广东物管条例立法听证激辩3小时(图)

工作人员拿着“时间到”的牌子“候命”。莫伟浓摄

　　物管条例立法听证激辩3小时

　　业委会之争、车位之争和“住改商”之争成焦点　　

　　■民生热议

　　有坚持不懈举手的,有兴奋激动而起身的,也有慷慨陈词滔滔不绝的。昨天14:30至17:30,整整三个小时,关于《广东省物业管理条例(修订草案)》(下简称条例)的听证,在激辩中展开。

　　业委会之争�＋�

　　基层组织要不要“插手”业委会

　　【关于业委会的内容涵盖了五大议题中的三个:《广东省物业管理条例(修订草案)》第五条关于基层组织在物业管理中的职责的规定；第十三条关于筹备业主大会的规定；第二十六条、第三十条、第三十一条关于业主委员会委员、候补委员产生和业主委员会委员职务终止的规定。

　　深圳市物业管理行业协会法律顾问鹿钦连:基层组织参与并不排斥业主的所有权和自我管理权

　　基层政府、基层组织参与物业管理,是维护广大业主合法权益的需要。当前部分业主物权观念薄弱、民主意识单薄、对自己的权益漠不关心等情况下,需要基层政府和基层自治组织利用专业知识来引导和帮助广大业主,行使好自己的权利,维护物业安全,更好地安居乐业。

　　因此,基层组织参与物业管理并不是排斥业主所拥有的所有权和自我管理的权利,而是从维护社会稳定维护绝大多数业主利益的角度更好地来保护业主的合法权益。

　　另外,众所周知,目前困扰业主自治的一个难题就是业主大会的成立难和业主委员会的选举难。由于业主意见表达的分散、对有关法定程序存在理解上的偏差等原因,导致很多小区业委会成立举步维艰。这就格外需要基层组织的指导和协助。

　　万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明:应鼓励业主自治,不应强化行政干预

　　现实生活中,确实存在业主不会当家、不愿当家,不敢当家的情况。原因主要在于我们拥有自己的不动产的时间太短了,倒回二十年,没有什么人有自己的房子。另外,处在转型中的中国社会,依靠法制解决纠纷的观念还不够。

　　在这种状态下,政府对物业管理的介入是必要的,但也正是由于这种状态,更应当鼓励业主自治,而不是强化行政干预,代替业主作主。

　　基层政府有权在住宅区开展社区管理活动,居委会有权在居民聚集区组织居民活动,但这些活动都不是物业管理活动,物业管理活动只能是对不动产的管理。所以,如何严格区分物业管理与社区管理、社会管理的界限,如何界定公权力在自治中的作用,是这部法规成败的关键。

　　广东格林律师事务所律师赵绍华:既要行政机关指导和协助,又要限制其权力

　　应当明确和加强行政机关在首次业主大会召开时的指导和协助作用,同时限制行政机关在业主大会召开及业主委员会成立时的权力。

　　无论是物权法还是国家物业管理条例,都赋予了国家机关的业主大会召开及业主委员会在成立过程中的指导和协助作用。各地成立业委会的现状也需要国家机关的介入。

　　但另一方面,业主大会毕竟是业主的自治组织,政府不宜过度参与和干涉,其权力应予以限制。因此,我认为只需要在首次业主大会召开时加强行政机关的指导和协助作用就行了,在业主委员会成立后,以后业主大会的召开及业主委员会的成立都由上一届的业主委员会组织。同时,应该删除修订草案中关于行政机关的成员进入首次业主大会筹备组的内容,指导和协助不一定非要加入筹备组。

　　声音

　　我搞业委会和物业管理五年,太痛苦了,众口太过难调。很赞同基层组织对物业管理的介入。

　　不需要基层政府,要相信业主的能力。就应该交由业主自己来搞。

　　事实证明,业委会的成立如果离开基层的发动和协调,必须强化基层组织在物管中的作用。

　　车位之争�＋�

　　业主租售“优先权”优先到什么程度

　　【“车位之争”涉及第四个议题,即修订草案中第五十三条关于物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位出售、出租时,应当优先出售、出租给本区域业主的规定。】

　　广州粤华物业有限公司行政人事处总监温必潜:以“三分摊”确定车位产权

　　车位问题,多年来一直争论不休。《物权法》第74条解决的只是车库车位在权属发生纠纷的时候的处理原则,从实际上来说并没有明确所有权的问题。有专家认为,在车库没有记录公摊时,其所有权属于开发商,这是一个在法理上有依据、在经济上较合理的制度安排。

　　因此,作为广东省的地方法规,在不违反上位法的原则的基础上,建议用三个分摊,即“土地面积是否分摊、建筑面积是否分摊以及建筑成本是否分摊”这三个分摊作为车库、车位权利归属的依据。由于小业主和开发商在信息上的严重不对称,使得业主无从掌握“三个分摊”的准确信息。因此,应该把举证责任分配给开发商。

　　广州市物业管理行业协会会长李卓章:确定“优先租售”的时限

　　优先出售出租,也就是优先满足本区域的业主,这里面需要有时间、年限的设定。目前,仅仅说明具有优先权,那么优先20年、30年,还是一辈子?这里面很不清晰。

　　因此,建议将优先期限确定为4年或5年。这主要考虑到建设投资方的积极性问题,如果优先权长达20年、30年,很可能会造成投资积极性不高,车位建设增速放缓,使得将来小区的停车更加困难。

　　声音

　　实际上车库是建设单位白拿的一块收入。既然本来的规划就是归大家使用的,这个问题必须要经过业主委员会或者业主大会的讨论。

　　“住改商”之争�＋�

　　“住改商”是否该一律封杀

　　【“住改商”之争涉及听证的第五个议题,即修订草案第五十四条关于“住改商”和“房中房”的规定。】

　　棠德花苑业主代表大会代表钱东奇:不能简单一律封杀

　　对“住改商”问题,要区别对待,不能“一刀切”,不能简单地一律封杀,否则就有违背物权法精神、侵害私权利的嫌疑。作为在全国范围适用的《物权法》及《物业管理条例》都没有禁止“住改商”,而是在对“住改商”、对住宅改为经营性用房进行了限制和引导。

　　《物权法》第77条的规定是比较严格的,只要按这条的规定操作,就会避免“住改商”带来的扰民等负面影响。房屋的使用权是业主物权的追求内容,在不违背法律、不损害公共利益和其他业主合法权益的前提下,业主有权自由使用,地方法规不应该限制。

　　江门市物业管理协会会长谭婕:征得业主同意并报有关部门审批

　　“住改商”、“房中房”屡禁不止,物业服务企业、业主委员会没有行政执法权,对这些违例业主通常只能劝阻,而无法制止。问题发生后,有关部门又不依法及时处理,导致业主对物业服务企业、业主委员会的矛盾加深。

　　就这种情况来说,一刀切是无法实现的,修订草案中禁止的也是“擅自改变”的行为,因此建议进一步增加“改变住房使用性质或外观,必须征得相邻业主和业主委员会的书面同意,并报有关部门审批”的规定。

　　声音

　　在任何有人居住的地方都有“住改商”,“住改商”是市场经济、商品经济供应方面的一个现象。

　　“住改商”这种借鸡生蛋的做法,会侵犯别人的合法权益。