万科降价引发“鲶鱼效应” 郑州楼市抄底3500

　　万科降价引爆业界 郑州楼市抄底3500？

　　□经济视点报记者 王 舒

　　这个金九银十与往年不太一样。

　　刚入9月，郑州市民姜先生发现手机里的房地产促销短信骤然多了起来，颇让人意外的是，信息中明明白白地宣称： 3700元起，均价4200元。

　　仔细观察不难发现，铺天盖地的房地产广告虽然只字不提“降价”，但已有不少打出3800元起的旗号。对许多开发商而言，往年的九、十月份仅仅是一个销售旺季，而今年则意味着项目销售的最后翻盘机会。

　　降价“鲶鱼效应”显现

　　在万科采取降价优惠刺激金九银十的情况下，降价的“鲶鱼效应”开始显现，跟风还是死扛成为开发商的两难选择。

　　万科降价了。

　　8月底，上海万科以“迎中秋”之名对旗下八大楼盘全线降价。与此同时，杭州、宁波和南京等地，也相继传出万科楼盘降价的消息。

　　这已是继今年年初以来，万科第二次策动大规模降价。据了解，万科促销两日即回款2.68亿元。在普遍为资金所困的地产界，如此快速的资金回笼着实让人眼红。

　　身为行业巨头的万科公然降价，无疑成为搅动房地产市场的“鲶鱼”。而在郑州，万科领降风潮来临之前，一些房企已酝酿打出“降”字牌。

　　河南康利达集团开发的未来名家，甫一面市便打出3700元起价的广告，对于定价，河南康利达集团副董事长何洪有表示，现在“降价”是房地产企业“过冬”的当务之急。“有的房地产企业提出‘营销突围’和‘融资突围’，在销售低迷的情况下，都不是市场的最佳选择。最好的策略是‘降价突围’，通过降价的策略刺激消费者买房。”

　　郑州市房管局9月5日发布的8月郑房指数显示，商品住宅销售均价为每平方米4082元。据记者了解，如花时代、主语城等楼盘打出的促销价均已低于此销售均价，未来是否会有更多房企加入到这一行列，将成今年金九银十的最大悬念。

　　对市场上的降价过冬行为，业界看法不一。郑州某地产公司人士对此显然大为不满，认为“正是这些做法，破坏了正常的市场。”

　　对不少开发商来说，目前尽管资金紧张，但降价是绝不情愿去做的一件事。某地产公司副总认为，在当前的形势下，降价5%、10%起不到明显效果，反而可能在利润上得不偿失，更大幅度降价则有可能引起已购房者不满。而且，如果降价后楼盘一下子销售过快，造成销售脱节还会引起银行对风控方面的关注。

　　而采取降价的公司显然不以为意，何洪有直言，“早降不如晚降，小降不如大降。”

　　促成交量房企过冬

　　能够明确的是，在打折中艰难前行的房地产企业，要做的是刺激需求，尽快回笼资金度过低迷期。

　　“‘金九银十’只是一种销售说法，目前还看不出这种迹象。”一家开发商在谈及短期楼市时表示不抱太大希望。

　　很多消费者则表示，目前不少楼盘打折促销，但仍会继续观望。“虽然有购房打算，但房价是不是还会降？”

　　市场情绪也经由成交量予以体现。郑房指数显示，8月份郑州商品住宅销售5282套，较上月下降5.66%，较去年同期下降了43.2%。

　　中国全国工商联房地产商会会长聂梅生9月7日在一论坛上发表言论称，目前中国的房地产市场是典型的滞涨。他表示，在房价总体仍上涨、成交量下降的情况下，目前中国房地产市场已形成供给远远大于需求的情况，房地产业后几个月乃至明年形势将更严峻。

　　这也许意味着，如何过冬成为房企需要面对的当务之急。

　　而更多的房地产企业选择了刺激成交量，回笼资金。

　　“我们只要现金。”在某地产公司任职的张女士，对目前的房地产形势并不乐观，“调整会持续多久，难以预料。只有现金才是王道。”不久前，其所在的公司放弃了一块中牟寻求低价转让的土地，转而加大清盘力度，收缩战线，不啻为明哲保身之举。

　　合生创展集团副主席项斌表示：“当前销售较慢，几乎每家企业都急于回笼资金，多少都会降价。只是多数会尽可能用一些隐性手段，而不像万科这么大张旗鼓。”

　　对于降价的效果，万科显然颇为满意。有关人士表示：“我们的销售成绩说明，市场中大量的刚性需求仍旧存在，这次促销绝不是领跌，而是破冰。”

　　而在郑州，已有业内人士暗称，金九银十将成为一些中小开发商最后的翻盘机会。尽管受地域、发展水平限制，降价风潮不可能在郑州普遍出现，但从目前的发展态势看，降10%~15%是有可能的，照此估算，郑州房价或探底至每平方米3500元。

　　地方政府“暖市”难解困

　　与中央丝毫未放松的房地产调控相比，一些省市陆续出台的政策开始显示出微妙变化。

　　8月23日，河南省政府在全省经济运行电视电话会议上出台了一系列优惠政策，意在防止房地产销售持续回落，让购房者得到更多实惠。

　　自9月1日起，河南省居民购买商品房将可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等优惠条件，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率。

　　而一些地方政府更是变优惠为“补贴”。如西安市政府规定，2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。

　　长沙日前也出台规定，变房屋实补为货币补贴，对该市具备经济适用房购房资格者补贴8万元。分析人士认为，此举除继续落实保障性住房政策外，更有助于提升成交量，活跃住宅市场。

　　对此，一位开发商表示，房地产业是财政收入的大头，地方政府不希望房地产投资放缓。地方政府还可通过提前发销售证、争取土地供应等方式给予扶持。

　　但聂梅生认为，地方政府的腾挪力度依然有限，因其无法绕过中央对银根和地根进行收缩的政策。

　　SOHO中国董事局主席潘石屹认为，目前开发商最大的困难是缺钱，如果货币政策适度放松，或者在税收方面对土地交易税、增值税进行调整，对开发商已经足够。