金融海啸吹淡香港楼市 房价连续十周下跌降30%

　　金融海啸吹淡楼市 香港房价连续十周下跌

　　深圳新闻网

　　深圳新闻网讯 在金融海啸冲击下，香港、澳门楼市也扛不住了，近期更随外围市场恶化而加速下跌。衡量香港楼市的重要指标——中原城市领先指数CCL日前发布，指数显示，上周末该指数为63．45点，比上月降6％。

　　总体已降30％

　　自今年4月香港楼市下跌至今，房价平均跌幅已经达到了30％。而这两个多月来，受美国金融海啸冲击，房价更加速下跌。中原地产研究部联席董事黄良升指出，截至10月26日，中原城市领先指数CCL较前周公布的64．64点下降1．84％。这是中原城市领先指数连续十周下跌。他说，由今年8月17日的70．49点，一直下跌至最新的63．45点（共跌9．99％），是有纪录以来最长的连跌纪录。最新公布的CCL，是2007年11月25日录得63．33点后48周新低。

　　以西九龙被称为“四小龙”的四个中档楼盘为例，上周平均售价跌破4万元／平方米，为3．87万元／平方米，创下本年最低，比10月份下跌10．6％。中原地产西九龙升悦居分行区域经理欧阳振邦表示， 9月下旬，泓景台三栋一套94．6平方米的低层公寓，三房连套房间隔，单位享内园景及中环海景，成交价为465万元，折合平均每平方米49150元。而这个楼盘11月初成交的一套63．9平方米公寓，单位享内园景，仅以243．8万元易手，折合平均每平方米38150元。

　　只有少部分高档楼盘比较抗跌。比如去年7月记者曾经采访过的港岛新盘贝沙湾，100平方米左右的公寓楼，当时均价9万元／平方米左右，而现在挂牌价仍高达10万元至13万元／平方米。

　　澳门的楼价基本与香港同步起落。据中原地产澳门分公司经理郭朝隆介绍，自今年4月到现在，平均跌幅大约为30％。最近成交的濠庭都会两套公寓楼，均价为2万元／平方米。中原售楼人员介绍，去年12月时，这个楼盘被很多港人、内地人包括深圳人热炒，平均价格曾过3万元／平方米。次新高档楼盘壹号湖畔，紧邻海边与几大博彩中心，目前售价是5万元／平方米，而去年最高时曾到6．2万元。

　　部分深圳投资客出逃

　　去年房市火爆时，部分深圳投资者不顾传媒风险提示，跨境到香港、澳门买房。但经过房市这轮下跌，部分投资者已经亏损出局。

　　吴伟光是美联物业的屯门分行经理助理，他表示，有部分深圳投资者平仓或亏损，卖掉了香港物业。他肯定地说，有一些人是去年10月以后进入香港楼市的，他自己就代理过十多起这样的交易，到现在一定亏损了。不过，他说多数来自深圳的投资者都没有动。他做过统计，在屯门一带挂牌出售的物业中，有大约10％的物业是低于买入价30％至40％出售的，但70％的物业折价幅度不超过20％。中原地产分析师认为，这说明很多人是买来自住的，惜售心理很重。

　　中原地产澳门销售部经理赖文杰说，去年一举买下濠庭都会6套房的深圳投资者仍守住不卖，物业目前全部出租，租金回报率有4％，略高于银行按揭利率。但部分深圳投资者已经从澳门楼市撤走，个别的有亏损。

　　租金回报率听起来很美

　　在香港、澳门，衡量房价是否合理的一个重要指标是租金回报率。一年的租金如果相当于买入价的5％以上，就被认为是划得来的投资。记者在采访中发现，有关租金回报率的消息各处不一。

　　美联物业的屯门分行经理助理吴伟光说，在屯门一带，二手楼的租金回报率可达7％至9％。中原地产新界董事王浩聪表示，受整体楼价下滑影响，新界区100万元以下的放盘及成交重现市场。其中嘉湖山庄、荃湾中心及碧湖花园于10月份首现低于100万元放盘，为今年首次。由于楼价下跌幅度较租金急而快，部分屋苑租金回报率高过7厘，吸引部分投资者逐步趁低吸纳。

　　对此，从事房地产研究达30年的中原地产研究部联席董事黄良升认为，市场这些说法只是指个别楼盘，香港房市的平均租金回报率是4％至5％，无论牛市熊市十几年来平均值就是这样。房价跌得快、租金跌得慢，所以在楼市走熊初期，租金回报率都是上升的，但最终不会差得太远，总要回归到市场平均水平。通常租金的变化滞后两个月左右，多年来香港房市的租金回报率都在4厘至5厘。

　　金融风暴教育了民众

　　据这些地产中介的行家介绍，目前港澳按揭利率都大大低于内地。在香港，从银行贷款的年利率为3．75％至4．00％，预计还要随美元继续减息。香港贷款利率比美国还要高1个百分点，因此香港利率进一步下调的可能性非常大，甚至可能出现零利率。

　　黄良升说，减息会令楼价下跌速度减慢，跌幅减少，他预计楼价再跌两成就会有较强的支撑。

　　黄良升表示，这次楼市下跌与1997年那次很不一样：第一，是香港经济比1997年时好很多，也比当前美欧经济好很多。第二，香港居民1997年炒楼亏钱的很多，经过了这个惨痛教训，香港人在这轮楼市牛市中仍有克制，没有过度借贷，没有过度投机，而香港人的存款总额是1997年的两倍，接盘的能力很强，所以这次房价不可能像上次跌得那么深，预计近期会有一个支撑。但他不认为楼价会就此见底。

　　郭朝隆预计澳门房价大概跌到明年底就该见底了。他也认为，从1997年金融风暴以后，澳门经济经过休养生息，目前实力还是比当年强很多。当年很多人手里没有钱，而现在很多人存款较为丰裕。1997年时利率为9％至10％，澳门当前的贷款利率为2％至3％，现在买房负担不那么重，市场对楼价的承接力比那时强。另外这一次全球各主要工业国奋力救市，一定能见到成效。（记者 傅盛宁）