郑州房管局楼市报告：郑州房价已开始缓步回落

　　郑州房管局发布楼市分析报告 郑州房价开始缓步回落

　　去年的“9·27房贷”政策就如一根导火索，引发了房地产行业一年间的风云变幻。

　　昨日，郑州市房管局发布《2008年1~9月份郑州房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）。数据显示，受中央调控政策和国际经济大环境影响，今年前9个月，郑州市商品住宅的供销比为1.58∶1，也出现了销售困难、消费者持币观望的局面。

　　□今报记者 王献军

　　卖房变难了

　　今年投放的房36.7%没卖出去

　　今年前9个月，郑州商品住宅的投放（即批准预售）面积与销售（即合同备案）面积双降。其中，投放面积为633.14万平方米，同比下降7.3%；销售面积400.84万平方米，同比下降35.7%，下降了三成多，供销比为1.58∶1。这说明，今年投放市场的房子，有36.7%还没有卖出去。

　　很多开发商在销售受阻的情况下，推迟开发进度在第3季度开盘，期望在传统的“金九银十”旺季能有个好收成。然而，实际销售情况并不乐观，消费者对房地产市场的观望心理，直接导致住宅销量的持续下滑。郑州楼市供大于求的局面，很难在短时期内改变。

　　特价房，送家电，其实是“暗降”

　　郑州商品房销售均价已出现了下滑之势，今年前3季度商品房销售均价分别为4560元/平方米、4402元/平方米、4367元/平方米，郑州房价开始缓步回落。

　　今年前9个月，郑州商品住宅销售均价为3961元/平方米，同比增长15.3%，不过与前两年的快速上涨相比，涨幅已明显趋缓。为改变销售萎缩的局面，一些开发商陆续推出特价房或优惠点数吸引消费者。另外，一些开发商还推出了购房送家电、购房送装修款等“暗降”房价的举措，实际上都是房价下跌势头的显现，只不过“暗降”还没有变成“明降”。

　　值得关注的是，今年前9个月，开发商在郑州市房管局备案的投放价格，增幅已较往年大为减缓。投放价格是开发商的预期心理价位，价格由去年的走高、激进转为今年的保守，说明销售上的压力已经大大减少了开发商对房价上涨的预期。

　　二手房交易量同样降三成

　　楼市销售的低迷，同样影响到了二手房的交易量，今年前9个月，郑州市二手房市场交易面积为80.64万平方米，同比下降30.2%；交易套数9179套，同比下降30.8%。其中，二手住房交易价格2737元/平方米，较去年同期上涨13.3%，低于商品住宅15.3%的涨幅。与商品房市场相比，二手房市场的价格波动相对较小。

　　郑州市房管局有关负责人认为，从今天起，郑州市二手房交易优惠政策就要实施，二手房交易时，实行缴补分离，买卖双方应缴纳的营业税和个人所得税，由郑州市财政部门全额补贴。“这一新规定肯定会刺激二手房交易量的上升”。

　　买家也郁闷

　　中小户型设计不太合理“滞销”住宅多为二居室

　　在“90/70政策”的限制下，今年前9个月，90平方米以下商品住宅投放套数为18461套，是2006年同期的7.8倍，已占今年住宅总投放套数的61.4%。与此同时，90~100平方米的住宅投放数量和所占比重也在逐年提高，而180平方米以上的住宅投放，已从2006年的4054套降到今年的1265套。

　　截至今年9月底，市场上未售出的商品住宅中，90平方米以下的占可销售总量的64.4%。特别是80~90平方米住宅的可售套数增幅明显。《报告》认为，根据中原居民的消费习惯，小三房的户型紧凑实用，最受消费者欢迎。市场上“滞销”的80~90平方米住宅，多为二居室。这说明开发商的设计存在问题，没有进行设计上的创新。在国家“90/70政策”的硬性要求下，如何在90平方米的空间内，设计出符合中原居民习惯且实用的小三房户型，对开发商是个考验。

　　还有出手的

　　郑东新区领跑郑州楼市郑州郊县人买的房最贵

　　在销售市场低迷的情况下，哪个区域的房子相对卖得最好？答案是郑东新区。

　　今年前9个月，郑东新区商品住宅投放面积92.38万平方米，销售82.31万平方米，在各区域中供销情况最好。而惠济区本年度投放的商品房有63.6%尚未售出，原因是该区域有相当部分是高档的低密度住宅，刚性需求相对不大，并且惠济区43.6%的房子是在9月份才投放市场。

　　从各区域房价来看，管城区和金水区的房价都超过了4000元/平方米，郑东新区与惠济区基本持平，接近4000元/平方米。除了远离市区的高新区，中原区的房价最低。

　　在郑州购房的人群中，郑州市城区和省内其他地区的购房者，仍然是主力购买人群，所占比例分别为43.1%和44.1%。

　　从购买套数来看，来自不同区域的购房者数量都有所降低，其中，郑州市城区、省内其他地区和外省市的购买量降幅都在30%左右，只有来自郑州郊县的购房者降幅最低，为14.5%，并且郑州郊县购房者买的房子最贵，购买均价为4409元/平方米，远高于郑州市城区购买者3540元/平方米的购房均价。《报告》分析，郑州郊县在郑州置业的购房者，多是当地的富裕人群，在郑州买房大多是为子女上学，对房价的涨跌相对而言不太敏感。