广州土地供应紧缩可能催涨楼价 开发商拿地活跃

■在今年余下的一个多月内，广州还将出让约1.2平方公里的住宅用地。(资料图片)

　　■本版撰文新快报记者 陈齐

　　随着楼市在去年底进入调整阶段，也导致土地市场的低迷，广州等大城市土地供应大幅减少，开发商拿地的积极性不高，业内不少人士认为，低迷的土地供应将导致明后两年房地产市场的供应量减少，有可能因此而导致楼价上涨。

　　调整计划显示信心不足

　　11月10日，广州市宣布调整今年供地计划，供应土地从4平方公里调整为2.5平方公里，这2.5平方公里中，大约0.7平方公里的土地放在明年出让，所以今年商品住宅用地的供应总量在1.8平方公里左右。

截至目前，今年广州共出让近63万平方米的住宅地，占原定2.5平方公里供应底线的25%左右，在今年余下的一个多月内，广州还将出让约1.2平方公里的住宅用地。广州市国土房管局新闻发言人近日表示，由于今年市场的复杂多变，今年前三季度投放土地是较为谨慎的，将注意力放在密切监测和评判市场动态上。

　　这边厢宣布削减土地供应计划，那边厢又在密集推地。仅在12月2日，广州市将在一天之内集中卖八宗住宅用地，总用地面积49.7万平方米，等于全年供地计划的15％，这一天很可能成为广州土地市场的分水岭。就在大宗土地推出前，国土房管局宣布降低今年土地供应，无疑显示政府对完成推地计划信心不足。

　　担忧未来开发量不足

　　今年已推出的土地供应与往年相比大幅减少，加上政府减少供地量，不少业内人士担心会为未来几年的房价再度飙升埋下伏笔。“去年是面粉比面包贵，明年可能就是面粉稀缺，面包天价了”。有人甚至断言，今年房价的一波调整反而会对未来开发商的暴利形成支持，土地短缺的问题不解决，以后房价反弹的可能性就更大了。

　　根据记者对全年已供应土地的调查发现，从土地供应的结构上来看，萝岗区及科学城的土地供应面积几乎占全年已供应面积的一半，中心城区的土地供应严重不足。这也预示着广州的房地产开发重点将逐步转移到次中心区域，中心城区的住宅供应量出现短缺。

　　对此，广州国土房管局副局长黄文波也表示，去年开发商疯狂拿地，是对房地产市场判断失误，房价下挫直接影响了开发商资金链，现在拿地将更加谨慎。有业内人士认为，因为房地产开发是有开发周期的，政府现在不推地或少推地，土地紧缺将导致未来的推货量减少，因此而推高房价。

　　供大于求局面短期内仍难变

　　对于“面粉”减少导致“面包”涨价的理论，也有人表示反对，认为土地效应未必会立刻出现。

　　房地产专业人士陈真诚认为，土地供应的变化不会直接导致明后两年房地产市场的供应量减少。他表示，近几年房地产高热、房价高涨带动了大量房地产投资增加，大量的房地产开工或待开工建设供应大量增加，而房地产预期改变，消费者观望乃至弃购，使房地产销售困难，而且根据目前的房地产大势、房价走势来看，此轮房地产调整周期远未结束，消费者还将继续观望。

　　“房地产面临严重的供大于求，不但存量很大，而且在从严的土地政策和从紧的房地产开发贷款政策作用下，今明两年甚至后年还将有大量项目开工上市，形成新的供应增量。而现在的存量和新开工形成的增量，恐怕近两年内还消化不了。”陈真诚认为，今明两年的房地产市场仍将呈现供大于求的局面。

　　“近几年，尤其去年以来，开发商手上拿着大量的土地未开发，恐怕近两年内也消化不了。”陈真诚判断，今明两年内恐怕都不会出现房地产市场的供应量减少从而拉高楼价的情况。

　　未来地价可能更低

　　仲量联行国际董事、广州及深圳策略主管刘振江认为，在房地产低迷时期，土地价格是下降最快的成本要素，可谓首当其冲，而在房价上涨阶段，土地价格也是提升最快的要素。不少业内人士推测，未来的土地价格在短期内难遏止下滑的趋势，因此不必担心楼价的突然大涨。

