9000亿保障住房考验商品房市场 将加速行业洗牌

　　作为固定资产投资中的“大权重”行业，房地产业在近五年来一直是推动国民经济增长的引擎之一。因此，新一轮以扩大内需为基础的经济刺激计划，也包含了高达9000亿元的提振房地产投资的措施。

　　但与十年前通过住房商品化来拉动经济增长不同，现在强调的是增加保障性住房投资。具体而言，今后三年内，全国将新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。

　　业内专家指出，中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价反弹。显然，这对商品房市场而言是一种新的考验。

　　防止引擎“熄火”

　　21世纪不动产分析师孟奇在接受采访时表示，政府加大住房保障投资将对扩大内需和拉动经济增长产生明显效果，防止房地产这一引擎“熄火”。

　　今年以来，全国房地产市场持续低迷，行业景气度不断回落。国家统计局最新数据显示，10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，这已是该指数连续第11个月回落。该指数“破百”也表明，房地产业已告别了景气周期。

　　上海证券金融地产研究员沈莉指出，此次中央政府推出住房保障投资计划，意在弥补房地产投资缺口，防止行业景气持续下滑。

　　2007年，全国房地产业实际完成开发投资额2.5万亿元，其中保障性住房投资993.8万元；2008年前10个月，全国完成房地产开发投资2.39万亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。市场预计，今年房地产投资规模大约是2.8万亿元，其中保障性住房投资1494亿元。

　　沈莉测算，2009年，如果保障性住房完成3000亿元投资，那就比近两年的平均水平增加近2000亿元，这将在很大程度上弥补因商品房市场萎缩而带来的投资规模下降。这也相当于给房地产市场投资注入了“稳定剂”。

　　据北京经济信息中心的一位研究员分析，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算，未来三年9000亿元的住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的国内生产总值。

　　住房和城乡建设部有关负责人也表示，加大住房保障投资对拉动固定资产投资和刺激消费有双重促进作用。通过这些大规模住房保障投资，可以促进居民住房消费。另外，居民在获得住房保障后，还能降低对未来的风险预期，加大其他家庭消费。

　　压制房价反弹

　　专家指出，目前，全国房价已经伴随成交量步入下行通道，政府加大保障性住房的供应，将使部分商品住房的市场需求分流到保障房上来，从而抑制房价反弹；另外，将在很大程度上改变楼市格局。

　　“9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房价造成很大的压力。”SOHO中国董事长潘石屹表示。他指出，在过去几年，开发商库存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市场原来的供求关系平衡将被打破，这不仅反映在成交量上，还会反映在房价上。

　　易居中国研究院分析，据国家统计局的相关统计数据，2006、2007年两年，全国住房年均成交量在500万—600万套之间。如果不考虑廉租房的影响，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应200万套。那么，经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40%左右，减去原来10%的市场份额，经济适用房和改造房将分流商品住房市场30%的份额。

　　21世纪不动产的报告也认为，这对商品房市场而言，将是一个不小的冲击，而普通商品房将面临更大考验。

　　国家统计局近日公布的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。

　　加速行业洗牌

　　住房保障投资对地产商而言可谓喜忧参半。政府投资的保障住房中，大多数将由地产商承建。万科等行业龙头公司均表示，将参与保障住房的开发。

　　业内专家指出，保障性住房利润稳定，但销售毛利率较低，这将摊低房地产业的整体利润率。而且，政府选择承建商时，也将优先选择资质优良，规模较大的地产商。因此，在政策外力影响下，房地产开发企业洗牌的速度会进一步加快。

　　“那些更容易获得安居工程开发权的企业，特别是国有企业将有更大的机会生存下来，而那些缺乏资金、粗放经营的企业，尤其是中小企业，他们面对的局面将更加严峻，所谓的"过冬"也将更加漫长和严酷。”上海易居房地产研究院院长张永岳对媒体表示。

　　业内专家介绍，9000亿元投资计划中的大部分需要开发商参与投资和实施，尤其是6000亿元的经济适用房投资，基本上都将由开发商参与其中。

　　按照2007年新修订的《经济适用住房管理办法》，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。也就是说，开发经济适用房的利润很低，但由于定价远低于商品住宅，销售基本没有问题，这对于资金紧张、现有楼盘滞销的开发商而言，属于低利润加无风险的投资，是理想的“蛋糕”。

　　专家指出，由于此前经济适用房占住宅市场供应量不足一成，对商品房市场的影响非常小，但未来3年可能占到三成以上，再加上目前商品住宅正滞销，因此，以普通住宅开发为主的地产企业，应正视这一市场变化。(记者林喆) (来源：中国证券报)