专家称政府救市并非救房价 不排除松绑二套房贷

　　18城市政府救楼市追踪

　　未来或有更多刺激政策 不排除松绑二套房贷

　　专家称,“救市”并非“救房价” 刺激需求尚需时间

　　业界预测不排除取消第二套房贷限制 专家称救市并非救房价

　　金融海啸在全球范围内“肆虐”,人民币升值趋势不改,我国出口形势依然严峻。

　　扩大内需不得不谈到房地产市场的贡献。但是,近半年来,房地产市场的不景气已成定局,各地成交量均有明显下滑。近日,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在广州表示,房地产是目前“扩大内需的困惑”。他认为,本来刺激内需是必需房地产拉动的,不过,目前商品房的价格已经涨得很高,房地产市场仍处于宏观调控状态,“因此,只能‘上帝的归上帝,凯撒的归凯撒’,商品房按照市场方式推出,而中低价的保障房也要保证跟上供应。”

　　然而,不少地方政府似乎在试图破解这一“扩大内需之惑”。迄今,先后已有18个城市推出了程度不一的房地产“救市”政策。业内人士判断,各地地方政府在中央的“默许”下,救市政策将愈演愈烈,措施会变得更具多元化,而且且未来不排除中央政府基于保经济增长的目的,出台政策刺激房地产市场。

　　“二套房贷政策的确是‘杀手锏’!”一位房地产分析师向记者表示,自从“9·27”新政以来,此前一直疯狂飙升的房地产市场就陷入了价跌量缩的深幅调整。事实证明,二套房贷政策的出台是楼市名副其实的“拐点”。

　　时至今年9月,经受着对金融海啸和国内经济增速可能放缓的忧虑,央行将宏观调控的风向转到了“保增长”,通过降息和下调存款准备金率“放松银根”。而且一个月内两次下调“双率”,这是自1996年以来央行在降息步骤上最密集的一次,也正式宣告了货币政策进入了降息通道。不过,市场并不认同因此会给房地产行业带来根本性的转变。因为,相比利率的调整,二套房贷政策对房地产市场影响要大得多。根据渤海证券测算,这两次降息使得消费者购房能力增加2.61%。但是,二套房政策要求首付比例提高10%,使得最大购房能力下降25%；而下限贷款利率提高到基准利率1.1倍,则进一步使最大购房能力下降5.25%。因此,降息对于改善性需求的拉动作用比较小。

　　目前来看,支撑市场的主要是刚性需求和高档需求,而改善型需求和投资性需求受到压缩。广东省房地产行业协会会长蔡穗声向本报记者表示,广东房协在调研中发现,二套房贷政策成功地限制了炒房行为,但压抑了改善型的换房需求。据介绍,在广东房协今年调研的15个城市中,只有深圳和惠州的炒房比例相对较大。

　　下半年以来,房地产业界不断发出修改或取消二套房贷款政策的呼声。近日,申银万国的研究报告就认为,未来中央基于“保增长”的目的,定调救市的概率增大,不排除试点取消第二套房贷款限制。

　　众多专家也表示,“拯救”楼市并非拯救房价。陈晟说:“救楼市应该是救交易量,不是救房价,更不是救开发商。当前楼市调整,有外部调控和外部环境变化的原因,但根本上还是其内在规律的表现,是前两年房价过快过猛上涨的必然结果。”

　　专家认为,2005年以来不断加大力度的楼市调控,基本已将投机性需求挤压出市场,当前各地根据“因地制宜、分类指导”原则作出微调,对刚性需求和改善性住房需求松绑,是可以理解的,也有利于楼市消费结构的优化。但要解开当前房地产市场的观望“死结”,也需要开发商适度降价,让房价回归合理。

　　本报记者骆海涛

　　■广州动向

　　政府该从“暗救”转“明救”?

　　专家表示,广州救市宜早不宜迟,应该尽早从“暗救”转为明救。

　　猜想一:

　　广州该何时救市?

　　在此前的多种场合,广州市国土房管局相关负责人一再强调,广州暂时没有救市的说法。“广州楼市这么好,为什么要救市,政府只是对暴涨或暴跌进行调控,而广州为防止楼市异常波动已在研究对策。”广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波在此前的新闻发布会上表示。记者昨日多方联系广州市国土房管局相关负责人,该负责人却一笑置之,回避救市一说。

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同表示,实际上,从去年年底开始,广州已采取维持市场稳定的手段,现在仍然处于市场自我调整的阶段,这种“梯级”下降趋势能够带来房地产软着陆,使得楼价回落到合理水平。

　　有房产专家认为,如今不少城市在调控作用下房价正在回归理性,不切实际盲目“救市”非但于事无补,弄得不好还会抵消宏观调控得来不易的初步成果。

　　猜想二:

　　广州该怎么救市?

