三个阶段一个轮回 30年房地产发展收获了什么

　　记得30年前，笔者从老家去厦门上学时，祖上的老屋已住不下那么多的后代，四家人拆了水磨青砖的大院，盖起了钢筋水泥的五间平房。这是“解放后”盖的第一代房子。30年过去，平房变成了楼房，楼房变成了小别墅。可以说，30年间，我们盖了三代房。

　　如今，我上海同学的房子已经换了五次，北京除了达官贵人住的四合院，贫嘴张大民们住的大杂院也基本上销声匿迹了。以上海为例，2007年末，上海城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米，人均住房居住面积16.5平方米，居民住宅成套率达到94.7%。北京市城镇居民人均住房使用面积由1978年的4.55平方米增加到2007年的20.3平方米。2004年建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》给我们描述了一个更为美好的前景：城镇人均居住面积35平方米。

　　但上述“数字化生存”仍不够直观，住惯了高堂华屋的后生们，恐怕怎么想象也无法体会30年前我们居住其间的物质空间，和由此产生的人与人之间的精神空间是一个怎样的空间，恐怕会忘记掉我们是从哪里来的，将往何处去，恐怕也很难抑制其无限占有的物质欲望，也许真该留着前门那些陋巷危房。

　　30年，我们人均居住面积有了明显提高，但普通百姓面临的困境几乎是相同的。30年前，百姓没房住，那是因为权力决定房子分配，老百姓无权无势，房子永远供不应求；30年后，百姓买不起房，那是因为金钱左右房子流向，老百姓的收入永远赶不上房价。到底是什么使普通百姓不能共享改革成果？30年前，是计划经济，30年后，是市场经济。一个是政府管得太多，包办不起，一个是政府管得太少，鞭长莫及。

　　笔者认为，30年间，中国房地产业走了三个阶段一个轮回。它的发展变化也折射出30年的改革历程。实际上，作为改革开放的产物，房地产的命运也同改革一起沉浮。

　　回过头看，中国住房制度经过了三个阶段：一是计划经济阶段，也就是完全的政府保障阶段；二是市场经济阶段，即完全的市场化阶段。随着房价疯涨，相当部分的中低收入者买不起房，住房同教育、医疗一起成为三大社会问题之一；三是“双轨制”阶段，即从完全依赖市场，转向政府保障和市场供应两个部分，但以市场为主，政府保障为辅。这回政府和市场都往中间靠了一下。

　　让我们回望一下这个过程。首先，从资金层面看。1994年房改时，政策规定住房建设的投资由国家和单位统包改为国家、单位和个人三者合理负担的体制。而实际上1998年以后，随着房地产业成为支柱产业、成为新的经济增长点，住宅市场化得到迅速发展，国家投资部分就几乎没有了。不仅没有了，而且政府还卖地、收税、收费。单位投资部分也没有了，单位唯一的资金提供就是住房公积金，但有些效益不好的单位住房公积金还交不上来，那些因为效益不好没钱买房的人，又用不上公积金。

　　当时还规定新老划断，老人一次性补贴到位，新人住房补贴纳入工资，但不少单位并没有落实老人的住房补贴，而新人的工资里也根本体现不出职工买房这部分。在房价飞涨背景下，房价与可支配购买力之间的差距越来越大。房改10年，实际得到好处的只有四类人：一是公务员(住房补贴和标准都能得到保障与落实)；二是效益好的垄断企业员工(住房福利远高于一般行业)；三是购买了原有公房的部分居民(基本解决居住问题，或通过出租出售取得收益，或通过拆迁获得补偿)；四是买到了经济适用房的那批人。最终，广大中低收入者依旧被挤在房地产市场门外。

　　其次，看土地。原来住房制度是以政府保障为主，以建设经济适用房为主。建设经济适用房，政府要出地，开始就有一些城市抵制经济适用房(因为要无偿划拨土地)，开发商也攻击经济适用房(因为政策要求开发公司每年建房总量中，经济适用房要占20%以上；同时又有利润限制，开发商都看不上眼；再者，如果经济适用房大量建设，商品房市场就做不大)，就是有经济适用房的地方，也主要安排在城市边缘，后来随着地价不断上升，政府从卖地得到了甜头，就连城市边缘的土地都不愿无偿划拨用于建设经济适用房了。建设经济适用房政府还要免收少收不少配套费用，即还要牺牲一部分收入，而开发商品房税费收入就会多很多。利益当头，政府放弃了自己的社会责任，结果本来需要靠政府帮助才买得起房的中低收入家庭就无力买房了。至于廉租房，政府既要出钱，又要出地，那就更是难觅踪迹了。

　　因此，买不起房子不是价格问题，不是宏观调控问题，而是政府责任问题，是体制问题，也是改革的路径问题。中国住房制度发生问题的根本原因就在于：住房制度是与经济体制改革，与社会发展紧密相连的。30年前开始的经济改革，因为政府不堪大包大揽的重负，主要是甩包袱式改革，住房也是如此，而过度的市场化又使得社会问题堆积如山，直到今天，我们才不得不开始建设和谐社会，回过头来补政府缺的课程。30年河东，30年河西，房地产这艘船没有在主航道上航行，30年后，我们才懂得政府和市场两者不能偏颇，缺一不可，政府该保障弱势群体的住房，市场该保护强势人群的需求，让天下寒士显贵尽欢颜。

　　作为一个特殊行业，房地产关系着上下游很多产业，关系着国家金融安全，关系着整个国民经济兴衰，关系着广大中低收入家庭，关系着社会政治稳定。经过30年的发展，房地产业如今又走到了一个十字路口。短期来看，政府的宏观调控刚开始起效，房价还有一定的下降空间，政府还不必马上救市，中期来看，如果房价下降幅度过大，势必影响金融安全，该托市时就得托市，长期来看，经过30年的曲折发展，我们不可能再来摸着石头过河，在河东河西左冲右突，现在我们已经有了足够的财力、足够的智慧、足够的理性来划清市场和政府各自的界线，把住房制度厘清，在这个过程中，重要的是，必须将30年积聚的经验与教训加以制度化和法律化，用法制的力量来约束和规范房地产业，让百姓“居者有其屋”，给房地产业更加健康稳定的发展空间。(陈雪根) (来源：中华工商时报)