农民不掏钱就可住新房 “联众模式”涉嫌小产权

　　观察记者(特约)曹 强 柯丽生

　　“联众模式”，一种农民不掏一分钱，就可以住上新房的做法，因涉及到农居的商业性开发等敏感问题，从它出现的第一天起，就引起了社会各界广泛关注。

　　有人叫好：“农民不花钱盖新房，还能赚钱，这是大好事”；

　　也有人质疑：“这是打农居政策的擦边球，涉嫌‘小产权’房。”

　　“联众”究竟是一家什么样的企业，这个褒贬不一，争议不断的“联众模式”究竟又是怎么回事？

　　立塔村风波

　　立塔村位于浙江临安天目山区的山沟里，山清水秀、风光宜人。但是，因为地处偏僻，立塔村一直很穷，农民住的大都是烂泥房子。看着别人一年比一年富，立塔村是又眼热又心急，可是要发展，一没资金、二无门路，立塔村只能干瞪眼。这时，“联众”找到村里，签了“联建”协议。

　　“联众”，即联众(中国)休闲产业集团有限公司，是杭州城里的一家乡村资源开发集团。看到这几年城里人都喜欢往乡下跑，就萌发念头，要在农村建房，专门给城里人休闲度假。

　　一方面是村里要发展，苦于没有资金；另一方面是公司要搞乡村休闲，苦于没有土地建房。于是，立塔村和“联众”一拍即合：由“联众”出钱，将村里24户住宅全部拆掉，统一规划、统一建造、统一经营。原来新旧不一、凌乱不堪的土坯农居，现在将统一建成砖混结构的4层楼房。

　　双方协议规定：底层使用权仍归房主，由农民自己居住，其他3层由“联众”统一对外经营30年。到期后，所有使用权“物归原主”。这就等于30年后农民白拣一栋4层楼房子。

　　“联众”获得农居使用权后，将其出租给城里人。为了搞好服务，“联众”就地取材，聘请房主作为管理员，打扫卫生，整理房间，每个月支付500元管理费。这个聘用合同时间很长，一聘就是30年。

　　天上掉下大馅饼：村民不要自己出一分钱，就可以住上新房，还可以领到工资。大家简直不敢相信天底下还有这等好事。

　　然而，就在做好村庄建设规划，办好相关手续审批之后，临安市国土部门却突然以涉嫌“小产权房”的名义紧急叫停。村里一下子就像炸了锅，几百个村民情绪激动，把执法人员团团围住，要求给个说法。

　　临安市国土部门左右为难，监察科的一位负责人告诉记者：“‘联众模式’的政策依据不足，不去管是失职，可是老百姓这样闹，我们又管不了，无所适从。”

　　村支书钱卫国毫不妥协：“说‘联众’做法是对的，政策依据的确不足，但要说它是错的，同样政策依据不足。”

　　是“擦边球”还是模式创新？

　　作为一种新的商业开发模式，“联众模式”自问世以来，就频遭质疑，可谓一直处在惊涛骇浪之中。任何一个相关政策“风吹草动”，都会让“联众”提心吊胆。因为“联众模式”涉及到政策的模糊地带，事关“农居”这个敏感的问题。

　　在我国，农村土地属集体所有。《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和《物权法草案》也都规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”在这种政策大背景下，“联众”的农居商业开发，无疑存在巨大的制度性风险。

　　为此，“联众”一直不停地修正自己的行为，在法律意义上寻找着“挡箭牌”，来避免落入“制度陷阱”。“联众”一套比较成熟的解释是：首先，建房的主体是村民，而不是“联众”公司；其次，农居的所有权并没有改变，仍然是农民的，而不是“联众”公司的；最后，“联众”向城里人“出售”的，也并非农村的宅基地，而是农居30年的使用权。

　　但是，许多人不以为然：“不管你千变万化，‘联众模式’就是建农民房，卖农民房，是打政策的‘擦边球’。”

　　“以农居建房款置换而来的30年使用权，只是一种特定的捆绑方式，这种商业性约定与现行的政策难相符，将会给当前农村的经济秩序造成冲击。”

　　不过却有更多的人站在正面作出肯定，认为，“‘联众模式’是一种全新的‘农家乐’产业化经营模式，是农村生产方式和生活方式的彻底革命，是一种农业增效，农民增收的有效途径。特别是对偏僻落后的山区经济发展具有明显的带动作用。”

　　“‘联众’是工商业主介入新农村建设的榜样。在当前政府投入严重不足的情况下，‘联众’让农民不花钱就住上新房，企业获得了效益，政府减轻了负担，这样一种多方共赢的模式，有什么理由横加指责！”