　　房地产专业人士陈真诚表示，一两年内的土地市场价格可能继续下降，尤其是二手地价格将比一手地价格下降更快更多。他透露，目前土地市场交易非常冷清，但二手地市场会比一手地市场相对活跃。其中，不少二手地将以合作开发或企业、项目并购的方式完成交易。

　　近期，万科、新世界、恒大等房地产巨头都有不少土地通过收购或合作开发的形式使产权发生转变。有人评论，这些交易的共同特征是土地价格远低于去年水平。

　　房地产低迷时期小开发商拿地活跃

　　土地价格大幅下降，是不是意味着中小型开发商可以获得更多机会，有利于打破大集团的垄断局面呢？

　　今年对于许多大开发商的开发部门来说，拿地的活动少了，自然清闲了许多，但对于小开发商来说，负责拿地的部门却在土地市场上悄然活跃起来。

　　“最近我们在谈多个拿地的项目。”近期，一些中小型房地产企业负责人向记者透露，二手土地市场的供应多了，拿地的价格也大幅下降，甚至比一手地的底价还低许多，他们对二手土地非常有兴趣。

　　一位在去年撮合过多项二手土地交易的业内人士感叹，去年他去到哪个公司都受欢迎，今年手上的土地不好卖，拿到的中介费也少了许多。“去年小开发商一二手拿地都靠边站，今年大开发商不拿一手地，二手地也要很低的价格才肯出手，所以小开发商就成了二手地拿地主力。”

　　不过，对于小开发商能否在土地市场的低迷时期成功抄底，有业内人士表示悲观。房地产业内人士陈真诚认为，当市场发生大的调整时，大型开发商比中小开发商更具有全方位的竞争优势，越是小的开发商，越不具有竞争能力。

　　“总之，少部分中小开发商获得机会并不能改变大格局。”他表示，土地价格大幅下降，理论上给了中小型开发商更多机会，但这种机会很难让一些中小开发商转化为有效机会，很难扭转房地产市场洗牌、不少中小开发商被淘汰的大势，也不能打破大集团的垄断局面。相反，可能更利于大开发商拿到更多更低价的土地，从而导致房地产市场进一步提高集中度。

　　土地市场一年间天壤之别

　　与去年此起彼伏的土地拍卖高潮相比，今年的广州土地市场可以用“惨淡”二字来形容。政府推地不积极，开发商拿地更不积极，双方面的冷漠，无疑是房地产市场深度调整的结果。

　　9月18日，总面积超过23万平方米、位于花都区风神大道南的两块商品住宅用地，因无人竞价，最终流拍。而在一年前，经过114轮激烈竞价，香港嘉华（中国）投资有限公司才以2.06亿元获得了花都区建设北路一幅住宅用地。此块住宅用地折合楼面地价4598元／平方米，创造了花都区住宅用地出让史上的最高纪录。两次土地拍卖遭遇的不同结果，实让许多人唏嘘不已。

　　土地市场的不景气，与房地产全行业的衰退有重要关系。据广东省统计局和房地产业协会联合发布分析报告显示，广东省第三季度商品房销售面积2999.6万平方米，同比下降24.83%；销售额1789亿元，同比下降25.24%，为2003年同期以来首次大幅度下降。资料显示，广东省前三季商品住宅均价每平方米5803元，同比基本持平。其中，第三季度均价每平方米5994元，同比下降2.07%,这是连续4年同期上涨后首次下降。

　　另外，从资金来源看，自筹资金同比增长三成，外资下降三成，销售回笼资金下降一成半。首三季，开发商到位资金2744亿元，同比增4.13%，比上年同期40%的增幅大幅下降。

　　在开发商销售缓慢、资金紧张的局面下，减缓拿地节奏，自然成了不得已的选择。从近期拿地的开发商来看，许多都是外地的“陌生面孔”，本土开发商鲜有人敢于举牌。面对年底的多项土地拍卖会，开发商是否愿意在年底资金最困难的时候出手拿地，有待观察。