　　在本轮地方政府“救市”行动中,财政补贴成为最主要的手段,从今年开始,沈阳、河南、厦门、长沙、成都等地相继出台的政策包括购房入户、免税降税、购房补贴等优惠措施,这些政策均在地方政府的权力范围之内。

　　黄韬说,财政补贴对于广州楼市而言,起不到刺激购房消费的效果,反而会更造成购房者对市场的悲观情绪,他认为,广州如果真的要出手救市,一方面可以降低购房契税,一方面可以放宽土地的开发期限,使资金链紧张的开发商可以暂时喘口气。

　　不少专家认为,适度放宽二次房贷限制,将是救市的最好办法,广东省房协理事、专家咨询委员会委员赵卓文分析说,广州政府目前正在“暗救”,何时转为“明救”,也只是时间问题。他指出,救市宜早不宜迟,“等楼价跌去30%以上,出现大量断供,市场人心惶惶,楼市信心彻底崩溃,那一切就太晚了”。

　　猜想三:

　　广州房价还会跌吗?

　　随着国家调控“组合拳”累积效应的显现,广州楼市“只涨不跌”的神话开始冰消瓦解,房价开始出现松动迹象。经过近一年的调整,广州一手楼均价持续平缓下降,今年8月的9076元/平方米的价格相当于去年8月份的水平,“广州房价已经调整到一年前的水平”。

　　未来广州房价拐向何处?合富辉煌首席分析师黎文江表示,广州楼市在10月份会开始最后一轮的降价潮,但如果此次降价未能挽救局面,成交量仍无法突破。那么可能影响成交的,更多的是受大经济影响的信心问题,开发商会开始按兵不动,也静观变化。黄韬称,“黄金周”从整体上看,楼市危险期还未过。业内人士透露,现在开发商的资金八成以上都很紧张,卖不出楼可能会出现资金链断裂。

　　本报记者郑佳欣实习生刘辉军

　　■深圳动向

　　深圳业界今闭门研讨专家称是救市先兆

　　今日,消息人士透露,一场重要的“深圳房地产市场形势发展座谈会”将要举行,对媒体是封闭的,谢绝采访。深圳部分房地产业界人士将此会看成是“深圳救市的先兆”。深圳市国土局对本报的官方回应是,“研究机构召集开发商、专家开会是他们的事,国土部门没有商量过类似的救市的事情,也没有召开过这方面的会议。”

　　楼市低迷影响深圳整体经济

　　此次座谈会如此受关注,也反映了当前深圳市场受到全国其他10多个城市的陆续救市影响,压力空前增大,呼声也越来越高。昨日,深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受本报采访时,又再次呼吁政府救市。据统计,今年1—9月,深圳二手房交易量和新房交易量比去年同期大降了70%和50%,如今的深圳市场已极度萎靡。

　　“房价在去年非理性地爆涨,现在进行调整是正常的,但问题是调整时间太长了,又遇上当前国际金融危机,深圳整体的经济发展就隐藏危险了。”王锋表示担忧。

　　最近,国家发改委的数据显示,1-8月份全国房地产投资规模没有下降,反而上升了约29%。因此,房地产市场是否到了必须调整政策的地步?其是否会对固定资产投资带来影响?王锋认为,这是全国的数据,深圳的情况不一样。深圳市场经济发展比较成熟,对房地产的依赖度在近年逐渐下降,深圳的房地产投资目前还下降了3%左右。2002年,深圳的房地产投资占总投资的比重达50%,但随后几年下降了,目前每年的投资规模在400多亿元上下,占比约30%左右,比较合理了。如果没有外部经济环境变化,房价在市场中的短期调整,不会影响到整体。但是,目前全球遭遇金融海啸,深圳楼市经过长达1年多的调整,却仍然没有回升迹象,这就让整体经济隐藏着较大的风险了。持续低迷的楼市,势必将把深圳的宏观经济降下来。因为,由房地产带动的巨大内需,现在是挽救深圳经济的“最稳定的支柱了”。

　　政府救市的可能性有70%?

　　综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁判断,政府应该正在考虑是否救市,出台救市政策的可能性有70%。观察人士认为,深圳政府的行动,取决于对两大现象的反馈。一是,国家“保增长”的意图已体现得越来越明显,而深圳政府历来对中央的动向比较关注；二是,全国范围内已经有多个城市出台救市政策了,传言称得到中央默认,深圳还能不能顶得住?

　　对此,深圳大学国际金融系教授国世平认为政府屈服的可能性不大。国教授事务繁忙,本来他也接到了参加今日举行的“深圳房地产市场形势发展座谈会”的邀请,但他因为有要事去不了。舆论盛传今日的座谈会是“深圳救市先兆”,但国世平没有这么乐观。

　　“深圳政府现在很难做,面临着一个左右为难的困境”,国世平分析道,政府希望稳市,大运会等重要活动就要召开了；但另一方面,深圳今年的土地流拍现象很严重,连续4个月出现“零出让”了,深圳的财政状况不容乐观。虽然深圳的房地产投资占比30%,这也是很高的一个数字,其对整体经济的影响还是较大。但摆在政府眼前的一个尴尬现象是,房价已经进入下降通道,政府即使要救市,没有巨额资金是做不到的。政府也不会过分地救,因为缺钱,让利让税都很有限。“在这种情况下,开发商需要自救。”

　　在目前的行情下,国世平预计,深圳政府对房地产的态度,可能更多是道义上的鼓励,即便是在部分政策上微调,也难以改变房价下滑的通道。当前,深圳楼市出现的问题,主要就是两个,一是房价太高,一是供大于求。国世平认为,这两大问题不解决,政府的任何举措,市场和消费者都不会买账。

　　本报记者卢先兵