房地产增速放缓 业绩分化趋势明显现金流告急

　　本报记者 林喆

　　据Wind资讯数据统计，截至10月19日，A股房地产公司中已有7家公布三季报，33家公布业绩预告，从中可以看出，行业整体增速放缓、业绩分化趋势明显和现金流“告急”将成为房地产业三季报的特点。

　　业绩分化显现

　　与2007年的普遍繁荣相比，今年房地产公司的日子“不太好过”，行业内的业绩分化也逐步显现。统计显示，33家公布业绩预告的地产公司中，有7家预亏，7家预减，“报忧”公司超过了四成，其中，三家公司预减幅度在90%以上。

　　在公布三季报的7家地产公司中，有2家前三季度净利润同比下滑，3家公司净利润增幅在50%以内。

　　另外，有12家公司预增，其中2007年年底预收账款占当年营业收入的比例在50%以上的有6家，万通地产（600246）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）去年年底的预收账款占当年营业收入的比例超过100%。

　　业内专家分析，由于预售和结算之间的时间差，今年的财报业绩在很大程度上是对去年销售的反映，而去年房地产市场火热，房地产企业普遍拥有高额的预收账款。在今年三季度预增的公司中，有相当一部分公司的利润是在2007年实现并锁定的。实际上，房地产企业今年的销售业绩并不理想。

　　有统计数据表明，今年1至8月，房地产行业整体销售额同比下降12.7%。不过，保利地产（600048）销售额增长25.26%，万科（000002）销售额增长5%，金地集团（600383）销售额增长2.7%。

　　宏源证券研究员杨国华指出，2008年的房地产市场出现了量价齐缩的调整局面，尤其是商品房成交量同比出现较大幅度下滑，这将促使房地产行业的分化与洗牌。未来推动行业增长的新动力将是——外部扩张下的内部整合力，而在行业调整期间，具有规模的优秀公司将脱颖而出。

　　现金流“告急”

　　受市场低迷和景气回落的影响，地产公司普遍面临经营性现金流持续下降和财务费用上升等问题，整体资金状况不容乐观。

　　三季报数据显示，7家房地产公司的经营活动产生的现金流量净额均同比下降，其中有6家经营性现金流为负，前三季度，7家公司经营活动产生的现金流量净额合计为-239095.5万元，而去年同期为120459.89万元。

　　其中，1-9月，深振业A（000006）经营活动产生的现金流量净额-132983.18万元，较比上年同期减少130932.19万元，变动幅度高达-6383.84%。

　　深振业三季报显示，2007年公司销售良好，其中星海名城六期于2007年7月份开盘，处于市场销售高峰期，销售资金回笼达10.56亿元，振业城一期销售资金回笼也达2.69亿元；但2008年房地产交易量萎缩、价格下跌，公司年初至报告期末销售资金回笼仅1.7亿元。导致公司经营性现金流量大幅下降。

　　业内专家指出，去年大幅储备土地后，今年开始集中支付地价款，是导致部分地产公司经营性现金流堪忧的主要原因。

　　长城证券研究员黄清林分析，今年全国一、二线城市的房地产市场持续低迷，成交量急剧萎缩，呈现出“价量齐跌”，很多公司的实际销售情况低于预期。不少公司纷纷对2008年的经营计划进行调整，缩减在建项目与新开工项目的面积，而部分规模较小的公司资金压力更为明显。

　　21世纪不动产分析师孟奇也指出，在目前的弱市格局下，地产公司短期资金压力很大，因此，加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力，是地产公司缓解资金压力的必要措施。

　　今年以来房地产市场持续低迷，购房者观望气氛浓厚。