石家庄救市被指救地 各地救市或均指向土地交易

　　新闻回顾：石家庄市向购房者提供补贴 减免开发商多种费用 

　　石家庄“救市”？“救企业”？“救地”？

　　相比杭州房地产救市“24条”，石家庄走的更远。

　　石家庄市20日出台《石家庄市政府关于促进房地产业健康发展的若干意见》(以下简称“意见”)，将刺激开发商买地政策列入了“救市计划”。

　　一位开发商看罢“意见”后就直接指出：“这与其是救市政策，倒不如说是救地政策”。

　　这是在国务院刺激经济“十条意见”里提出“支持居民购房”后，地方政府借这个筐投注的“料”。中国社科院金融所研究员尹中立预计，各地下一步对楼市的“救市”政策都将直接指向土地交易。

　　“救地”政策

　　石家庄市“意见”中指出，支持土地一级开发企业参与土地二级开发竞标，经过核算后，一级开发成本可以直接抵充土地出让金；对具备分宗条件的土地实行“统一规划、按功能切块、捆绑出让”的方式出让；实行开发建设用地预申请制度，开发企业提出用地申请后，国土部门适时出让土地、有序控制土地出让量。

　　石家庄市一名未公开姓名开发商分析说，允许一级开发商直接以土地开发成本抵充土地出让金，这就是在鼓励开发商一、二级开发联合进行——此前，石家庄市进行大规模城市建设改造计划，城中村拆迁改造任务特别重，地方政府希望引进外来开发商做土地一级开发，但是没有多少外地开发商愿意。这个政策写入“意见”就是给开发商一个强烈信号，鼓励开发商进入本市土地一级开发领域，减轻政府土地储备中心的一级开发压力。

　　对出让地块进行“统一规划、按功能切块、捆绑出让”的方式，上述开发商解读说有两层意思：一是允许开发商分期开发，虽然开发商拿的是一块地，但是由于地块上同时有商业、住宅等不同性质的土地，开发商可以选择最有利于回收现金流的方式开发，可以向政府申请土地分宗、分期开发；第二则是代表了政府的立场，在土地市场不好的时候，政府不希望开发商只拿好地，不拿差地，将土地尽量捆绑出让，可以帮助解决政府差地卖地难的问题。

　　实行建设用地预申请制度则是在土地市场冷清的情况下，政府防止出现土地流拍的办法，将此土地写入“意见”，说明了政府土地出让趋于谨慎，避免土地流拍事件出现后影响市场信心。

　　实际上，在今年5月份，石家庄市几经试探市场需求后，推出的第一块居住用地就遭遇了流拍的命运，此后近半年的时间，整个土地市场冷清局面并未好转。

　　而“意见”中明确指出，政府将有序控制土地出让节奏，无疑是代表政府给开发商们了一个回应——此政策实行后，石家庄市土地出让可能会放慢节奏，减少土地供应量，进而会提升地价，这也给准备在石家庄开发项目的企业一个明确市场信号：土地要涨价，买地要趁早。

　　除此以外，“意见”提出，减少预售制度审批环节，取消楼盘外观形象的预售行政审批要求，使开发企业预售时间提前，尽早回笼资金，以购买土地。另外，“意见”还开创性地引入了“定向建购”政策，鼓励单位或企业集体向开发商“定购”房屋，集资企业职工所缴纳的钱归入监管账户管理。

　　卖地变奏

　　上述开发商向记者表示，石家庄市出台“救地”政策不足为奇，多数城市出台“救市”政策的背后动机也都是拯救政府土地财政资金链，石家庄市只是将这些话说到了明面。

　　反观石家庄市2008年全年的土地出让情况，其对土地资金的渴求便可一目了然。

　　记者统计，今年1-8月，石家庄市几乎没有一块像样的居住用地出让。一位石家庄市官员对记者说，为了支持省会“三年大变样”城市建设工作，今年石家庄市需要实现30亿的土地出让收入。

　　今年年初以来，石家庄市看到土地市场表现不好，就一直没有向市场推居住用地，直至5月份，该市终于顶不住资金压力向市场推出了第一块居住用地，但是却遭遇了流拍命运。

　　此后，该市土地出让工作似乎意识到了市场不可能在年内转暖，于是突然加快了土地挂牌出让的速度。“在市场条件的差时候，不管市场有没有人要，将土地都挂出去，卖出一块算一块。”一位土地行业专家如是评价说。

　　但是石家庄市推地节奏让外来开发商不适应。嘉里、和黄等外地开发商虽然在2006年就开始进入石家庄市场，但是至今多数都没有项目落地。

　　原本石家庄市每年建设用地供应都在1000-2000亩左右，从2006年底开始“三年大变样”工程后，2007年全年供地计划就有5000亩之多。另外，今年上半年石家庄市在北京招商时，推出了一个“万亩供地计划”，这让外来开发商颇感意外。根据记者了解，2007年5000亩供地计划远未完成；2008年上半年的行情更不乐观。

　　据悉，许多石家庄当地和外地的开发商曾向石家庄市政府反映过供地过多的问题，但是石家庄市政府背后却有另外一本难念的经：河北省“三年大变样”城市大拆建工程投资约7000亿元，原计划其中一半从土地出让收入中实现，结果遭遇了土地市场“熊市”。迫于资金压力，该省曾动员本省金融机构为“三年大变样”工程融资1000亿元，但是仍旧满足不了资金需求。

　　石家庄国土部门面临两方面压力：不大规模推地，完不成土地收入任务，无法弥补城建资金缺口；大规模推地又没有开发商跟进，进而出现了土地价格下降，出让土地无人问津的尴尬局面。

　　记者获得的一份国家统计局河北调查总队关于河北三个重要城市房价、地价前三季度的统计数据表明，今年1-9月份，河北省几大城市土地交易价格全面停滞。石家庄、唐山、秦皇岛三个重点调查城市的土地交易价格同比平均上涨6.6%,涨幅与前两季相比，分别缩小1.0和1.9个百分点，为今年以来最低涨幅。

　　对于石家庄市“意见”中包含的“救市”、“救企业”的一箭双雕之计能否实现，业内普遍持不确定态度。

　　戴德梁行华北区董事岳锋钢对记者表示，各地政府出台了一些稳定市场的政策，帮助企业减轻了资金压力，这本身对稳定市场是有好处的。但是还应该看到，当前市场交易量并非短期内可以刺激起来，政府对稳定房地产市场应该有个长远的打算。