导读
几乎是同时发生在深圳和上海的两起团购住房行动，境遇却大不相同：深圳的“万人购房团”虽然受到一部分消费者的追捧，却受到本身不具合法性等多项质疑；上海的团购看房者，则受到开发商的热烈欢迎，开发商期望通过此举，打破楼市销售市场的“坚冰”。
同是团购，为什么出现这样大的反差？本报记者分别在深圳、上海进行了深入调查。
深圳“万人购房团”合法性受质疑 本报记者 游春亮 本报实习生 杨启金
邹涛在广东省深圳市绝对算得上新闻人物。
3年前，他曾在网上发起“万人不买房行动”，通过各种渠道说服深圳市民在房价高企之际，推迟买房；3年后，他又在网上发起“万人购房团行动”，欲联合广大购房者集体向开发商压价，并请来美国前总统克林顿的谈判顾问罗杰·道森助阵“砍价”。
8月4日下午，34岁的邹涛在深圳文锦广场举办了“万人住房团购平台网新闻发布会”。面对众多媒体，邹涛正式聘请了两位公益法律顾问和一名谈判顾问，这也表示“万人购房团行动”将正式进入与开发商的交涉阶段。
邹涛说，目前深圳楼市的格局是，买房者观望，卖房者坚守，在这种情况下就需要一个多元化的平台。
报名者超过两万人
据介绍，邹涛组织的“万人购房团行动”的目标，是实现深圳特区内(罗湖区、福田区、南山区、盐田区)普通商品房团购均价8000元每平方米；特区外(宝安区、龙岗区)团购均价5000至6000元每平方米。对于这个价格，邹涛称是通过对3万多名深圳市民的走访调查而得出的可承受的房价标准。
“目前，我每天可以收到至少500条报名短信，而且绝大多数为资料详尽的报名者，不只是"玩玩闹闹"的人。”邹涛说，截至目前，报名者已超过两万人，远超过原来的目标。在报名的人中，年龄最小的25岁，最大的62岁。这些买房者分别来自12个省份，以白领、中小企业主、公司管理阶层为主。大部分参加团购的人选择60至100平方米的商品房，价格区间为30万至400万元不等。92%的人选择按揭。
据了解，深圳近年房价上涨从2004年开始起步，当时，深圳特区内的商品房均价每平方米5000多元，特区外每平方米3500元左右。经过近3年的快速、大幅拉升后，深圳房价上涨了3倍多，与“万人购房团”的目标价位相距甚远。
有人叫好有人担心
记者发现，“深圳万人购房团”诞生后，立即引发了深圳房地产界的“地震”：有人叫好，有人担心。
一些市民认为，“万人购房团”是新生事物，不论成功与否，至少反映了许多普通老百姓的购房意愿，有可能对目前低迷的房地产市场产生积极影响，有利于降低房价。
已经报名参加团购的王小姐告诉记者，她和男朋友其实已经看中了福田区的一套商品房，就在准备付订金时听说了“万人购房团行动”的消息，所以就选择继续观望并报名参团。“住房也是商品，团购就像是批发，比起我们自己的"孤军奋战"，开发商给出的折扣肯定会不少。”
而许多人在盼望房价出现“拐点”的同时也心存担忧。
深圳一位房地产开发商介绍说，目前，深圳8000元一平方米的房价已经见底了。按照目前的市场行情，如果现在特区内新建商品房价格跌破8000元一平方米，将会对深圳房地产市场造成重大打击。
观望深圳楼市两年之久的胡先生担心，“万人购房团行动”仅是一次炒作，或是开发商的一场阴谋。
另有市民认为，“万人购房团行动”出发点是好的，形式也很有创意，但千万不要被炒房者和中介利用，他担心购房者个人信息的保管是否会出现问题。
一些专业人士认为，“万人购房团行动”可能适得其反，因为深圳房地产市场目前正处于低迷期，如果成交量再继续低迷，估计开发商很快就会支撑不住而继续降价，但现在突然冒出来一个万人购房团，暴露了买房者的购房需求数目，使得开发商有信心保持房价，不但不降价，反而有可能要涨价了，“万人购房团”也许会起到托市工具的作用。
是否合法观点不同
与大多数人对“万人购房团”能否成功的怀疑不同，法律界人士对这个组织的合法性提出了质疑。
广东东方金源律师事务所律师金焰认为，房屋是特殊商品，不同的位置、楼盘、价格和朝向，使得“万人住房团购”不可能与某个开发商达成一次性的购房协议，因此“万人住房团购”将长期存在。这样，虽然邹涛声称不牟利，但是他提供了一个信息公开平台，是一个有组织、有计划，并且长时间存在的组织，这样的组织不登记就属于违法行为。根据国务院《社会团体登记管理条例》的规定，未经登记，擅自以社会团体名义进行活动，应由登记管理机关予以取缔。
