湖南资阳：旧城改造带来拆迁纠葛

　　7月18日上午，湖南省益阳市资阳区鹅羊池小商品市场（下称“鹅羊池市场”）西栋拆迁现场。一台装备有破碎锤的挖掘机，咆哮着把钻头刺向墙壁，反复作业后，墙体轰然倒下。

　　站在警戒线外面，丁美华看着这一幕，沉默不语。

　　1995年，资阳区丁氏三姐弟丁美华、丁建华、丁亚平三人在鹅羊池市场，花了8.3万元购买了2间商铺，做起了饮食生意，他们给小店命名为“华美娜”饮食店。今年5月，资阳区发布拆迁公告，鹅羊池市场需整体拆除。通过评估，该饮食店的补偿总额被确定为6.5万元。

　　“买房是用来保值升值的，10多年过去，（现在价格）怎么会比原始价格还低呢？”7月18日，丁建华告诉记者，目前他们还没有在补偿安置协议上签字，也没有接到强制拆迁通知书。丁建华说，他“要为自己的权益奋争下去”。

　　事件起因，源于今年初开始的资阳区旧城改造。

　　“旧城改造”与“商业开发”

　　益阳，是湖南境内一个有着2000多年历史的江南古城。多年来，古城的政治、经济、文化中心都集结于鹅羊池一带。

　　鹅羊池由三口大小基本相同的池塘组成，呈“一字形”排列，总面积约80亩。因堤畔种柳、池中养荷，“鹅池飘香”一度还成为益阳的十大景观之一。

　　在鹅羊池北岸，依水建有968间小型商铺，其中70%以上商铺面积为13.5平方米。市场分东、中、西栋三栋，每栋有300间左右商铺，各门面彼此相连，具有独立产权。

　　据益阳市资阳区委宣传部副部长刘志辉介绍，随着益阳“南移东扩”战略的实施，城北赫山区的经济状况和发展形势，远好于城南的资阳区，“资阳面临被边缘化的危险。”

　　蕴酿多年之后，旧城改造终于被提上日程。2007年12月，益阳市委、市政府、市人大、市政协领导在资阳区召开现场办公会，特别给予资阳区3年内按独立县（市）对待的政策，以此加大包括鹅羊池在内的旧城改造扶持力度。

　　根据国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》规定，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理；县级以上人民政府土地行政主管部门，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。按照该规定，资阳区政府成为旧城改造拆迁工作的监管方，并负责拆迁有关的管理工作。

　　鹅羊池整治由此拉开序幕。在采访中，资阳区多位负责人告诉记者，旧城整治改造之后，鹅羊池将建设成为公益事业项目。

　　根据由资阳区政府主办的资阳公众信息网上今年5月26日发布的“鹅羊池综合片区开发项目”招商信息显示，该项目位于益阳“中心城区，是党政机关所在地”，拟综合开发的总面积达200余亩，定位为“公共休闲文化、商业等为主要功能的城市片区”，招商规模约4亿元，建设性质为新建。

　　而根据被拆迁户向记者提供的，据称是区里下发给每一位被拆迁户手中的一份今年资阳第十三次区委常委会议的纪要，在旧城改造拆迁工作一项中，该纪要指出，“要加大招商引资力度，为后一步的拆迁安置工作打下基础……在国有土地处置工作中，要千方百计降低成本，炒高地价……要千方百计引进战略投资者，投资大项目”。

　　补偿款评估的争议

　　在此次改造中，争议最大的是补偿款。

　　今年5月19日，受资阳区政府委托为拆迁涉及房产进行评估的湖南正大房地产评估公司出具了“鹅羊池东、中、西栋拆迁分类评估结果”。评估结果显示，在968家商铺里，所有二层和三层商铺，估格在512－702元/平方米之间；所有一层北面和西栋南面的商铺，估价在1284－1685元/平方米之间；中栋和东栋的一楼南面价格最高，为4010元/平方米，但这一价格之下商铺，仅占所有商铺的15%左右。

　　据鹅羊池市场的开发商深圳湘友公司法人代表李正平回忆，1994年，该市场店面的交易价格为2680-2998元/平方米，后来，转手者和炒房者还一度把价格推高至5000元/平方米以上。

　　被拆迁户认为，在近年来全国房价保持涨势的情势下，相比当年入驻时的价格，如今的评估价不升反降，令人难以理解。

　　而据记者对周边门面价格的调查，目前，与鹅羊池市场仅隔20米左右的古道街，临街门面大部分价格已超过7000元/平方米，而与鹅羊池市场同一条街、相距不到一公里的北大门市场，临街门面大部分超过10000元/平方米，最高达到了18000元/平方米。

　　那么这个让被拆迁户“无法接受”的评估价，又是据何算出的呢？

　　据了解，鹅羊池市场的拆迁评估，并不是依照2004年起施行的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》要求的“拆迁估价一般应当采用市场比较法”。资阳区古城保护与建设指挥部总指挥（下称“指挥部”）工作人员符畅麾向记者介绍，房产评估有成本法、收益法和市场比较法三种方法，对鹅羊池市场，评估公司“采取的方式是收益法。”

　　而鹅羊池市场在拆迁前的经营情况大致为：有的商铺没有经营了，有的商铺在用于出租，月租仅50元/月。

　　资阳区委常委、常务副区长刘志刚则对记者表示，买卖房产（商铺）“就像买卖股票一样”，有涨有跌，“经过市场经济的优胜劣汰，鹅羊池市场必将退出历史的舞台，就像那种被"ST"的股票，或者退市了的股票。”

　　根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》要求，初步估价结果应当公示7日，被拆迁人可申请复核和鉴定，也可另行委托估价机构评估。但曹贵娥、朱翠英等数十位业主说，评估结果是在5月19日公示的，他们还没有来得及询价和复核，“拆迁大队伍就开了进来。”

　　评估结果公示4天之后的5月23日，鹅羊池市场西栋开始拆除；6月4日，中栋200余间商铺被拆除；6月13日至14日，东栋300余间商铺拆除工作也开始进行。

　　7月25日，记者再次来到鹅羊池市场，挖掘机正把东栋、中栋余下的断壁残垣夷为平地，而指挥部与被拆迁人的协商、谈判仍在持续。在这余下的20%左右的业主手中，仍有近400间铺面的产权。