追踪杭州去年“地王”新动向 高价能否逼出精品

原金松洗衣机厂地块。 本报记者 李震宇 摄

　　楼市降温，“地王”们还好吗？

　　追踪去年高价地块新动向

　　■本报记者 徐叔竞

　　本报讯 无论是国土部门的缩量谨慎推地，还是开发商们的低调理性拿地，都昭示着今年土地市场在降温。当滨江房产以不到5000元/平方米的楼面价拿下杭州市中心的重机厂地块时，很多业内人士想到的第一个念头是：那些“天价”地块怎么办？

　　去年，是杭州楼市“天价”地块的高产年，伴随着过热的楼市涌动而来的拿地潮，让去年下半年的杭州土地市场频频出现夺地大战，价格更是一浪高过一浪。

钱江新城17号地块、原金松洗衣机厂地块、原杭商院地块、三墩24~25号地块、转塘43号地块、杭一棉地块、东南面粉厂地块等七块地更是以“面粉比面包贵”而著称。这些地块的现状如何？高价能否逼出真正的精品？

　　钱江新城17号地块：开始征求客户意见

　　【镜头回闪】：

　　2007年5月30日，被誉为“钱江新城最后的江景宅地”的杭政储出[2007]17号地块公开挂牌出让，吸引了诸多本地房企和外来大鳄参与竞买，最后该地块被杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司和杭州康居投资管理有限公司联手以34.9亿元拿下，楼面价11759元/平方米。17号地块位于钱江新城望江区块，紧邻绿城·新绿园，土地面积126亩，为一线江景地块。

　　【项目现状】：

　　一年的时间可以改变不少人和事。如今17号地块的三个东家中，两个已经退出，香港九龙仓取代它们，成为绿城的合作者。日前，绿城就该地块与客户举行了产品沟通会，据介绍，该项目将会被打造城市综合体，由高层公寓、酒店式公寓、白金五星级酒店及国际精品商街围合成一个现代的高端复合社区。项目今年将动工，预计于2011年底交房。

　　如今我们重新回头审视17号地块，接近1.2万元/平方米的楼面价虽然不能说便宜，但是在豪宅集中地的钱江新城至少也不算离谱。目前该地块周边的几个项目中，金色海岸的二手房目前市场挂牌价在3.5万~4.5万元/平方米之间。以绿城在开发高端精装修房产方面的经验，这个楼盘会是又一个“绿城式豪宅”。

　　原金松洗衣机厂地块：10月房交会将亮相

　　【镜头回闪】：

　　去年6月25日，旅游房产（后更名为昆仑置业）在最后一轮报价中战胜绿城，以16.01亿元拿下位于长板巷的杭政储出[2007]20号原金松洗衣机厂地块，楼面价12245元/平方米，该成交价格甚至高出了当时周边在售楼盘及二手房价格，开创了去年杭州楼市“面粉比面包贵”的先河。

　　【项目现状】：

　　金松洗衣厂地块占地面积为61.29亩，为住宅（设配套公建）用地，容积率上限为3.2。记者从昆仑置业了解到，项目的案名及规划定位都已经确定，但目前不方便透露。项目将在今年下半年动工，在10月的房交会上正式亮相。

　　目前该地块周边的二手房价格参差不齐。红石中央花苑的挂牌价普遍在2万元/平方米上下，远大花园则以1.7万~1.8万元/平方米为主，新青年广场的挂牌价在1.1万~1.5万元/平方米左右。

　　三墩24~25号地块：初定年内开盘

　　【镜头回闪】：

　　去年7月9日，建筑业大佬中天以7000元/平方米的楼面价拿下三墩24、25号地块的豪举，震动了杭州楼市。随后，大鳄金地介入，联姻中天，双方以6∶4的比例合作开发该地块。

　　24、25号地块相邻，出让面积分别达约177.8亩和167.7亩。加上后来拿下相邻的41号地块，三块地的总建筑面积达到85万平方米。

　　【项目现状】：

　　目前该地块的项目案名定为“金地·自在城”，着眼于打造一个具有幸福感的社区，预计年内开盘。据悉自在城将规划有精装修高层、大规模城市别墅组团、创新crossover公寓以及金地第四代花园洋房等丰富的建筑形态，小区内部规划有集早教中心、幼儿园、小学、中学于一体的一站式教育体系。

　　当前自在城周边在售一手楼盘主要有白马尊邸、三墩颐景园、紫金港湾等，价格区间集中在8500~9500元/平方米；二手房主要有亲亲家园和铭雅苑，其中亲亲家园的挂牌价集中在8300~10000元/平方米。

　　如果参考这些楼盘的价格，自在城存在不小的定价压力，不过该项目不乏独特优势，如地块内四条天然河道环绕。而且目前三墩板块已经呈现无缝对接城西之势，区域内规划配套日渐成熟，未来仍有潜力可挖。