另外，团购可能导致市民资料外泄。邹涛以隐私为由不公布与其谈判的开发商名称以及已经达成的房屋买卖到底低于市价多少等，均没有提供任何可供监督的信息，其真实性令人怀疑。
金焰认为，邹涛请美国前总统克林顿的谈判顾问罗杰·道森参与团购的义务指导，也有不合法性。金焰说，目前，邹涛在个人博客上公开出售罗杰·道森的见面会门票，这就是一种商业行为，罗杰·道森必须向税务部门缴纳个人所得税。
针对金焰的质疑，一些评论人士提出了不同意见。
有人认为，消费者基于房价太高、房价成本太隐秘、消费者处于弱势的不利地位，“自救”而发起的大规模团购，有着一定的市场创新意义。认为“万人购房团”“未经登记开展活动”的违法理由，根本站不住脚。
“难道"长期存在"的就一定是一个社团吗？比如，几个朋友相约每周末去爬山，这样的行动可能会持续很多年，是不是也要去相关部门进行社团登记呢？”有人提出了这样的假设。
有评论人士认为，“万人住房团购行动”说到底，仅仅是公民的一次集体采购行动而已，这是一次“行动”而不是一个“组织”，进行这样的区别是非常重要的。公民可以自由决定参加这次行动，也可以随时退出，“团购”内部没有等级制，也没有任何具有强制性的章程，类似这样的“团购”行动，每天在市场上不知要出现多少，倘若都要登记，则登记管理机关的工作人员就是变身为千手观音也忙不过来，而公民的交易自由却势必受到严重的压制。
而且，“万人购房团”根本不能和依法登记的社会团体相提并论。《社会团体登记管理条例》第十条所对应的，是那些可归入行业及学科管理，按照其章程开展活动，具备法人条件的社会组织，与万人购房团之类的松散型组织，根本不搭界。
从性质来说，“万人购房团”无非是为了买到便宜货，过后各自散去，这种因市场博弈而产生的即发性、临时性组织，加入的成员再多，存在的时间再长，交易的次数再多，其本质也无法上升到依法登记的社会团体层次。既然如此，以《社会团体登记管理条例》来指责万人购房团违法，岂不成了一种无的放矢？至于资料外泄，只要当事者之间建立了协议，违反协议自然可以依法解决，事外之人完全可以不必操心。
但也有法律界人士指出，类似万人购房团这样够不上依法登记条件、又实体性存在的组织，到底应该如何认识与管理，确实需要立法者予以关注。
上海开发商盼团购破冰楼市销售 本报记者 刘建
“这次一下子来了三四百人看房，所以我们跟客户之间一对一的接触机会比较少，成交情况还不明确，但这是为今后的长期成交做准备，所以，我们还会与搜房网延续这样的合作方式。”上海三林城销售部赵小姐兴奋地告诉记者。
就在上周六，搜房网组织了一场被认为上海最大规模的集体看房活动，而开发商也事先承诺给予折扣。虽然团购效果尚不明朗，但市场人士认为，上海楼市经过半年多的调整，成交低迷。团购反映出楼市博弈的一面，开发商正在采取各种手段，以图打破市场“坚冰”。
集体看房活动不是为炒房
近日，国内有一定知名度的房地产门户网站搜房网推出了一项“搜房卡”活动，凡报名参加看房者都可领取购房优惠的“搜房卡”。主办方宣称，持卡人购房可得到联盟楼盘提供的“全市最低折扣价”。
活动一公布，很快引来近5000人报名。由于人数限制，最后有将近2000人得以成行。据介绍，此次集体看房是上海迄今为止规模最大的集体看房活动。
8月2日上午，2000名看房者“兵分十路”看房。“三林线”看房车辆原定于9点出发，但早上8点半不到，已经开始有众多看房者等在集合地点，其中年轻人占了大多数，另外还有一些中年夫妇结伴而行，一些人手里拿着打印的楼盘资料，一上车就热烈讨论起来。
看房团受到了开发商相当热烈的欢迎。所有售楼处都拉起了横幅，竖起了彩旗，有些甚至准备了饮料和小吃。
“两辆车刚刚从我们售楼处门口开过去，我们想截但没截下来……”一处楼盘销售人员的话反映出目前开发商的迫切心情。以前，团购是购房者借“集体的力量”向开发商讨优惠，如今是开发商自动送优惠。
记者发现，参与此次看房活动的开发商全部亮出了明确的折扣幅度吸引客户，优惠幅度最大的一个楼盘直接降价8.8万元，相当于优惠了10%。
