评论：把脉房地产市场投资 产业亟待金融创新

　　中国楼市的行情扑朔迷离。作为PE(私募股权投资基金)投资者，该如何理性地看待目前中国房地产市场的现状，从而捕捉房地产市场的投资机会？

　　次级城市存在投资机会

　　通常来说，判断房产泡沫有3个标准：一是“面粉卖得比面包贵”，也就是地价比房子贵；二是在同一地段，普通居民住房比写字楼的价格贵；三是一方独大。

　　美国万通投资银行执行董事孙飞认为，“中国的房地产市场整体没有泡沫，只是局部市场有泡沫。”中国的房地产市场是个区域性的市场。一线城市如深圳、上海、广州等局部地区泡沫较大，出现大幅调整，价格直线下降。而次级城市的房地产仅是小幅调整，孕育着大量的投资机会，区域性投资整体向好。

　　在孙飞看来，次级城市房产投资机会较多。理由是：首先，在城乡一体化过程中，房地产业堪当重任。由于房地产业能带动数10种相关行业的发展，有利于次级城市产业的结构升级，而房地产业地位将会得到进一步提升。其次，适应城市总体规划优化升级的需要，次级城市面临着总体规划调整和修编，其房地产业面临着巨大的发展空间。最后，随着城市的发展，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多。同时，外地商人的投资性购房需求不断增加。

　　PE投资应注重风险管理

　　作为PE投资者，在投资过程中规避风险显得格外重要。次级城市的房地产投资主要呈现出以下特点：首先要面对城市区位竞争。城市地位、地缘、人居环境的差异可能会导致截然不同的投资结果；其次是综合实力的竞争。城市经济实力、硬实力、软实力的不同同样会影响投资效果。另外还有政府效率的竞争；此外，三线城市市场容量小，居民消费能力偏低，可能会出现价格瓶颈。

　　目前，次级城市的房地产市场还处于自发无序的发展状态，开发商观念落后、目光短浅、照抄照搬、乏于思考，具有很强的小农意识。这就导致次级城市房地产呈粗放状态，项目规模过小，其住宅造型设计还未摆脱产生“火柴盒”式的单调模式。次级城市不能简单复制一线城市的运作模式，应采取蛙跳式发展方式，尤其要在细分市场中找准定位，形成品牌、获得发展。

　　房地产业亟待金融创新

　　目前，中国金融总资产62万亿元人民币，商业银行占了50多万亿元人民币，形成一行独大的局面。由于中国房地产金融资金主要来自于商业银行，只有很少公司融资来自于证券、IPO上市以及PE。因此，房地产市场间接融资过于庞大，亟待金融创新。

　　据麦肯锡统计，我国信托业在以25%的复合增长率增长，2020年信托业将达到20万亿元人民币，信托这种金融创新模式将会给地产融资注入新的活力。孙飞表示，以房地产投资信托基金(REITs)为主导，再加上资本市场融资和PE投资，这将成为地产融资的主流组合模式。REITs代表了房地产金融未来发展的主流方向，它通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理。

　　一般来说，REITs有两种典型的运作方式，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流给投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。(罗晶晶） (来源：中国财经报)