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买房者反悔告卖房者 制度改革后房地产官司上升

没想到房价涨得这么快,要不前几年我就买两套了……摄/王悦
没想到房价涨得这么快,要不前几年我就买两套了……摄/王悦

  “前几年是卖房者反悔告购房者”

  谈及房价和法院受理案件类型的变化 法官齐鹰扬称“眼光就是财富”后悔四年前只买了一套房

  耿女士全款购买了丰台区马家堡附近一套预售商品房8天后,发现该楼盘其他房屋的预售价直降至少10%。耿女士称开发商曾承诺过不会降价,因此起诉对方欺诈,要求退房。

  近日,丰台法院以证据不足为由驳回了她的诉讼请求。

  齐鹰扬,丰台法院民一庭副庭长,多年来审理与房地产相关的案件。

关于房价变化对法院受理案件的影响,他有自己独到的见解。

  1998年

  住房制度改革后房地产官司上升

  法晚记者(以下简称FW):您是从什么时候开始接触房地产官司的?最早接触的是什么案子?

  齐鹰扬:我1997年开始在法院工作,当时房产买卖纠纷的案件很少。1998年住房制度改革以后,商品房大量开发,相关案件也开始上升。

  我真正接触房地产案件是在2000年。

  FW:您还记得当时都是什么样的案件吗?

  齐鹰扬:那时都是延迟办产权证、房屋质量等问题引起的纠纷。

  FW:那个时候有没有人起诉开发商,要求退房?

  齐鹰扬:几乎没有,都是因为房屋质量要求开发商赔钱的。

  2004年

  价格将涨未涨 当时该买两套房

  FW:您什么时候买的房?

  齐鹰扬:我在2004年买了房。2004年是房价将要飞涨但未涨的时候,我看了五六处的房子后买了现在这个房子。

  FW:审案中获得的经验对您购房有帮助吧?

  齐鹰扬:审理这类案件对我有很大的影响。我认为要选择一些大的、有实力的开发商。房屋质量是消费者无法控制的,只能寄希望于开发商。大的开发商开发的房屋品质还是不错的。

  此外,合同中要尽量明确约定,这样才不会在以后的日子里产生纠纷。我买房的时候房价还是比较稳定的,没想到房价涨得这么快,要不我就买两套了。

  FW:法院的同事还有您的朋友知道您这方面的经验多,是不是买房都来请教您啊?

  齐鹰扬:是啊,我们法院的哥们儿就让我陪他们去买房、看合同,还有的同事买了房之后,跟开发商有了纠纷也来问我,朋友买房也经常问我。

  2005年

  房价上涨时二手房卖家找借口毁约

  FW:因为房价引起的纠纷大概从什么时候开始?

  齐鹰扬:从2005年开始,当时出现的官司都是卖房者认为自己亏了,反悔告购房者。

  FW:卖房者反悔要求“退房”,一般有什么理由?

  齐鹰扬:一是卖家的妻子或者丈夫,声称此房出售时没有征得自己的同意,所以要求解除合同;二是所售房屋在签订买卖合同时尚未取得房产证,房屋买卖违反了法律规定,因此要求确认买卖合同无效。

  其实卖家拿出这些理由的目的往往只有一个,就是将房子卖个更好的价钱。

  2008年

  房价下降有人因延迟交房要求解除合同

  齐鹰扬:2008年下半年房价开始下行,于是出现了买主告开发商要求退房的案件。

  FW:具体地说,买主告开发商要求退房的案件都是什么情况呢?

  齐鹰扬:比如有的人看房的时候,签了认购协议、交了定金。后来就不去签正式的合同,然后起诉到法院要求退还定金。一些业主因为房价的下降,不想再跟开发商签订正式合同。

  还有最近受理的案子,按照合同的约定,开发商确实延迟交房了。合同约定,延迟交房多长时间之内,开发商应该给违约金,再有多长时间后,业主就可以解除合同。以前房价上涨的时候,买房人一般不行使解除合同的权利,大多数是要求开发商承担违约责任,给违约金。但现在房价下降,更多的人选择要求开发商退房退款、解除合同。

  链接·法官提示

  只要对方没违约法院不支持退房

  FW:您接触了这么多房产案件,能不能给想买房的读者提个醒?

  齐鹰扬:从个人角度来说,市场经济就是选择的经济,任何一个选择都有风险。这里存在一个眼光问题,眼光就是财富。

  从法律来说,只要对方没有违约,我们是不支持退房的。除非是在开发商违约的情况下,合同又约定了,法院才会支持。

  FW:在房产官司里,有些买房者将录音当成证据,这个做法是否可行?

  齐鹰扬:按照最高法院的证据规则规定,录音证据只要不损害社会公共利益、不侵害他人的合法权益,是可以采信的。

  链接·律师预测

  王培亮是耿女士退房案的代理律师他说——

  退房官司“最少持续一年”

  ●为买房曾有人塞钱托人

  FW:您从什么时候开始代理房屋买卖官司?那时房价如何?

  王律师:我从2000年开始接触这类官司,当时我在哈尔滨当律师,2005年来到了北京。我记得那时房价疯长,恨不得一天一个价,房子供不应求,好的楼盘一推出来,购房者排着队看房,于是就出现了想买房还要给售楼小姐塞钱走后门的现象。

  FW:那时的官司中有退房的吗?

  王律师:没有。好不容易买的房谁会退啊?我接过的案子里没有退房的。

  ●问退房如今咨询者不断

  FW:什么时候开始出现买房者要求退房的情况?

  王律师:从今年春节后情况变了,有了买房者要求退房的案子,关于如何退房的咨询电话,一个星期能接十几个。

  FW:您看买房者要求退房的案件会不会是昙花一现,将越来越少?

  王律师:目前这类官司不但不会少,还会增加,而且将持续最少一年。既然当初排队买房,那么也有可能出现排队退房的情况。

  ●谈感受买房者身处劣势

  FW:您认为在房屋买卖中存在什么问题?

  王律师:开发商都有法律顾问,由专业人士进行研究后,制定了销售合同,每个字都反复研究、论证,所以非常严谨,但是买房者往往做不到这一点。

  FW:在您接的房产官司里,老百姓到底输在哪里了?

  王律师:购房者往往认为签的合同都是格式条款,所以60页的合同有时候两分钟就能看完,其实这是一个误区。

  本版撰文/本报记者孙慧丽洪雪

(责任编辑:徐永刚)

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