著名房地产专家韩世同表示，市场利好未必立竿见影
新快报记者 谢蔓
央行再次降息，幅度之大十年罕见，著名房地产专家韩世同认为，本次降息减轻了正在供楼的市民的负担，但对于促进市场交易却未必能立竿见影。
目前市民消费仍显保守
韩世同认为主要原因有两个：一是，降息对于中低收入市民或者首次置业市民购房的帮助不大，楼价虽然在高位有所回落，但相对市民收入来说还是有很多人够不着“上车”的门槛。二是，本次虽然存款利率也同步下调，客观上将刺激消费，但在目前的经济形势下，市民对消费还是显得比较保守，更不要说买楼是一项花费巨大的销售和投资。
记者在采访中了解到，不少发展商都对降息表示欢迎。有番禺楼盘的发展商告诉记者，对于目前买楼还有点犹豫的市民来说会刺激他们尽快买楼享受利好。
降息不如放宽二次置业
“降息还不如直接放宽对于二次以上置业人士的贷款条件更加对楼市有利。目前很多银行对二次置业或者购买改善型住房（90－144平方米）的市民的首付和利率标准一直遮遮掩掩，没有明确，使得最有能力购房的市民的购买力没有释放出来。”韩世同说。
韩世同认为，从在本次降息之前央行的前三次降息效果来看，降息对楼市的直接刺激不是很大。他具体分析认为，由于目前楼价的水平对于首次置业或者中低收入人士来说，本身的购房成本就比较高，所以尽管利息下降了，但除了利息之后，楼款对于购房者来说就是一个很大的负担。
压力减轻也不敢盲目消费
王先生去年10月份以6000多元/m2的价格购买了花都的一套房，90多平方米的住房总价60多万元，他首期付了五成即30多万元，剩下的30万做10年贷款。粗劣计算一下，本次降息后，明年1月份开始他的月供款也可以减少几百块钱。但他购买的房子从去年10月份到现在差不多一年的时间已经从6000多元/平方米调整为4500元/平方米，对比降息给他带来的实惠，楼价下跌使他蒙受的损失更多。“现在有钱了，应该会尽量尽快还贷，而且旅游或者换车的计划也会搁置，也不会再轻易入市投资买楼了。”王先生说。
50万20年月供少319.9元
本次央行大规模降息之前，如果不执行“10.22”房贷新政对购房利率下浮30％的规定，市民买楼做按揭贷款商业贷款五年以上的利率为7.2％，调整后的利率则为6.12％，也就是说，市民现在购房，贷款50万元做商业按揭的话，月供款从降息前的3936.8元下调到3616.9元，每月供楼将少支出约319.9元，总利息减少76000多元。而如果市民是首次置业并且是购买建筑面积90平方米以下的住房，可以执行降息前的标准利率7.2％的0.7倍的优惠利率的话，则月供还是可以减少约205.5元，总利息能减少近5万元。可以说，正在供楼的市民将是本次降息的最大受益者。目前的利率水平已经恢复到2006年8月份的水平。
本次调整后，公积金利率4.05%已经接近商贷优惠利率（0.7倍）4.284%，以贷款50万元，期限20年计算，公积金月供为3043.1元，商贷优惠利率（0.7倍）月供为3105.3元，二者相差62.2元。相比之下，公积金利率相对商贷已经没有明显的优势，因此，商贷比例将有所上升。
据满堂红亿达按揭市场部陈溢溢介绍，如果市民与银行签订了按揭贷款合同后，今天放款的理论上是要2009年1月1日调整，但如果今天只是通过审批的，银行可以在放款之前让客户填写补充条款，立刻执行新的利率。
贷款 50 万 20 年期等额月供利率调整前后对比
调整前 调整后 月供变化
商业贷款 7.2% 6.12%
利率不变 3936.8 元 3616.9 元 -319.9元
利率下调 15% 3616.9 元 3355.8 元 -261.1元
利率下调 30% 3310.8 元 3105.3 元 -205.5元
公积金贷款 4.59% 4.05% 3187.6 元 3043.1 元 -134.5元
(责任编辑：刘晓静)
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