广州限价房热销转为遇冷现状尴尬 遭商品房围攻

　　从热销到遇冷限价房现状尴尬

　　■新快报记者 仝逍遥

　　2007年9月29日，广州市国土房管局发布了《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》（征求意见稿），并公开征求社会意见。同年12月29日，广州乃至全国首个限价房——保利西子湾843套限价房接受网上预申请。

在限价房推出后将近一年的时间里，作为政府调控楼价的工具，限价房为平抑广州楼价发挥了积极作用。从去年开始，限价房项目的周边区域，陆续有一些楼盘价格松动。但同时由于广州楼价的下调，限价房和市区内一些普通商品房比较，价格优势已不再明显。并且，由于远离中心城区，限价房逐渐失去了一些买家的青睐。回顾广州限价房近一年来的发展，从去年保利西子湾问世时的火爆场景，到近期一些限价房项目的悄然推出，昔日被比作“楼价调节器”的限价房，对市民的吸引力却今非昔比，面临着被市道顶住软肋的尴尬。

　　1

　　时间点：2008年1月 8426位市民上网申请 首个限价房最火

　　作为广州乃至全国首个限价房项目，保利西子湾去年底刚一推出，就被政府和市民寄予了很高的期望。一位业内人士这样分析：“政府希望通过限价房的推出，调控前两年近乎失去理性的楼价。而在当时，与几乎贵不可攀的商品房房价相比，限价房不仅为市民提供了一个价钱相对合理的选择，也让市民看到了政府试图调控房价的意图。”

　　去年，市民林女士以夫妻双方名义申请了保利西子湾，回忆起当时的申购动机，她说：“去年市中心房价太高了，不少二手房价都贵过限价房。我和先生一起看了限价房后，觉得房子不错，又近地铁口，就上网申请了。”当时也有不少市民是抱着“碰碰运气”的心态申购限价房的，唐先生就是这样一位，他告诉记者：“其实我在开发区上班，最好是能买到开发区的限价房，当时的想法是，不管怎样，碰碰运气，先申请了再说！”

　　看重价格的市民，加上碰运气的买家，造就了当时保利西子湾火爆的申购场面。保利西子湾接受网上预申请当天，就有1000多人进行了网上申请，一度引发了网络“塞车”，800套限价房，最后引来8000多市民网上申请。确认申购人数3817人，供需比例达到1：4.6，也就是说，近5个市民平均只有一人能抢到限价房。

　　进行限价房电脑摇珠当天，在市房管局16楼大厅，市民和各大媒体把可以容纳数百人的摇珠现场坐了个满满当当。为示公平，房管局还郑重其事地邀请了一位市民代表，启动了电脑摇珠程序。同样的场面，在今后的摇珠中，并没有再出现过。

　　不过，因为限价房在当时还属于新鲜事物，引起的争议也是接二连三。有市民质疑：保利西子湾6500元/平方米的价钱偏高；不分楼层、朝向的一口价定价也不够合理；虽然没有规定买限价房不能用公积金贷款，但办理手续很麻烦；夫妻联名申请可以优先，让单身人士很难排上队买限价房……

　　其中，最饱受非议的就是“一口价”这一条。据了解，西子湾1期有216套房源遭到弃购，是因为部分申购者感到对“一口价”感到难以接受，“被人家选剩的，不是自己的心水单位，却要卖一样的价钱”。此外，一些碰运气的买家，在最后选房环节选择放弃，也增加了弃购数量。不过，开发商并没有放弃一口价，而是采取了“二次选房”的办法——让摇珠名单上排在后面的买家递补选房，这才卖出了大部分剩下的限价房。

　　2

　　时间点：2008年2月 东部限价房推出 确认申购者骤降两千多人

　　万科新里程是广州第二个限价房，在申购人数方面，万科新里程不及首个限价房那么火爆，网上预申请人数为2823人。2008年2月27日摇珠当天，现场只有几家媒体和零星买家到场，估计因为网上同步公布摇珠结果，影响了现场人气。不过，万科的品牌效应倒是让新里程的产品走俏，首批推出的514套限价房引来1524位市民抢购，平均3个人争夺1套房源。

　　新里程没有采用一口价，而是对不同房源区别定价，楼层、朝向最好的单位限价6000元/平方米，差一些的单位则低至5600元/平方米。据了解，位于科学城的普通商品房保利香雪山一期，今年年初开盘，均价1万-1.2万元/平方米。与之相比，万科新里程的单价低4000—6000元，便宜了30％－50％；而当时，在临近的广园东板块，除了碧桂园凤凰城的均价为4800元/平方米，其余楼盘的价格在5000元/平方米左右。

