还没经历一轮完整的周期，很难找到准确的临界点在哪里。

　　“大家只知道房价上涨与银行的关系，不知道房价大幅下跌会对金融系统产生什么影响。没有人能预测到房价可能下跌的幅度，房价下跌到什么程度会出现多少断供。我们也不知道买第二套房子的人有多少，如果自住的多，造成的风险不大，否则违约率上升，问题就严重了；此外，中国房地产企业大多数都只占据区域性市场，我们比较担心是否可能产生区域之间的跌势传染。”

　　夏斌也为房地产研究中数据不足深感无奈，“开发商瞎吵吵什么金融危机，却不肯把消费者资料搞清楚”。

　　在当前没有更好的办法预测临界点的情况下，夏斌认为，不妨先确定好调控目标，比如，全年的CPI要控制在6%到7%，GDP要保持在9%到10%，然后以此倒推调控政策。

　　发改委宏观经济研究院副院长陈东琪认为，“宏观调控很微妙，不宜放松，但不宜再紧。四季度货币政策可以放松，但现在条件还不具备”。

　　鉴于此，陈东琪认为房价短期内还会下降。他对《瞭望东方周刊》说：“要挤泡沫，但慢放气比一下子戳破泡沫好。”

　　在“救市”争论中，中国社科院金融所研究员易宪容坚定地站在反对救市的一边。易宪容向本刊记者重申：“房地产市场不可救、不需救、不能救。”

　　易宪容认为，所谓“房价下跌银行会比开发商先死”的论调纯属危言耸听。中国银行体系的住房贷款既没有发达国家比重那样高，也没有住房按揭贷款的证券化与衍生品化。

　　一位不愿具名的房地产开发商也表示，在中国，房地产与金融系统的风险传导关系并不明显，他透露，2007年境内银行系统共发放贷款30万亿，给房地产行业贷款5万亿，其中开发商拿到的贷款不过2万多亿，在整个信贷规模中占比不高。

　　楼市低迷中重新洗牌

　　北京新华联恒业房地产开发公司总经理陈海旭则向本刊记者透露，最近在与银行打交道的时候，他感到银根已经有所松动，“而且动作很快，比如，招商银行2008年上半年的贷款额度还有10多个亿没用完。银行也着急啊，也希望能早一点贷出去，只不过是要找条件比较好的企业放贷。”

　　陈海旭将陈东琪所说的“挤泡沫，慢放气”理解为“点刹”，“不是要刹车一脚踩到底，大家都震荡停滞，只是让那些资金少的开发商下车，给你一个逃的信号，告诉你以后没有钱就别再进（房地产市场）去。”

　　到目前为止，一些大开发商似乎并未被资金问题所困。“我的集团很大，内部可以自由调动资金，完全可以满足需要。”任志强强调，华远没用中城基金（由华远、万科、万通等地产企业发起的中城联盟投资成立，用于这个联盟内企业的资金救援）一分钱。

　　“没钱就少干活，在目前情况下，你如果明智的话，就应该与他们拼性价比。”任志强说，现在地产界朋友向他求计，他都会如此回答他们的提问。他为自己的观点举出的例证是，今年上半年，万科的销售回款是100多亿元，有这个实力，它仍然逆市而进，拿了75亿去买地。

　　陈海旭对新华联集团地产板块的前景也似乎并不担忧。2008年新开盘的“新华联丽景”和“新华联国际”没有跌价，也卖得不错。

　　陈海旭透露，楼市低迷促使业界大洗牌，2008年比2007年同期拿地要便宜20%到30%，他现在的主要工作就是找地。

　　陈海旭描述，现在的局面是“土地满天飞”，原因是有些企业确实没钱了就只好卖地。陈海旭透露，山东有一家规模很大的开发商光土地储备已经达到上千万平方米了，现在也在转让，转让1/3，拿到钱再做剩下的2/3的项目。“很多企业会把项目转让，它们大部分拿地价格都是比较低的，现在就算砍掉20%再卖掉还是挣钱的。”