女子买小产权房被判退房 专家提醒慎购小产权房

　　买小产权房住5年 被判退房 购小产权房存在五大风险

　　近年来，由小产权房买卖引发的纠纷越来越多，而法院的判决也不相同。对此，法学专家和法官们都有什么样的看法？如果法院判决买卖合同无效，买房人的损失谁来承担？

　　昨天上午，郑州市中级人民法院（下简称郑州中院）邀请律师、法学专家和法官，召开了小产权房纠纷审判研讨会。

　　□今报记者 沈春梅 通讯员 赵军胜 孙燕 马永进

　　●小产权房买卖合同是否有效

　　2003年6月，郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市区的一套小产权房。双方约定总房款10.5万元，代女士先付5万元，等房屋过户后再付余款。

　　合同签订后，代女士交了5万元，然后花4.8万元装修了房子。随后，靳先生到房管局过户时获悉，他卖的房子是村集体开发的“小产权房”，他只享有80%的产权，没有土地使用证权，因此不能过户。靳先生与代女士双方多次协商无果。

　　2007年10月29日，郑州市中原区法院一审判决解除双方的购房合同，代女士返还房屋。代女士不服，上诉至郑州中院。今年1月7日，郑州中院维持原判。“小产权房购买合同无效”，郑州中院民二庭法官赵军胜说，早在1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　2007年12月30日，国务院办公厅国办发（2007）71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”

　　但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为，小产权房买卖合同是有效的，“房屋盖成后，房主就取得了物权；买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。”

　　●合同无效时买房人损失谁来承担

　　仍是上述的案例。今年2月，代女士也起诉到法院，要求靳先生返还5万元购房款，另要求靳先生赔偿装修费4.78万元。靳先生提出反诉，要求代女士自行拆除装修，还应支付2003年6月至今的房租。

　　中原区法院一审判决，靳先生返还代女士5万元房款，赔偿因解除合同给代女士造成的损失（房子升值后形成的差价）9.984万元；而代女士则需要向靳先生支付房租2.136万元。目前，靳先生已经上诉至郑州中院。“非商品房买卖合同引发的纠纷，认定协议无效后，如果出卖人一方有错，应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说，不过，还应区别对待：如购买人明知房屋不能上市交易还签合同、要求补偿差价，法院不应支持；而如果买房人不知道房屋情况的，法院应该支持。

　　●转让“购房指标”，协议是否有效

　　李某和王某是郑州同一单位的职工。2003年，单位分给李某一个购房指标，李某将其转让给了王某，转让费5000元，双方还签了协议。后王某以李某的名义交纳了1.9万元的购房款，余款办理了借款合同，一直还款至今。

　　2006年3月，李某妻子以自己不知情为由状告王某，要求退房。一审法院判该协议无效，目前，王某已经上诉至郑州中院。

　　郑州中院民二庭法官孙燕认为，由类似案件引发的纠纷，应区别对待：如果购房指标转让的双方当事人在同一单位，法院不宜受理；双方当事人不在同一单位的，法院应该受理，而且转让协议有效。

　　对此，郑州大学法学院副教授赵可星有自己的见解。“购房指标是形式，房屋是否能买卖，最终看的是房屋的所有权。”赵可星说，如果转让者拥有所有产权，则转让有效；但如果转让者只享有部分产权，则转让无效。

　　●小产权房何去何从

　　“目前，郑州市已经清查小产权房157宗，占地2925亩，建筑面积213万平方米。”郑州市国土局法规处处长张国兴说。

　　新密市法院法官王世忠分析，购买小产权房存在五大风险：没有房产证、拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善、银行不放贷。尽管如此，购买小产权房的人还很多。新密市法院法官郭胜利建议，应立即刹住此风。对于破坏耕地的小产权房应坚决拆除；而对于那些规模较大、符合土地利用规划的小产权房，可以将其变成保障房，居住者需要补足相关费用。

　　河南天昭律师事务所律师王春民呼吁，针对小产权房身份违法但大量存在的事实，国家应该尽早出台相关法规，对小产权房严格限制。