不受欺负VS不背包袱
金钟河南岸的赤土村,仍有大概三分之一的村民没有搬迁进华明家园。
“说是宅基地换房,可为什么不算院子的面积呢。
建成一年有余的华明示范镇小区,如今仍有四分之一房屋无人还迁。几乎每个村都有未搬迁的农民。
“在这场改革中,政府处于主导地位,必须保证公权不被滥用,防止暴力拆迁的出现。否则,这场改革很可能走样。”一位长期关注“ 宅基地换房”的专家认为,能否真正平衡政府、企业和农民间的利益,是破局能否成功的关键。
“我们的态度是,农民不能受欺负,政府和企业不能背包袱。”郝玉兴说。在他看来,个别村庄在“宅基地换房”的具体实施中出现不和谐音符,大都是因为历史遗留问题。
利益争执的背后,实际上是宅基地的产权归属问题:农民对于宅基地只是拥有用益物权,而起在宅基地上的房子更是没有房屋产权。这样,面对配房和院子面积不算的条款,农民就失去了议价的依据。拥有宅基地所有权的集体,在政府与农民之间更多是一个中介。
在万国华为“宅基地换房”所作的一篇法律研究报告中,“宅基地换房”各主体间的法律关系有一个图示——村民与村集体签订换房协议,村集体与政府签订换房协议,这一过程把集体用地实际转化为国有用地。随后,政府拥有了土地出让、土地划拨的权利,而开发商跟政府签订总体协议并出资。
对宅基地及房屋并不拥有完整产权的农民,与开发商(市场)的距离如此遥远。
天津市滨丽建设开发投资有限公司是华明家园的投融资平台。但这家由东丽区政府组建的投资公司,招聘启事上的介绍是:“某机制全新的国有企业”。
正因为这家公司浓厚的官方背景,华明镇“宅基地换房”的进展比起葛沽镇要顺利不少。葛沽镇为开发宅基地成立的葛龙湾公司,由于引入了天津的一家民营房地产公司——天津永泰红凑集团,议价过程平添头绪。
据滨丽建设公司董事长米子明介绍,作为华明家园建设项目的投融资主体,滨丽公司获得了国家开发银行25亿元的贷款。
“国开行认为这是一个优质的投资项目。”米子明说,华明家园当初测算的建设成本为28亿元,要拿到国开行的贷款,需要不低于建设成本35%的项目资本金,也就是14.67亿元。滨丽公司以整个项目土地作价12.06亿,加上各级政府出资2亿多元,再以置换出来的4000多亩土地出让收益权作为质押,顺利拿下了国开行的贷款。
但据了解,华明家园的总投资额在39.67亿元。华明镇的土地收益能否偿还如此大的一笔投资,是试点能否成功的核心问题。
“虽然现在地价不好,但拍到100万/亩绝对没问题。”华明家园置换出来的土地还没有“招拍挂”,但米子明很自信。而《望东方周刊》记者在天津国土部门网站上看到,9月17日,一块东丽区津滨大道南侧的土地,卖到了160万每亩左右。
华明镇12个“宅基地换房”试点村原有宅基地(村庄建设用地)12071亩,新建小城镇中用于安置农民的土地只有3476亩,4000多亩地将用于土地出让,其余4000亩左右耕地,仍拟交给农民耕种。
如果以100万/亩的土地出让价来测算,华明镇4000多亩土地可得40多亿元,而华明家园建设项目总投资约39.67亿元,富余部分将继续用于当地的小城镇建设。“政府不会营利,这是黄兴国市长的要求,也是天津‘宅基地换房’的规定。”郝玉兴说。
“居民”初级阶段
在华明家园,49岁的魏仲来是个走运的人。
他的幸运在于找到了一份工作,在华明家园一家物业办公室做文职,每个月工资1200元,这在3.6万搬迁户相同年龄段的农民中极为罕见。“很多四五十岁的人,换房了之后不知道做什么。” 魏东双说,近在咫尺的空港物流并不能给他们提供多少就业岗位。
由于部分还迁户还拥有土地,一些村庄还有一些集体资产没有划分,华明家园的村民身份并没有改变,仍然是“农业户口”。所以,生活在城镇中的华明镇村民,只能叫作“准居民”。“这个需要过渡三五年,三五年之后应该会解决户籍问题。说实话,身份肯定会有一个变化,他们的生活方式和生产方式已经改变!”郝玉兴说。
为了方便远离土地的农民耕种,华明镇甚至设想投资几百万元添置班车。不过,这个设想并没有实行。由于离天津市区较近,又处在天津市区与滨海新区中间,华明镇除了胡张庄作为葡萄专业村还有部分农民在种地之外,大部分村民已经脱离土地。
华明家园的“居民”目前还没有感觉到物业费、暖气费等城镇生活的压力,他们的物业费现在由华明镇垫付,但从明年开始五年之内,物业费将逐步移交到他们的肩膀上。
魏仲来那套60平方米的房子出租了出去,出租费不到800元每月,这远远低于他的预期,他的招租广告上写的是1000元每月。
虽然房产证还没有下来,华明家园小区内已经有房子在出售,据当地“居民”介绍,一套60平方米的房子最终以3600元每平方米的价格卖了出去。而另一家要卖房子的“居民”,则坚持每平方米不低于4200元的价格。房地产市场的冷淡,这些“居民”也已有所感应。
占补平衡的终极设想
葛沽镇被认为是天津市更深层土地变革的代表。
据报道,去年3月份起,葛沽镇开始尝试通过“宅基地换房”、“土地换保险和补偿”,把全镇土地包括耕地收归镇政府,通过耕地指标“占补平衡”的整合后,将农地转为国有再招拍挂出售。
但当地政府并不承认这一尝试,葛沽镇副书记齐勇解释说,这一做法目前只是滨海新区综合管理配套改革设想,并没有实施。
在记者采访过程中,当地村民表示,政府确实征收了部分耕地。一份由葛沽镇发给当地村民的整合工作协议书上,明确指出“村民需要放弃在本村的所有集体土地的承包经营权,并放弃对原承包经营土地的所有权和权益,交给村委会,由村委会负责集中流转给镇政府和联合公司。”
总体说来, “占补平衡”这一比“宅基地换房”更复杂、深远,范围更广的变革,目前还只是存在于滨海新区的规划之中。
“由于需要突破行政界限,不是单独哪一个镇就能解决的问题,‘统一规划、征转分离’的规划,确实没有实施。”天津市发改委郝玉兴对记者说。
与此对照的是,同样作为综合改革试验区的内地城市武汉,却在日前获批了在该地九城市圈区域内实行耕地“占补平衡”的试点资格。■
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