借道产权交易市场 房地产企业卖房卖地御“冬”

　　房地产企业的“寒冬”已经来临，紧缩的信贷和低迷的市场“冻”住了许多房地产企业的资金链条。于是在产权交易市场上，房地产企业的身影越来越频繁地出现，卖房卖地以资“过冬”。而同时，房地产企业的股权也遭遇到被出售的命运。

　　房产公司股权“烫手”

　　上个世纪90年代，随着中国经济的起飞，房地产业也随之经历了一轮让人眼花缭乱的膨胀。在2001年也就是房改刚刚开始几年的时候，人们就注意到房地产业成为制造中国巨富的“特别行业”。在当年评出的《福布斯》2000年度中国大陆首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要从事房地产，房地产商成为富豪榜人气最旺的“族群”。这种“造富”的势头近年来一直不减。与此同时，投资房地产业也成了最赚钱的投资渠道之一。

　　今年以来，中国的房地产业景气度一落千丈，房地产公司的赚钱能力也遭到质疑。

　　10月23日，华润置地(北京)股份有限公司0.0277%股权(36万股)在上海产权交易所挂牌出售，挂牌价格75，600，000万元，出让方是中钢设备有限公司。

　　10月14日，融科智地控股有限公司在上海产权交易所挂牌出售天津市利合房地产开发有限公司90%股权，挂牌价格1，266，453，000万元。

　　由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长，对于不以房地产为主业的公司来说，迫于资金紧张和行业风险的双重挤压，选择退出无疑是现实选择。去年下半年以来，以抑制部分行业投资过热为重点的宏观调控适时而出，房地产正是调控的重点。为此，银行逐步收紧了对房地产企业的融资。去年6月，人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，而日前颁布实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》则进一步对房地产企业的直接融资加以限制。随着宏观调控效果逐步显现，不少房地产企业的资金面已然捉襟见肘，行业风险凸显。

　　卖地卖项目求生

　　北京产权交易所信息显示，2008年6月，北京慧友房地产开发有限公司一口气挂牌了三项土地项目，面积分别为11792.46平方米、16660.86平方米和33331.13平方米，转让总价达13950万元。据搜房网信息显示，该公司已完成和在建楼盘目前有两个，1999年4月公司晋升为三级开发资质企业。

　　2008年8月，诚智投资集团有限公司挂牌转让北京朝阳区望京新城A1区C组团4号地、K7区C组团C-0号地房地产项目。

　　除了卖地，还有将楼盘项目整体出售的。

　　2008年5月，衡水市建房地产开发有限公司挂牌出售昊坤大厦(又名亚茂大厦)100%股权，中国嘉陵工业股份有限公司(集团)将重庆市嘉陵大厦100%股权挂牌出售，挂牌参考价格3.4亿元。

　　分析人士表示，前几年房地产行业是“土地为王”，许多房地产企业贷款圈地，囤积的大量土地到了现在由于资金紧张而无法开发，为了加速资金回流，将手中过多的土地出售也是一条可行的途径，也可以为非房地产主业公司整合业务，规避管理风险提供很好的途径。

　　据了解，今年上半年，房地产企业通过上海产权市场实现股权融资交易116宗，成交金额达到89.58亿元，较去年同期增长近六成。

　　据介绍，不少房地产企业通过产权市场成功实现了融资。今年年初，上海绿成房产有限责任公司通过产权市场出让九城置业有限公司20%股权，项目挂牌短短20多天的时间，就吸引了众多买家的关注，最终通过竞价交易，一家私营企业以1亿多元的高价将这部分股权“收入囊中”，成交价较7000多万元的挂牌价足足增值了近40%。同样，上海万业企业宝山新城建设开发有限公司10%的股权转让，最终也以1.37亿元的高价成交，较挂牌底价高出57%。

　　“冬天”或将漫长

　　最近数年来，房地产业的老大万科不断对房地产行业及市场的长短期趋势进行分析，并将其判断在定期报告中向投资者披露。不过在2008年三季报中，万科却称，当前全球经济正处于极为特殊的阶段，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。

　　虽然万科作为企业不再预测，但仍不乏有关房产业走势的个人意见流传。有人预测，未来几个月，政府“救市”政策将收到短期效果，在政府加大廉租房建设和加大拆迁力度的影响下，低端住房市场开始真正启动。于是，房地产市场出现大家期盼已久的景气。但是长期来看，到2009年下半年，房地产市场才真正进入衰退期，并将一直持续三四年。也有人预测，受“负资产”影响，“房奴”欠银行的钱越来越多。为了确保流动性，银行不得不继续收紧信贷，并不断加大追债力度，“房奴”则苦于还债。于是，房价不断下跌，企业破产率不断创下新高，房地产市场陷入长期衰退中，并至少持续五年的时间。也有稍正面的观点认为，受“利好”因素影响，开发商将重拾信心，并开始加大房地产投资。随着消费者和企业信心的回升，房地产市场将重新焕发活力，重新步入上行空间。

　　各种观点虽不尽相同，但对房地产行业的整体预测却都有一个共同点，那就是不过分悲观但也不表示乐观，区别只在于衰退何时开始和持续的时间长短。看来，房地产业的冬天或将成为一个漫长的季节。（万敏夏青） (来源：证券日报)