长沙政府救市样本：体现“敢为天下先”之精神

　　救不起的市场

　　“新政策主要是起一个导向作用，很难说它真正有多大的作用，只是表明政府的态度，提升市场的信心，其实契税由2%改为1%并没有太大的实际作用，最关键的是市场信心。

　　但在全国房地产市场不景气的情况下，长沙市政府的救市举措取得的效果似乎并不明显。长沙市房屋产权管理局的数据显示，今年十一黄金周期间长沙市商品住宅期房共成交7.06万平方米，较去年的15.07万平方米相比，下降了8.01万平米方，接近去年的一半。9月长沙商品住宅期房每周成交量均高于10万平方米，十一黄金周成交不增反减。 在具体成交量数据上，呈现出整体下滑趋势。去年同期全市共成交1277套，今年则为706套，较去年减少了571套。

　　在长沙市河西大学城南面的一个楼盘，一位冯姓工作人员告诉《新世纪周刊》，国庆黄金周期间其项目的销售量在长沙市排前十位，“总共卖了16套房子。”冯说。

　　为了保持销量，冯的公司可谓想尽一切办法，项目一期开盘的时候，单价被定在了3600元，比周围的楼盘都要低上一成左右，而且推出了更加优惠的团购。现在二期的楼盘被推出后，由于周围楼盘价格下降，公司又祭出了打折这一法宝——九折优惠。开学后，公司还专门出台了针对高校老师的销售活动，也取得了一些效果。“现在公司每个月能卖出10多20套左右房子，比起很多楼盘来好了很多。”

　　在城市北边的浏阳河和湘江交汇处的新河三角洲，作为将在2009年前建成以博物馆、图书馆、音乐厅“两馆一厅”为标志性建筑的城市地标区。北辰实业当初以92亿元天价拍得的“中国地王”地块只做了地面的平整，从高处望去，只看到一片黄褐色的土壤湮没在蒙蒙细雨中。一台挖掘机孤零零地平整着地块边缘的沟壑，除此以外，看不到任何基建施工的迹象。

　　紧挨着“地王”的，是一个名为湘江北尚的楼盘，在07年行情火爆的时候，项目二期的200多套房源刚一推出，就被600多VIP客户抢购一空，当时的均价是4600元。但由于市场转冷，年末推出的三期楼盘遭到市场冷落，到今年国庆期间仍有大量房源未售出，而且销售价格一路下跌，北面朝向的户型单价已经降到了3900多元，比起当初开盘时5300元的均价有了很大的下降。

　　即使是这样，销售情况也不是很乐观，“国庆期间大概卖出了十一二套房子，”一位销售人员告诉记者，现在他们期望的，就是北辰赶紧开发“地王”地块，“他们的楼面地价就达到了3500元，建成以后单价肯定在6000以上，那样我们4000左右的单价相对就有很大优势了。”

　　而北辰的公告显示，其将于年底启动50万平方米的建设，剩余用地则与长沙市政府达成协议延期交付。据北辰董事会秘书郭川介绍，北辰“地王”项目，首批启动的50万平方米建设为二三线江景房，总投资约为十几亿元，一线江景房将留到以后开发。整个项目预计的开发周期为8～10年。显然，北辰选择了延长这一项目的开发周期来消化“地王”。这也似乎在一定程度上反映了其对当地政府救市政策的效果并未抱有太大的期望。

　　在这个市场中，政府的救市政策已经无法改变市场下行的预期，似乎多数居民并未如期望中那样恢复对市场的信心，对房价泡沫的担忧和对全球金融危机的恐惧来得更为直接。

　　继续观望

　　盘算一番以后，27岁的外贸公司部门经理李进还是选择了再观望一段时间，“都已经观望这么久了，不在乎多等这几个月。”从今年年初开始，李进就琢磨着买房子了，结果却在观望的过程中见证了楼市的一路下跌。“很多楼盘都在跌，每次售楼员打来电话都是说价格又优惠了多少，要不就是买房又送什么东西。”

　　经历了长达数月的观望后，李进显得尤为谨慎，他表示，“我会再等上半年到一年，如果房价跌到我能接受的价位，我还是会考虑买房的。现在降点利率或是调低首付对我来说并不重要。”在他看来，目前的价位下买房会导致其背负沉重的房贷压力，而且现在经济大环境不理想，还是手中持有现金比较稳妥。

　　李进细算了一下，如要买一套100平米左右的房子，按单价4000元计算，可省下4000元契税，首付压力可减到8万元出头，购房负担的确有所减轻。但他同时算了一笔账，如房价继续跌，即使开发商每平方米只优惠500元，100平方米的房子也能轻易省下5万元，比减免4000元的交易税费诱惑大得多。

　　“我还是等到年底再看吧，反正这段日子房价不可能大涨。”李进说。

　　对房地产市场而言，唯一确定的是需求仍存在，庞大的刚性需求是开发商咬牙支撑下去的信念之一。但现在这传说中的刚需却迟迟没有兑现。

　　长沙市一位银行工作人员透露，在去年的第二套房贷政策出台前，他们个贷中心每月发放的房贷在3000万元左右。但政策出台以后，房贷规模迅速萎缩到原来的三分之一。也就是说，只有不到三分之一的购房者是购买第一套住房，这也是刚需的真正规模。

　　更让人头痛的是，随着房价的逐步下跌，这部分有着刚性需求的购房者也开始了持币观望，期待着房价的进一步回落。这种观望态度有可能带来破坏性更大的恶性循环：随着买家观望，等待价格进一步下跌，开发商会进一步收缩建设计划，进而加剧经济低迷，鼓励买家等待更长时间。

　　但目前房屋的价格却又显得如此高不可攀，尽管被成为支柱产业，对经济增长起着重要的作用，如果这昂贵的支柱需要大量的年轻一代透支今后数十年的收益来抗的话，未免太过于沉重。

　　或许就像易宪容所说的，最关键的一点是房地产开发商应该降低利润，使多数老百姓能够买得起房，只有当房屋成为大众化产品而大家都有消费需求时，市场才会逐渐升温。“与其他市场相比，房地产市场有其特殊性，既然曾出现过近10年的繁荣期，那么将可能出现一个较长时间的调整期，这轮调整不会在一两年内完成。当然，这也要视国际经济形势和中国经济形势变化而定。”