普通住房界定存分歧 房贷细则进展快慢不一

　　个人房贷新政的细则成了各界关注焦点，各家商业银行出台细则的进度也快慢不一。记者昨天获悉，在农行之后，又有光大银行明确发布了可执行的细则。建行和民生银行总行也已根据央行、银监会的要求向各地分行下发通知，授权各地分行制定差异化的利率政策和首付款政策。深发展和广发等银行则表示，虽然已制定了基本方案，但还有待征求意见和进一步研究后最终确定。

　　记者在采访中了解到，对于普通住房和改善性普通住房的界定各银行存有不同的理解，这也是其他银行还没有出台细则的主要原因。

　　据悉，建行总行下发的房贷新措施与央行、银监会的措辞一致，该行将在人民银行的政策框架和授予的权限内，根据客户是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等因素，制定差别化的利率政策和首付款比例要求。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，将在贷款利率和首付款比例上按优惠条件予以支持。对于居民购买非自住房、非普通住房的，将适当提高贷款条件。

　　至于什么是“非普通住房”、“改善型”普通自住房，建行总行并没有明确的统一解释，需要各分行自行确定。对于已经发放的贷款利率调整，建行规定取决于两个因素，一是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定；二是银行根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等风险因素综合评估。建设银行将在合同重新定价日(一般在每年1月1日)按照合同约定和综合评估结果进行确定。

　　建行还规定如果客户有以下情况的，将不能调整利率浮动比例：一是借款人在该行近两年内有不良贷款记录的；二是在合同重新定价日时，借款人的个人住房贷款有拖欠余额或存在其他违约情形的；三是在合同重新定价日时，借款人在该行有两笔以上尚未结清的个人住房贷款的。

　　昨天，记者从建行北京分行了解到，该分行正在进一步研究制定细则，暂时还无法对外发布。民生银行北京管理部有关负责人也告诉记者，与建行情况类似，他们正根据总行下发的原则性通知要求，讨论研究执行细则。总行只对不能下调利率的情况作出了规定，没有对那些关键的概念进行明确，这也是因为考虑到各地居民的住房情况差异很大。

　　据了解，某些银行曾考虑用缴纳契税时使用的普通住宅标准来定义改善性普通住房，但这一标准要涉及三个条件：住宅小区建筑容积率是否在1.0(含)以上；单套建筑面积是否在140(含)平方米以上；实际成交价是不是低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍。而对于银行来说，在审核贷款时要准确掌握容积率、同级别土地平均交易价格等指标其实并不容易。(程婕) (来源：北京青年报)