物业管理热点问题权威详解

　　本报讯 （记者张新民通讯员吴梅张学军）新修订的《天津市物业管理条例》昨起施行。市国土房管局举行物业管理政策大型宣传咨询活动，解答群众提出的物业管理热点问题。

　　问：街道办事处、乡镇政府在辖区物业管理方面的职责分工是如何规定的？

　　答：街道办事处、乡镇政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　问：同一个物业管理区域实施物业管理有什么规定？

　　答：一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

　　同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

　　问：新建物业具备什么条件可以成立业主大会？

　　答：已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：（1）业主入住率达百分之五十以上；（2）首位业主实际入住达到二年以上。

　　问：成立首次业主大会会议筹备组由谁负责?

　　答：新建物业符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇政府。街道办事处、乡镇政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

　　问：业主委员会选举产生后应当到哪个部门备案？备案内容发生变更的怎么办？

　　答：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇政府办理备案手续：（1）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；（2）业主大会议事规则；（3）管理规约。

　　街道办事处、乡镇政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。

　　问：住宅、非住宅新建物业的招标范围有何新规定？

　　答：住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　问：物业的维修责任是如何区分的？

　　答：在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

　　在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。

　　问：有关专业经营服务单位在物业管理区域内的职责是如何规定的？

　　答：根据新《条例》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

　　问：新《条例》对损害其他业主合法权益行为的处置有何规定？

　　答：新《条例》规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　问：新《条例》对业主或者物业使用人装饰装修房屋有何规定？

　　答：业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。

　　业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

　　问：物业管理区域内机动车辆停放、行驶有何规定？

　　答：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

　　占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

　　业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

　　机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。

　　问：新《条例》对交纳房屋专项维修资金有什么要求？

　　答：新《条例》规定，有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当按照规定给业主计息。

　　未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

　　问：对物业管理服务费的交费主体、交费时间是如何规定的？

　　答：物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

　　物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。