专家称减利息降首付政府救市最有效

　　今起房贷首付降至两成

    利率下浮幅度放宽

    这是此轮救市中最早实施的措施社科院专家指出——　减利息降首付政府救市最有效

　　从今天开始，商业性个人住房贷款利率下浮幅度调低至70％，最低首付款比例调整为20％。

　　这两条规定的实施，标志着我国的房贷新政正式生效，这是此轮政府救市中最早实施的措施。

　　另外，还有三条减免房屋交易税收的政策，将于11月1日起实施。

　　今天本报邀请中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对这5项已经出台的救市措施进行打分。

　　明天本报将继续请专家对年内可能出台的救市措施进行评析打分。

　　牛凤瑞在接受法晚记者采访时表示，将降低首付比例和降息结合起来，“如果让购房者来作评价，我相信他们会打满分的。”

　　记者今天从银行和个贷机构了解到的情况显示，目前银行实施房贷新政的细则尚未出台。新政公布后，银行将接到的房贷申请都压了下来，等待相关细则出炉。

　　据银行业内人士透露，多家银行在10月22日获悉新政内容后，纷纷叫停正在进行的房贷业务，并欲等到具体细则出台后，再重审信贷条件，这样一来就可以给购房者带来更多信贷优惠，与此同时也避免一些不必要的纠纷。

　　业内人士表示，细则有望本周内公布。

　　●点评人简介

　　牛凤瑞，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员，房地产经济学家，多部《中国房地产发展报告》主编。2004年主编的《中国房地产发展报告》，提出“未来几十年中国房地产市场总趋势是供不应求”、“判断房地产形势不能简单以同比数据”为依据等观点。

　　●打分说明★不明显★★较差★★★一般★★★★较好★★★★★好

　　政府救市五大措施■降息将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍

　　实施时间10月27日

　　■首付最低首付款比例调整为20％

　　实施时间10月27日

　　■契税对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％

　　实施时间11月1日

　　■印花税　对个人销售或购买住房暂免征收印花税

　　实施时间11月1日

　　■土地增值税对个人销售住房暂免征收土地增值税

　　实施时间11月1日

　　●救市政策

　　降息

　　商业房贷大幅降息

　　中国人民银行22日宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

　　央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。其中，5年期以下（含）由现行的4.32％调整为4.05％，5年期以上由现行的4.86％调整为4.59％，分别下调0.27个百分点。

　　央行指出，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　●专家解析

　　可能刺激房价上升

　　牛凤瑞在接受法晚记者采访时说，这个政策的出台减轻了购房者的按揭负担，有利于刺激购房需求和购买欲望，对购房者来说是个利好消息。尤其是对于那些财力不充分、需要按揭、对自己未来预期收入有充分信心的人来说，是非常有吸引力的。

　　但是，对于能够现款全额购房的人来讲就没什么意义了。简明扼要地说，此项政策减轻了购房者的预期负担，对大部分想买房却没有足够的钱，又想改变住房条件的人来说，肯定是一个很大的刺激。

　　因为刺激了购买，所以有利于改变目前市场过于冷清的局面，至于对房价的影响，客观地说，会刺激房价的上升。

　　●效果星级：★★★★

　　●救市政策

　　首付

　　最低首付降至两成

　　央行规定，自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20％。

　　央行新闻发言人10月22日表示，首付款比例是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。

　　为此，人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20％的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。

　　此外，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50％的政策不变，也有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。●专家解析

　　扩大购房群体

　　牛凤瑞在接受本报记者采访时说，首付款比例调整为20％，这样就扩大了购买者的范围。原来的首付比例是30%，如果购房者财力不够，就不能按揭买房，而现在呢，只要支付房款全额的20%，就可以住上房子了，所以说这个政策扩大了购买的群体和范围。

　　将调整首付比例和商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍这两个政策相结合的话，对于购房者来讲就更是利好消息了，一方面是减少了首付比例，另一方面是减少了长期的利息支付。

　　“如果让购房者来作评价，将这两个政策相结合，我相信他们会打满分的。”牛凤瑞说。

　　●效果星级：★★★★

　　●救市政策

　　契税

　　暂统一下调到1％

　　财政部、国家税务总局本月22日宣布，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。

　　专家表示，国家降低个人住房交易环节税收，不仅仅是一项针对房地产市场的措施，更是对国家宏观经济牵一发而动全身的调整。

　　●专家解析

　　降低契税短期有效

　　牛凤瑞认为，这项政策目前看来有很多缺陷。

　　既然鼓励购买90平方米及以下的普通住房，但契税却仍然是暂时下调，意思就是要留一个“尾巴”，契税未来随时还会调上去的。

　　我们之前将契税进行上调，决不是抑制自住型这类购买需求，主要是抑制炒房者，或者是投资性的住房，所以现在对契税税率进行调整，有利于刺激市场需求，有利于扩大购房欲望，有利于房地产回暖。

　　牛凤瑞强调,契税的调整政策完全可以力度再大些，明确在目前的房地产宏观背景下，要有一个稳定的政策。

　　现在这个政策是暂时的，给人一种不稳定的感觉和对未来的不确定性。

　　虽然目前看来是有好处的，但是对于长期来讲，并不是很好的政策。

　　●效果星级：★★★

　　●救市政策

　　印花税

　　个人购房暂免征收

　　根据财政部通知，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，而之前印花税为总房款的千分之一，买卖双方各负担一半，但按照市场惯例，印花税一般由买家全部承担。

　　●专家解析

　　对二手房交易是利好

　　牛凤瑞认为，暂免征收印花税主要是针对二手房市场的，有利于刺激二手房市场的交易。

　　因为征收印花税的话，不是买房者负担，就是卖房者负担，一般情况下是买房者负担，客观上提高了房价，增加了购房者的负担，这里面涉及国家和居民的利益调整关系。

　　去年，据国家税务总局统计，房地产业的税收总量是3500亿，如果将这个税收项减轻的话，就等于减轻了老百姓的负担，所以是国家和个人利益的一种调整，可以刺激购房需求。

　　目前看来，对房产交易能起到利好作用。

　　●效果星级：★★★★

　　●救市政策

　　土地增值税

　　对个人售房暂免征收

　　从11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　从2006年下半年开始，房龄在5年以内、140平方米以上的非普通住宅的二手房交易卖方需要缴纳增值税，能够提供原始购房合同的增值税按出售价与原始购买价差价的20%征收，不能提供原始购房合同的，按照现在出售额的1%来征收。

　　●专家解析

　　有利于降低房价

　　牛凤瑞说，对于开发商来说，在前两年高价拿地，但现在仍然没有开发的，按照规定，如果我们对开发商进行罚款的话，可能就限制了开发。

　　现在暂免征收土地增值税，在土地使用权的出让和转换过程中，就可以减少开发商的成本，有利于现在存量土地的流动，对土地进行优化配置。

　　所以，成本降低了，有利于房地产业的优化配置，有利于房地产商进行开发，也就有可能降低房价。

　　“虽然房价主要由供求关系决定，但是开发商的成本降低，为降低房价提供了一种可能和前提，尽管是暂时的，仍然能起到较好的作用。”牛凤瑞说。

　　●效果星级：★★★★

　　文/实习记者底东娜记者何怡张媛