调研农村建设用地流转：土地管理制度急需改变

　　民进8地调研农村建设用地流转 土地管理制度急需改变

　　见习记者 赵飞飞 上海报道

　　各地农村建设用地的流转，呈现南北截然不同两种格局。

　　十七届三中全会后，各地亦加速农村土地流转进程。民进中央经济委员会在今年下半年组织了调研团队，先后赴北京、天津、河南、河北、吉林、广东、山东、江苏等8个土地流转典型省市进行调研。

　　本报从民进中央独家获得的《我国农村建设用地流转调研报告》显示，北方流转方式，目前呈现出政府“国有化”主导及农村集体组织主导两大模式，而南方农村建设用地流转，则主要为农户自主流转为主。

　　负责此项调研的民进中央经济委员会主任蔡继明对本报表示，农村土地流转，南北差异相当大。由于各地区域发展特征限制，三种流转方式亦有其局限性，集中体现为流转模式的不可复制性，各地也难以相互借鉴。与此同时，一些后续问题也相继而生。调研组认为，传统的土地管理制度已经阻碍了土地功能的拓展，急需改变。

　　南派：农户主导

　　三年前，广东省政府出台《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，把农村建设用地纳入到城乡统一的土地市场，规定在土地利用总体规划下，建设用地使用权可以进行出让、出租、转让、转租和抵押。

　　此举让广东的农村土地管理体制改革走在了全国前列，十七届三中全会关于土地管理制度改革的方案在一定程度上也借鉴了广东的经验。但与此同时，广东“土改”新的问题也相继产生。

　　民进中央调研组在广东发现，由于农户在自有宅基地上或农村集体建设用地上进行房产开发及出租，能获得巨大的资产收益，流转已经成为当地农民增收的新途径。当地农民称，他们从改革开放前“种地”到改革开放初期“种工厂”，现在已经过渡到“种房”。

　　以广州白云区为例，当地有两种小产权房，第一种是在自有的宅基地上自建或合建，建成后出售或由合建人按分成占有，这样的楼房主要是单幢低层；而另一种就是基层政府、开发商等联合村级组织在村集体土地上进行建设出售，此类多为单幢高层或小区式。

　　白云区国土局备案登记的农村(包括城中村)宅基地证约35万宗，数量居全市各区之首。

　　从数量和规模上看，以农户为主的“宅基房”开发、出租和出售占据了主导地位。蔡继明表示，由于广东一带制造业发达，外来打工人口众多，所以对此类房屋的租用需求量相当大。

　　民建中央调研组成员告诉记者，由于深圳龙岗区已经划入市区，有些农民还在自己的宅基地上建设四五楼的楼房，个别区域楼房相当密集，楼与楼之间的距离相当小，产生了大批“亲吻楼”、“握手楼”。

　　“由于该区规划对此类现象尚未协调，相信10年至20年后，随着深圳城市化发展，这些楼房又将变成新的城中村。所以在规划上，还是应当超前一点。”

　　调研组人士认为，广东农户自主流转其实与《土地管理法》冲突较深，一方面该法规定，农村人口一户一宅，同时宅基地不可出租出让，但城市居民可以两宅三宅，而农村却被杜绝。

　　与此同时，由于城乡结合部土地的巨大增值收益，非本村村民私下购买村民宅基地房屋，或向村组购买集体土地后自建楼房出租出售的现象比较频繁。这也产生了规模巨大的宅基地和私有房屋的隐形交易。

　　从深圳市龙岗区的情况来看，由于农村土地流转，龙头企业的加入，为农业创造了就业机会，农民一方面获得丰厚的土地资产收益，另一方面也可获得劳动收益。21世纪经济报道