　　原杭商院地块：预计明年上市

　　【镜头回闪】：

　　在中天拿下三墩地块的同一天，雅戈尔也掷巨金以14.76亿元夺得杭政储出[2007] 23号原杭商院地块，楼面地价高达15712元/平方米，轰动一时。

　　杭商院地块是市中心绝版地块之一，位于人气很旺的文教区板块，地块总出让面积约54.2亩，90平方米以下小户型的比例为50%。

　　【项目现状】：

　　雅戈尔置业已经将这块地的案名定为“隐寓”，目前项目土地款已经缴清，交地工作也已经完成。相关负责人表示，关于是否要做精装修尚未最后定，因此开盘至少要等到明年。

　　目前该地块周边楼盘云集。在售楼盘主要有金都·城市芯宇、枫华府第、梧桐公寓、兰庭国际、今日嘉园等，已交付楼盘主要有银马公寓、枫华府第。这些楼盘的目前在售均价主要在2万~2.5万元/平方米，精装修房源则会比较高，如城市芯宇的精装房源价格在3万元/平方米上下。

　　转塘43号地块：年底将开工

　　【镜头回闪】：

　　去年8月29日和31日，之江区块的转塘新推出四宗住宅用地，最终金都房产集团和香港九龙仓联手，分别以11亿、7.1亿、11.41亿、1.4亿元拿下转塘37号、38号、43号、44号地块，其中37号地块楼面地价为9688元/平方米，而位置相对更好的43号地块楼面价更是高达10004元/平方米。有业内人士估算，四块地平均楼面地价在8400元/平方米左右。

　　【项目现状】：

　　记者从金都房产了解到，目前该地块的前期规划已经做得差不多了，预计年底将动工兴建。据悉，该项目将会打“空中花园”概念，借鉴别墅的内部空间，加上高层公寓景观视线开阔、安全性和舒适性较高的特点，打造高端物业。

　　在这个项目中，金都将花大力气做足环境资源的文章，金都一向重视的“绿色建筑技术”，也将在转塘项目中得到更广泛应用。

　　目前该区域的在售和将售楼盘主要有云溪香山、赞成·岭上、新帝·朗郡。赞成·岭上的公寓价格曾经在9000元/平方米左右，但日前推出的优惠房源售价低至5800~6800元/平方米；其排屋房源的实际成交价格在1.5万~1.7万元/平方米。新帝·朗郡的公寓价格9888元/平方米起。

　　杭一棉地块：或许时间可以化解难题

　　【镜头回闪】：

　　去年10月30日，备受关注的“杭一棉”地块在杭州市公共资源交易中心挂牌竞价。经过53轮激烈竞争后，最终由66号竞拍单位远洋地产以222600万元夺得，楼面价约为15588元/平方米。

　　【项目现状】：

　　杭一棉地块的出让，对桥西房价影响深远。原来城北的开发商一直担忧城北是杭州主城区中的价格洼地，杭一棉地块一出让，这个价格洼地被填平了，城北房价迅速攀上万元大关，在去年底今年初的时候，桥西一带的楼盘均价普遍在1.3万元/平方米。

　　然而随着目前楼市行情走淡，桥西楼盘纷纷主动调整价格，如银树湾、南北西岸等楼盘的实际成交价格区间已经回落到1万~1.1万元/平方米左右，地段占优的名城燕园价格稍高，主要在1.2万~1.3元/平方米。而周边一些新盘在压力之下推迟了开盘计划，希望能以时间来换空间。

　　杭一棉地块的价格无疑是高的。但是时间或许是化解其土地成本压力的最好办法，毕竟根据拿地约定，该地块的交地时间至少要在明年下半年，开盘则至少在2010年。到那时候，楼市重新向好的可能性还是比较大的。

　　原东南面粉厂地块：定位于精装高档公寓

　　【镜头回闪】：

　　“东南面粉厂地块”这团面粉，真的非常金贵。去年11月29日，作为市中心所剩不多的地块，该地被广宇与西房联合以17.1亿元竞得，楼面价达19038元/平方米。该地块东至市公安局交警支队，南至文晖路，分住宅和商业办公两部分，住宅用地占25277平方米（近38亩）。

　　【项目现状】：

　　由于东南面粉厂地块要到明年5月份才交地，开发商之一的广宇集团表示，该项目的前期定位基本已经完成，定位于高档精装修楼盘，预计明年下半年开盘。从地段本身条件还是周边的其他因素来看，该项目具备做高品质项目的基本素质。

　　目前该地块周边的二手房主要有稻香园和大塘新村，其中年代相对比较新的稻香园南区，目前挂牌价在1.5万~1.6万元/平方米；大塘新村主要在1.1万~1.3万元平方米。离该地块不远处的白马公寓，目前的主流挂牌价则在3.5万元/平方米左右。