专家探讨小产权问题 新旧“房产”区别对待(图)

　　郑州作为全国有名的小产权房4大重灾区之一，关于小产权房的纠纷日益增多，日前，来自省内各方专家共同研讨——　

   “小产权”混乱郑州欲寻破局

　　□记者韩景玮余勇文许俊文图

　　十七届三中全会关于农村土地问题的决议，再一次把社会关注的目光吸引到了城市的小产权房问题上。10月17日，30多位来自省市法院系统的法官、大学教授、政府官员会聚郑州，就小产权房纠纷等问题进行研讨，破解小产权房困局。

　　法律难破“产权”问题：

　　“小产权房”其实无产权

　　2003年6月，郑州的代小姐花10．5万元，在郑州市三官庙南街买了一套房子。如果没有以后的事情发生，这套包括车库在内共130多平方米的房子绝对可以让代小姐安居乐业。而代小姐按约定首付了5万元房款，去办房产证时，才知道对方的房子是在村集体土地上盖的，个人仅拥有80％的产权。尽管房主靳先生已按约定将房子交给了代小姐，但去办理过户手续时才知道，这种房屋属于农村集体自主开发的小产权房，不能办理过户手续。

　　由于无法办理过户手续，代小姐也不再支付剩余款项，也没退还居住房屋。房主靳先生去年将代小姐诉至法院，要求解除双方在2003年6月签订的购房合同，要求法院判令代小姐返还房屋。

　　一审法院认定该房是自主开发的“小产权房”，按规定不能办理房屋过户手续。因此靳先生要求解除双方购房合同并返还房屋的诉讼请求得到了法院的支持。并判决靳先生胜诉。而代小姐则提出反诉，代小姐诉称，按照原先约定，在她首付房款5万元后，待房屋过户到她名下后，其再支付剩余的5．5万元。房主靳先生曾承诺，3个月办好房产证过户手续。法院判决解除双方的购房合同后，给她带来了巨大经济损失，其中装修费47805元，该房屋升值给其带来经济损失19．5万元，合计242805元。由于是房主的过错导致其蒙受损失，故房主靳先生应赔偿其所有损失。

　　而靳先生则提出，代小姐应支付6年来的租金计37795元。法院再审认为，靳先生作为房产的拥有人，在对该房屋掌握的情况全面准确的情况下，仍和代小姐签订房屋买卖合同，并在买卖合同中承诺负责为原告办理房产权过户，因无法办理过户导致双方买卖合同解除，靳先生应承担主要责任。法院据此判决，靳先生在判决生效10日内，除返还代小姐购房款5万元外，还应赔偿代小姐因合同解除造成的损失99840元，而代小姐则需支付靳先生6年来的租金21360元。

　　对此判决靳先生也提出了上诉。法官认为，如果靳先生不履行法院判决，法院强制执行该案子时，也只能执行靳先生的房产，而这又走了个怪圈，让案件回到了起点。

　　按照规定，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益，而这类房子也不能上市交易。所谓“小产权房”，其实并无产权可言。而小产权房之所以大面积四处开花，主要原因是很多买不起房子的低收入群体购买了小产权房。专家认为，如何处理小产权房问题，现在政府处于一个两难境地，一方面，对于已经存在的小产权房怎么去处理？现在有些说法，说是交足房款和税费“转正”，这样做就明显是开了口子，更无法去限制。而且已经购买了小产权房的人也不愿意去交足现在市价的房款。还有一个说法是退还房款收回，还有说拆除，这些方法都是行不通的，很可能会引发严重的社会矛盾。另一方面，如果没有强有力的办法去限制，那默认就等于鼓励开发小产权房，农村耕地就面临被不合理占用的危险。

　　新旧“房产”区别对待：

　　对新发生的要坚决打击

　　与会专家认为，小产权房在法律上不合法，不过，政府部门也不能无视民生需求：老百姓渴望“居者有其屋”，这种强烈的安居渴望不能用简单一句“不合法”抹杀。要解决小产权房的问题，最终还得回到农村集体土地制度的改革上。让农村集体土地直接入市，实现农村集体土地与国有土地的同地同权，让更多农民受益，并最终在权利上并轨，这应该是解决小产权房的根本出路。

　　刚刚召开的十七届三中全会提出推进农村改革发展的问题，其中就有土地流转问题，这会不会给小产权房解禁，也是专家关注的问题。而土地部门的官员则给有此幻想的专家泼了冷水，该官员从国家有关部门获得的最新信息是，国家对农村集体土地征用政策是除公用基础设施、公共性用地、农民宅基地外，用于房产开发的可能性非常小。而如何合理安置已经大量存在的“小产权房”，国家的政策是对新发生的要坚决打击，对历史形成要根据情况处理，但绝不能让开发商和村干部占便宜。

　　据郑州市国土局张国兴处长介绍，目前，全国小产权房建设最多的有4个城市，分别是北京、天津、济南和郑州，郑州市已成为全国有名的小产权房重灾区。郑州市曾对小产权房进行过清查，全郑州市目前共有小产权房2925亩，建成的有203万平方米，已拆除57万平方米。中原区政府部门曾对小产权房建设中的违法行为进行查处，抓获20个嫌疑人，处分5人。

　　针对已建成的小产权房如何处置问题，张国兴认为，必须谨慎对待小产权房的“合法化”问题，政府应对小产权房项目具体情况进行调查后尽快制定相应政策。对于那些规模比较大、符合土地利用规划的小产权房，应当考虑让其补办相关手续，缴纳土地出让金后，将其合法化；而对于严重破坏耕地，背离土地利用规划的小产权房应当坚决拆除，以遏制小产权房的发展势头。另外，可以把一些符合规划的小产权房变成保障房，小产权房可以弥补保障房供应不足。小产权房巨大的供应量无疑是现实情况下弥补保障房供应不足最直接有效的，它同时减少了政府对保障房的土地和资金投入。而最为重要的是严惩违法、违规建小产权房的开发商和村干部，对建设成本在50万元以上的要抓人，法院要依法严判，只有这样才能制止住小产权房蔓延的现象。