楼市观望气氛仍浓 打折促销成风交易未见回暖

　　业内人士认为降息作用有待时间考验

　　最近一段时间，有关政府是否应该救市的争论成了业内外广泛关注的焦点，尽管这种争论尚未形成共识，但一些地方政府已经开始有所动作。接受记者采访的专家认为，这些动作具体成效如何尚待观察，而近日央行下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率有望刺激买卖双方信心，但降息政策难破楼市当前困局，短期内楼市尚难回暖。

　　打折促销成风 交易未见回暖

　　自去年底以来，全国楼市一直处于浓厚的观望情绪之中，成交量大幅萎缩，众多开发商都把楼市复苏的希望寄托在了奥运会后的传统销售旺季“金九银十”。然而，到了九月份，楼市的交易量依然不景气。

　　以楼市热点城市北京为例，据亚豪机构统计数据显示，9月上旬京城成交期房住宅仅为1518套，成交面积为143326平方米，成交现房住宅仅为357套，成交面积51991平方米。与去年同期相比，无论是期房住宅还是现房住宅成交量下降幅度都非常大。其中，期房住宅成交套数下降了55%，成交面积下降了67.4%；现房住宅成交套数下降了53.2%，成交面积下降了59.4%。而且，不仅同比下降明显，即便是与奥运会前的6、7月上旬的交易量相比，也呈现下降趋势。

　　为了缓解交易量的下滑态势，同时消除消费者的观望情绪，一些地方政府和开发商都使出了浑身解数。一方面，地方政府开始出台刺激楼市回暖的政策，包括降低公积金贷款首付比例、减免交易税费、购房给予财政补贴等内容；另一方面，万科等龙头企业纷纷打折促销。但由于受众多利空因素影响，楼市交易量未见明显回暖，同时楼市的打折降价风潮已从深圳、上海蔓延到了北方城市。以北京为例，京城开发商耐不住楼市萧条的现状，纷纷加入到了打折促销的大军中来。

　　亚豪机构统计数据显示，中秋前后，北京打折促销的项目多达二三十个。其中远洋山水项目一次性推出100套特价房，且打折幅度达到了六三折，优惠幅度惊人；东亚上北中心项目9月推出“青年置业计划”，可享受一次性付款9折、起价7900元优惠。其他老项目如顺驰蓝调、珠江帝景也以各种名义推出特价房，给出前所未有的优惠。此外，还有许多项目以各种名义让利销售。

　　亚豪机构副总经理王英男认为，楼市之所以会出现打折促销风愈演愈烈的局面，除了政府的调控措施力度不减，尚无明确的救市意向等外部因素外，还与开发商自身的实际情况及销售心理有很大的关系。一是多数开发商在银行严格控制信贷的情况下资金链越来越紧张，二是当前的楼市环境使得开发商信心严重不足，多数开发商对楼市未来一两年的预期持悲观态度。在此背景下，开发商自然把希望寄托在了销售项目快速回款上，因此，打折促销的项目此起彼伏，而且力度也越来越大。

　　“从九月上旬交易仍然低迷的现状来看，楼市在未来一段时间内很难出现明显的交易回暖态势。”王英男说。

　　降息有望刺激 买卖双方信心

　　就在楼市表现低迷、政府是否救市的争论声日渐高涨之际，中国人民银行近日宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。

　　尽管此次降息并非专门针对楼市，但业内人士认为，此次央行下调贷款利率对房地产市场将产生积极影响，有望刺激买卖双方的信心。“链家地产”副总经理祁世钊说，自2004年10月份加息以来，贷款利率处于加息通道已经有4个年头，可以说以往的贷款从紧政策从一定程度上打击了部分人群的购房信心。而此次利率下调，对于已经降温大半年的房产市场来说，是一个恢复消费信心的利好因素。

　　对于这种观点，北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划经理殷丽娟表示赞同。她说，虽然此次调息本着短期多调、长期少调的原则进行相应调整，贷款利率的下调幅度并不是很大，但正是这一试探性政策信号，让购房借款人看到了“希望”，至少不用再担心央行会持续加息。据不完全统计，目前在二手房市场中至少有约七成的人群需要通过贷款来解决基本购房需求，降息会刺激部分人群购买力的释放。

　　祁世钊说，根据8月份央行金融报告显示，8月末，金融机构人民币各项存款余额为45万亿元，也就是说，下调1个百分点几乎可以释放4500亿元贷款。开发贷款环境相对更为宽松，这对恢复开发商信心以及获得更多贷款都有很大益处。

　　与此同时，买方持有成本降低，刺激刚性需求入市。对于普通百姓来说，此次贷款利率下调，尽管幅度微小，但仍让贷款购房者尝到了“小甜头”。其中，五年期以上贷款利率下调0.09个百分点，对于房贷消费者来说，每月减少支出成本是显而易见的。例如，贷款60万元期限20年，按等额本息还款法，每月节省支出33.36元，20年节省利息共计8004.19元。

　　楼市短期 尚难回暖

　　尽管降息政策有利于刺激买卖双方信心，但接受记者采访的业内人士认为短期内楼市困局尚难打破。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍认为，本次降息信号性虽强，但实质性作用还有待时间考证。她说，在此次贷款利率下浮调整的过程中，六个月至三年期的短期贷款利率下浮明显，其中六个月期贷款利率下浮达到0.36%，而作为百姓购房贷款常选择的五年以上长期贷款利率仅下浮0.09%。这虽然在一定程度上也将刺激楼市的需求，增强消费者的贷款购房意愿，但长期贷款利率的微量下浮对于2008年长期萎靡的楼市而言，其刺激性的作用大小还有待时间的考验。

　　同时，金融机构存款准备金率的下调，也是除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等六大金融机构之外的中小金融机构下调1个百分点，这也充分证明此次存款准备金率的调整是政府机构试探性的操作，其执行也是有保有压，因此对于所谓松动信号的释放对楼市的作用能有多大，也需等待时间的证明。

　　“降息政策的出台对于萎靡的京城楼市投资市场影响有限，毕竟对于选择长期贷款的投资者而言，此次长期贷款利率0.09%的微量下浮尚显微薄，他们更多的是关注政策后市，根据房产价格实际走势来决定自己的投资步调。”宫萍补充说。

　　专家指出，与房地产相关的贷款更多是中长期贷款，但央行此次调低贷款利率，短期贷款利率的调幅明显大于长期贷款的调幅，所以政策导向并不是说要刺激长期投资，刺激房地产市场，而更多的是解决目前中小企业的融资难、融资成本高的状况。对于开发商而言，依然很难获得银行贷款，所以短期看很难说对楼市有实质性利好。(李佳鹏实习生:殷丹丹) (来源：经济参考报)