搜房网总裁代建功表示，推出“优惠卡”是希望推动实现开发商与购房者之间的“双赢”。搜房网总经理杨雯婷估计，此次看房人群至少有30亿元的购买力。她说：“刚性需求还存在。”
不过，从办卡看房者的反应来看则是态度各异。金桥线1号车上一位60岁的杨伯伯看完某楼盘最新推出的小高层空中院馆的样板房后说，我们不是炒房团，是真正要自己买房住的人，儿子婚期都定好了，房子是一定要赶在年底买的，房价低一些当然好，但最关心的还是工作方便、生活设施齐全。“搜房卡”只是普惠，如果能够组织团购，要到更低的折扣，相信会有更多真正想买房的人响应。
参加宝山看房团活动的肖先生坦言，一直很关注宝山的楼盘，新开的盘基本上都了解过，所以对这些楼盘都不陌生。对于此次优惠活动，肖先生觉得力度不够大，希望开发商能有更高的折扣，同时，他觉得楼市的走向不太明朗，如果达不到心理价位不会贸然出手。
据了解，当天除了南汇有楼盘当场签约之外，大部分购房者还是持谨慎的态度，并没有现场决定买房。
业内人士分析说，随着上海楼市成交量大幅度下滑，开发商销售压力日渐加大，团购给了开发商一个名正言顺的降价理由。但目前来看，大部分开发商折扣幅度并不大。
三年前的团购曾瞬间解体
早在2005年，上海一度出现过团购现象。当时上海楼市和如今的市场颇为相似，一手房销售量猛降，成交低迷，在这种情况下，以团购为名目的集体买房开始兴起，和开发商谈定一定折扣之下批量成交。不过，这种团购并没有持续多长时间，个别楼盘开发商在资金压力加大的情况下开始出现大幅度降价，上海楼市价格体系瞬间解体，团购也就失去了意义。
那么，如今出现的团购现象是否会重蹈2005年的覆辙呢？
据记者了解，今年以来，为调控房价，上海加大了保障性住房建设力度。近日，上海市房地局公布了《上海市住房建设规划(2008年～2012年)(征求意见稿)》。根据这份规划，上海将在5年内，在新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。
这一政策引发不少来自业界的担忧：上海市每年市场需求量不到2000万平方米，5年建4000万平方米的保障性住房，对已经低迷的楼市是一个极大的冲击。
而佑威房地产研究中心主任薛建雄则认为：保障性住房的上市基本不会冲击到上海商品房的总体价格，但区域房价会随着保障性住房布局和未来城市发展的趋势而改变。
也有业界人士担心这一政策难以实施。上海市政府决策咨询专家、同济大学文法学院经济研究所所长汪宏涛认为：“据我所知，现在土地是一个很大的问题，太近的地已经没有，太远的，老百姓不愿意去。”这也是上海发展保障性住房的一大障碍。
记者发现，在上述那份意见稿中明确说明：将人口从中心城区向郊区疏解，城镇结构向中心城———新城———新市镇———中心村的方向发展。那么，把保障性住房建在交通、配套都尚未跟上的区域，加之出行成本很高，中低收入人群是否愿意搬过去确实是一个未知数。
不过，从上海刚刚出台的另一项政策也能看出政策的走势。近日，上海市杨浦区河间路保障性住房项目作为试点，采取原拆原建、就近安置的原则。因此，分析人士认为，上海目前的政策是，在抓保障性住房的同时，也通过各种政策，力图确保房地产市场平稳不暴跌。
分析人士指出，目前的上海楼市，虽然7月份成交量已经降至去年同期的3成左右，但还没有开发商出现明显的大幅度降价情况。以此次团购来看，大部分开发商也仅给出1%至3%的优惠幅度。开发商和购房者都处于一种相互试探的胶着状态之下，靠团购为楼市销售破冰的效果还不得而知。
编辑手记
这两起住房团购，到底能走多远，实在不敢妄加推测。具有惟一性特征的房产，不像家电、家具等标准化工业产品，在和商家谈好折扣后，团购成员可按需订购。房产团购，必须面对复杂得多的交易条件，几乎无法以产品的共性来应对众人各异的需求诉求。房型、位置、楼层……无一相同的条件必须以不同的房价、优惠和折扣来个别应对。因此，对于房地产这一特殊产品来说，团购形式是否适合，尚有待观察。
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