高价楼盘暴利标准 不算一级开发费升值赚1.5亿

　　高价楼盘的暴利标准

　　不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿

　　《望东方周刊》记者高艳平 上海报道

　　自2005年福州市物价局公布房价成本后,江苏省相继有盐城、南京等地物价系统公开本地房价成本。

　　但是,各地官方房价成本公布行动很快就偃旗息鼓。而开发商则在沉寂两年后开始主动公布房价成本,宣称呼吁同行放弃暴利,给购房者提供方法来计算房屋成本、明白消费。

　　北京东亚新华房产投资公司新闻发言人韩磊向《望东方周刊》记者提供的成本清单显示,房地产成本由土地使用取得费、项目开发前期费用、建筑安装费、市政费、税费及营销管理费等6大项目组成,各大项目又细分了大小41个单项。

　　当然,这个清单只是正常状况下的行业清单,一些隐形成本,比如拿地环节的公关费用并没有计算在内。但房价成本的绝大部分项目都在其中,足以说明问题。

　　本刊选择北京动物园附近的一处高档住宅***园为例,“庖丁解牛”, 按照东亚新华公司提供的计算办法计算其具体成本。

　　100%的净利润率

　　***园楼盘目前均价为33000元/平米,在北京楼盘房价排名中名列前茅。通过各种官方渠道,《望东方周刊》获得的信息显示,该楼盘地块总占地面积17207.31平方米,开发商早在2001年就拿了地,当时的合同地价款仅为35453140元,合楼面地价533元/平方米。到了2004年,该公司委托中国土地估价师协会估价,同一地块,楼面价格已经飙升至2819元/平方米,涨了四倍还多。不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿。

　　此处计算的房价成本清单均采取保守估计,以2004年楼面地价为标准计算,而且,因为该项目还未售完,考虑到房价回调的可能性较大,销售价格仅以目前底价30000元/平米计。按照东亚新华公司提供的计算办法,得到的***园楼盘每平方米成本清单大致如下:

　　土地使用权取得费:2906元/平方米,前期费用及相关行政性收费231元/平方米,建筑安装成本2523元/平方米,市政费用500元,税费1219元/平米,营销管理费用919元/平方米,其他293元/平方米。

　　如果是毛坯房,***园的总成本就是以上7项之和,成本单价为8591元。

　　***园为精装修房,售楼处工作人员告诉本刊记者,楼盘装修标准高达1万元每平方米。也就是说100平方米的房子,装修费用了100万。本刊记者咨询多位行业人士,得到的答案是,因为开发商的建筑材料都是团购,所以打出的装修标准水分很大。根据北京的行业经验及***园的楼盘档次,5000元/平米的装修标准比较靠谱。

　　至此,得到***园的楼盘成本价约为13591元/平方米,与33000的售价比较,不叫暴利也难。如果再除掉土地增值税和所得税两项,这个项目的净利润率是68%。正如前面所说,这还只是很保守的估计。如果按照2001年协议土地价格计算,净利润率可能要达到100%左右。

　　北京单价2.5万以上的房子都是暴利

　　“北京2.5万以上的房子都是暴利,不管招拍挂还是协议土地,毛利润60%以上了。”东亚新华新闻发言人韩磊断定。

　　东亚新华自揭成本的举动,并不是第一例。沈阳阳光国际花园在今年9月份公开了自己的楼盘成本。两家开发商都提出同样的观点:呼吁开发商不要再坚持暴利,把年净利润率控制在8%左右。

　　这种呼吁显得有点无力,而且在开发商圈子中有点刺耳。韩磊说,市场上净利润率控制在8%左右的楼盘并不多。

　　再看看房地产上市公司的年报,以房地产红火景气的2007年看,深振业A是内地房地产上市公司中最能赚钱的企业,主营业务毛利润率高达55.71%。,连排名最靠后的天房发展,主营业务毛利润率也达到了18.65%。即便如此,它的赚钱能力也排在中国人寿、中国石化等著名大企业前面。

　　中房指数研究院top10房地产研究组提供给《望东方周刊》的数据显示,虽然2003年至今,房地产宏观调控不断,中国房地产企业100强的平均年净利润率还是在稳步增长,从2003年的8.68%,到2007年达到了16.83%，均远远高于开发商呼吁的净利润8%。■