　　比较价格，当时万科新里程一期比科学城内的普通商品房优势明显，与邻近地区的楼盘相差也不大。综合比较，新里程在当时的东部，属于比较笋的楼盘。有市民曾表示，在价格接近的情况下，还是更愿意买科学城的限价房：“这里靠近未来萝岗区政府，公共设施的配套更有保证。这里还有地铁，以后交通更方便。”

　　3

　　时间点：2008年5月 4000元/平方米限价房上市 低价难吸高人气

　　4000元/平方米、最平限价房……从推出以来，龙光峰景华庭就与这样抢眼的词汇联系在一起。同样位于科学城，又与万科新里程仅一墙之隔。从一开始，两个项目便不可避免地被人们拿来做比较。为了争夺客源，龙光和新里程的销售人员使出了各式招数、互相PK，大有“针尖对麦芒”的味道。

　　不过，从申购人气看，龙光峰景华庭一期倒是没有输给新里程。794套限价房，有5225人网上预申请，2071人确认申购，供需比例约为1:2.6，与之前的万科新里程1期相差不多，但比保利西子湾则要逊色不少。

　　龙光峰景华庭和万科新里程虽然位置接近，实际差别却很大。从价格上看，龙光一口价4000元/平方米，比新里程一期单价便宜了1600—2000元/平方米。从产品上看，新里程户型和装修较好，园林景观也有其独到之处。

　　记者曾分别与两盘的业主交流过，发现龙光业主对价格较为敏感，而新里程业主更注重户型、品牌和小区环境等因素。应该说，龙光限价房从新里程分流了一部分低端客户，而对于中高端客户，新里程显然更有吸引力。

　　4

　　时间点：2008年6月 周边商品房频现低价 限价房处境尴尬

　　限价房的推出，是为了抑制飞速上涨的楼价。但到了今年下半年，随着限价房周边区域的普通商品房低价频出，让作为“楼价调节器”的限价房被顶住了软肋。而对于观望态度坚决的买家，限价房也变成了“食之无味，弃之可惜”的鸡肋。

　　这一现象在科学城板块表现得尤为明显。新里程二期和龙光峰景华庭二期推出后，供需比例均不到1:2，平均1套房不到2个人要。近日，记者在东部踩盘时发现，虽然龙光峰景华庭维持了之前的笋价，新里程的价格也有所松动，可人气却依然不足。记者在两个楼盘均逗留了半个钟头，前来售楼部的看楼客都不超过10台客，而且大多都会拿限价房和凤凰城、山水城做比较。一位看楼客何小姐对记者说：“还是再看看吧，现在附近的笋盘这么多。而且买一般商品房，也不用限价房这么多条件。”

　　据了解，下半年，不仅广园东—增城板块陆续抛出大量“3”字头、“4”字头的单位，科学城内普通商品房的价格也有所松动。东部大盘碧桂园凤凰城，90—106平方米的两房到三房总价36万元起；国庆期间热闹开盘的恒大山水城，带装修洋房价格3655元/平方米起，进一步拉低了东部板块的楼价。而在金沙洲，时代糖果更是打出“比限价房还低”的广告，4900元-5500元/平方米的售价直接挑战同区限价房最高6500元/平方米的限价。

　　广州限价房销售情况一览表

　　楼盘 摇珠时间 货量 价格 预申请人数 确认申购人数 供需比例

　　保利西子湾1期 2008年1月15 日 834 套 一口价6500元/平方米 8426 3817 1:4.6

　　万科新里程1期 2008年2月27 日 514 套 5600-6000 元/平方米 2823 1524 1:3

　　保利西子湾2期 2008年4月21 日 556 套 一口价6500元/平方米 2863 1655 1:3

　　中海金沙馨园 2008 年4月30 日 250套 5860-6150 元/平方米 2223 783 1:3.1

　　龙光限价房1期 2008年5月13 日 794 套 一口价4000元/平方米 5225 2071 1:2.6

　　龙光限价房2期 2008年6月17 日 785 套 一口价4000元/平方米 - 1304 1:1.7

　　万科新里程2期 2008年8月4日 408套 5200-6000元/平方米 1208 733 1:1.8

　　（注释：供需比例＝货量÷确认申购人数）